鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＴＫ（公）Ｙ２ -10	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
b	０８ＴＫ（公）Ｙ２ -8	中野区		建付地	（　）	長方形	西3.8m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
c	０８ＴＫ（公）２ -33	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	西3.6m区道、北2.9m、角地		１中専高度地区2種 (84,178)
d	０８ＴＲ（公）２ -19	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南3.5m私道、西3.4m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	０８ＫＴ（公）Ｙ２ -13	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、東4m、準角地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 603,946) 620,901	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	616,170	100 [ 103.8]	593,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	605,000
b	(　 ) 654,265	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	655,535	100 [ 105.6]	620,772		633,000
c	(　 ) 678,704	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.6]	682,044	100 [ 103.8]	657,075		670,000
d	(　 ) 533,719	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.3]	543,730	100 [ 95.4]	569,948		581,000
e	(　 ) 542,092	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	527,786	100 [ 92.2]	572,436		584,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 605,000 円／㎡]

中野 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,797,986	1,093,285	3,704,701	2,331,420	1,373,281	（　0.9763） 1,340,734	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	32,700,829 円　　　　（　 321,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.00	ＬＳ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	102 ㎡	9.1 m x 11.1 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプの共同住宅（専有面積３２㎡程度）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準地、標準的な同種建物の状況等を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.00	90.0	63.90	3,050	194,895	1.0	194,895
							1.0	194,895
2～ 2	住宅	71.00	90.0	63.90	3,100	198,090	1.0	198,090
							1.0	198,090
～

～

～

計		142.00	90.0	127.80		392,985		392,985
								392,985

⑨年額支払賃料	392,985 円　×　12ヶ月　＝　 4,715,820 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 127.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 230,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,945,860 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,293 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,698,567 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,985 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 392,985 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 95,686 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,797,986 円　　　　（　 47,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＩＡ（公）２　　　　-10	3,562 ( 3,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＩＡ（公）２　　　　-11	3,223 ( 3,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,289
c	賃ＩＡ（公）２　　　　-12	3,407 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,129

中野 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,600 円	36,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	375,885 円	4,945,860　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,100 円	36,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,093,285 円　（　　　　　　 10,718 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,331,420 円（　　　　　 22,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,797,986 円
②総費用	1,093,285 円
③純収益　①－②	3,704,701 円
④建物等に帰属する純収益	2,331,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,373,281 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,340,734 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 321,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中野 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -7

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　杉浦　綾子

印

TEL.

鑑定評価額

61,500,000 円

１㎡当たりの価格

603,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区弥生町５丁目５６番９外｢弥生町５－９－２６｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模の住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	東4.5m区道	水道、ガス、下水	中野富士見町 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ区道

交通

施設

中野富士見町駅　南方

560m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅徒歩圏内の成熟した低層住宅地域である。当該地域に特段の変動要因はなく、
今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 609,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として中野区の東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅勢圏、最寄り駅から徒歩圏内に所在する住宅地域と
把握する。需要者の中心は、東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅等を最寄駅とする、一次取得者及び買替取得者等である
。立地に優れた当該地域の需要は根強いものがあり、土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で６１百万円から
６３百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が多い。周辺には共同住宅も散見されるが、地主の
資産有効活用を目的としたものが多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって相対的に比準価格
の説得力の方が収益価格のそれを上回るものと思料する。以上より本件では説得力に富む比準価格を標準とし、収益価
格をも参酌した上で、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 644,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[102.0]

100
[112.3]

[102.0]
100

603,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    574,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢、消費税増税後の国内景気動向には
不安要素も多いが、価格時点現在、都区内の
不動産市場に大きな変調は見受けられない。

中野富士見町駅から徒歩圏内の成熟した住宅
地域である。地域要因に大きな変動はなく、
地価は概ね上昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動は見受けられない。
対象標準地と代替関係にある不動産と比較し
た競争力は普通程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ＴＫ（公）Ｙ２ -10	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
b	０８ＴＲ（公）２ -19	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南3.5m私道、西3.4m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	０８ＳＩ（公）２ -15	中野区		更地	（　）	不整形	北3.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
d	０８ＴＫ（公）Ｙ２ -4	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、北3m、角地		１中専高度2種最低7m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 603,946) 620,901	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	616,170	100 [ 101.9]	604,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	617,000
b	(　 ) 533,719	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	541,591	100 [ 92.1]	588,047		600,000
c	(　 ) 630,716	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	672,980	100 [ 96.0]	701,021		715,000
d	(　 ) 504,686	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	498,924	100 [ 93.3]	534,752		545,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 609,000 円／㎡]

中野 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,799,478	1,164,279	3,635,199	2,332,060	1,303,139	（　0.9753） 1,270,951	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	30,998,805 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	102 ㎡	9.1 m x 11.1 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３３㎡のワンルームタイプを想定（各階２戸、全４戸）。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	95.0	66.50	2,900	192,850	1.0	192,850
							1.0	192,850
2～ 2	住宅	70.00	95.0	66.50	3,000	199,500	1.0	199,500
							1.0	199,500
～

～

～

計		140.00	95.0	133.00		392,350		392,350
								392,350

⑨年額支払賃料	392,350 円　×　12ヶ月　＝　 4,708,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 133.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 239,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏におけるアパートの標準的な共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,947,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,700,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 392,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 95,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,799,478 円　　　　（　 47,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＳＡ（公）２　　　　-1	2,933 ( 2,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	3,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＳＡ（公）２　　　　-2	2,576 ( 2,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,857
c	賃ＳＡ（公）２　　　　-3	3,047 ( 2,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,961

中野 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,600 円	36,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	455,179 円	4,947,600　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,800 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,164,279 円　（　　　　　　 11,415 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,332,060 円（　　　　　 22,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,799,478 円
②総費用	1,164,279 円
③純収益　①－②	3,635,199 円
④建物等に帰属する純収益	2,332,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,303,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,270,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,998,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）