鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６５公０２ -8	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m区道、中間画地		商業 (100,800)
b	６０公０２ -23	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南40m国道、西30m、角地		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)
c	５８公０２ -14	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西30m都道、南西4.1m、南東8.2m、三方路		商業高度地区最高60m (100,700)
d	６５公０２ -9	渋谷区		建付地	（　）	不整形	南東23m区道、西4m、二方路		商業 (100,619)
e	０７（公）２ -30	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	東36.3m都道、北4m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,715)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,552,994	100 [ 100.0]	[ 123.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	5,899,722	100 [ 70.4]	8,380,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	8,630,000
b	(　 ) 4,234,367	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	4,920,431	100 [ 53.9]	9,128,814		9,400,000
c	(　 ) 6,306,022	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,546,251	100 [ 79.3]	8,255,045		8,500,000
d	(　 ) 6,690,827	100 [ 100.0]	[ 121.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	9,131,364	100 [ 99.8]	9,149,663		9,420,000
e	(　 ) 7,046,698	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.8]	7,973,096	100 [ 99.8]	7,989,074		8,230,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,850,000 円／㎡]

渋谷 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	335,074,159	91,091,047	243,983,112	92,988,000	150,995,112	（　0.9258） 139,791,275	（ 3.6 - 0.5 ） 3.1％
	⑧収益価格	4,509,395,968 円　　　　（　 7,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.06	ＳＲＣ9F1B	4,606.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	593 ㎡	15.5 m x 38.3 m	前面道路：都道　 37.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～９階：事務所、地下１階：駐車場（機械式１２台）

⑦有効率　 68.7 ％
の理由

高層店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	489.06	31.4	153.64	12,700	1,951,228	15.0	29,268,420
							0.0	0
2～ 9	事務所	489.06	77.0	376.43	7,900	2,973,797	12.0	35,685,564
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	180.00

塔屋～	塔屋	25.00

～

計		4,606.54	68.7	3,165.08		25,741,604		314,752,932
								0

⑨年額支払賃料	25,741,604 円　×　12ヶ月　＝　 308,899,248 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,165.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 34,182,864 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	343,082,112 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 17,478,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	332,084,006 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	314,752,932 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,990,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	335,074,159 円　　　　（　 565,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７公賃０２　　　　-28	6,979 ( 6,806)	100 [100.0]	[105.2] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,979 円/㎡　月額支払賃料（　 7,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７公賃０２　　　　-30	6,573 ( 6,425)	100 [100.0]	[102.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	8,342
c	０７公賃０２　　　　-29	6,400 ( 6,157)	100 [100.0]	[101.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,225

渋谷 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,860,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,540,447 円	349,562,112　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,680,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,770,000 円	1,620,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,620,000 円	1,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 91,091,047 円　（　　　　　　 153,611 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9258

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,620,000,000 円	設計監理料率　 341,000 円／㎡　×　 4,606.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0847 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	92,988,000 円（　　　　　 156,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	335,074,159 円
②総費用	91,091,047 円
③純収益　①－②	243,983,112 円
④建物等に帰属する純収益	92,988,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,995,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	139,791,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,509,395,968 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,600,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
渋谷 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-31

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　原田　忠行

印

TEL.

鑑定評価額

5,080,000,000 円

１㎡当たりの価格

8,570,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	5,830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区渋谷３丁目９番１｢渋谷３－９－９｣				②地積　(㎡)	593 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	1:2.5	店舗、診療所兼事務所ＳＲＣ8F1B	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西37m都道、南東側道	水道、ガス、下水	渋谷 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

渋谷駅に近く、周辺で大規模
な再開発事業が進行しつつあ
る商業地域

街

路

３７ｍ都道

交通

施設

渋谷駅南東方

450m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に変化を及ぼす要因は特にない
が、周辺地域での再開発事業の進行により当地域でも今後の発展が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,390,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区内及びその周辺区内に存し、幹線道路沿いに中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、
主たる需要者は、収益不動産として購入する不動産会社や投資法人等が中心となる。周辺地域での再開発事業も進み、
旺盛な床需要に支えられて良好な売り物件は払底しており、地価は上昇傾向にある。立地、規模、形状等により価格水
準は大きく異なり、新規供給される物件も少ないことから需要中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例を適切に補修正して求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格とい
える。一方、収益価格は収益性の観点から不動産の経済価値を把握したものである。主たる需要者は、事業採算性の他
、代替性の認められる不動産の取引価格水準も考慮して購入に係る意思決定を行うと判断されることから、比準価格と
収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との比較検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,400,000 円／㎡

[114.6]
100

100
[100.0]

100
[198.6]

[103.0]
100

8,560,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善し、各種政策の効果も
あり、景気は緩やかな回復基調が続いている
。不動産市場も引き続き上昇傾向にあるが二
極化がみられる

近隣地域において、地域の特性に特段の影響
を及ぼす要因はみられないが、周辺地域での
再開発事業の進行により当地域でも今後の発
展が見込まれる。

価格形成に影響を及ぼす要因の変動はみられ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６６公０２ -27	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.9m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	６５公０２ -9	渋谷区		建付地	（　）	不整形	南東23m区道、西4m、二方路		商業 (100,619)
c	６６公０２ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東35m都道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,700)
d	６０公０２ -35	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	北21.7m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,360,285	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,757,895	100 [ 138.4]	8,495,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	8,750,000
b	(　 ) 6,690,827	100 [ 100.0]	[ 121.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	9,131,364	100 [ 109.4]	8,346,768		8,600,000
c	(　 ) 5,010,199	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,686,576	100 [ 65.7]	8,655,367		8,920,000
d	(　 4,977,583) 3,330,181	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	3,886,356	100 [ 65.0]	5,979,009		6,160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +52.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -35.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,750,000 円／㎡]

渋谷 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	357,311,847	95,896,514	261,415,333	94,856,000	166,559,333	（　0.9258） 154,200,630	（ 3.6 - 0.5 ） 3.1％
	⑧収益価格	4,974,213,871 円　　　　（　 8,390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	489.06	ＳＲＣ9F1B	4,606.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	593 ㎡	15.5 m x 38.3 m	前面道路：都道　 37.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（基準階賃貸面積約１１０坪）

⑦有効率　 68.7 ％
の理由

標準的な有効率を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	489.06	31.4	153.64	10,000	1,536,400	12.0	18,436,800
							0.0	0
2～ 9	事務所	489.06	77.0	376.43	8,400	3,162,012	10.0	31,620,120
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	180.00

塔屋～	塔屋	25.00

～

計		4,606.54	68.7	3,165.08		26,832,496		271,397,760
								0

⑨年額支払賃料	26,832,496 円　×　12ヶ月　＝　 321,989,952 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 3,165.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 45,956,962 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	367,946,914 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 19,693,346 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	354,733,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	271,397,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,578,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	357,311,847 円　　　　（　 602,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４公賃０２　　　　-29	7,613 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	8,929	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,470 円/㎡　月額支払賃料（　 8,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４公賃０２　　　　-30	9,172 ( 8,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [111.0]	100 [110.0]	8,634
c	１４公賃０２　　　　-32	7,807 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	8,411

渋谷 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,010,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	51,670,914 円	374,426,914　×　　　　 13.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,680,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,195,000 円	1,670,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 95,896,514 円　（　　　　　　 161,714 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9258

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,670,000,000 円	設計監理料率　 352,000 円／㎡　×　 4,606.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0847 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	94,856,000 円（　　　　　 159,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	357,311,847 円
②総費用	95,896,514 円
③純収益　①－②	261,415,333 円
④建物等に帰属する純収益	94,856,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	166,559,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	154,200,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,974,213,871 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,390,000 円／㎡）