鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０２ -2	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m私道、中間画地		商業 (100,240)
b	６１公０２ -19	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西6m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,385)
c	０５公０２ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
d	５１公０２ -3	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6.5m区道、北西6m、角地		１住居高度3種最高20m (70,260)
e	５１公０２ -8	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m区道、中間画地		２住居高度3種最高30m (60,216)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,583,638	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,705,578	100 [ 65.5]	2,603,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,600,000
b	(　 ) 2,133,178	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,177,873	100 [ 76.4]	2,850,619		2,850,000
c	(　 ) 2,538,509	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,817,745	100 [ 96.8]	2,910,894		2,910,000
d	(　 ) 2,112,743	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	2,216,371	100 [ 89.3]	2,481,938		2,480,000
e	(　 ) 2,903,744	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,999,568	100 [ 100.7]	2,978,717		2,980,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,730,000 円／㎡]

渋谷 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,083,679	20,710,526	60,373,153	25,813,000	34,560,153	（　0.9364） 32,362,127	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	851,634,921 円　　　　（　 2,480,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	273.60	ＲＣ4F1B	1,119.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m 第１種文教地区	90 ％	300 ％	300 ％	343 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）、３～４階居宅（４０㎡程度の１ＬＤＫタイプ）を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

同類型建物の有効率としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	259.94	89.7	233.15	5,500	1,282,325	6.0	7,693,950
							0.0	0
1～ 1	店舗	273.60	79.1	216.39	10,500	2,272,095	10.0	22,720,950
							0.0	0
2～ 2	事務所	273.60	92.5	253.04	6,000	1,518,240	6.0	9,109,440
							0.0	0
3～ 3	居宅	184.75	89.9	166.09	4,700	780,623	2.0	1,561,246
							1.0	780,623
4～ 4	居宅	127.15	85.7	108.99	4,700	512,253	2.0	1,024,506
							1.0	512,253

計		1,119.04	87.4	977.66		6,365,536		42,110,092
								1,292,876

⑨年額支払賃料	6,365,536 円　×　12ヶ月　＝　 76,386,432 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 977.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,212,344 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,598,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,229,939 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,368,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,110,092 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 400,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,292,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 314,796 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,083,679 円　　　　（　 236,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０２　　　　-28	6,030 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,030 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２公賃０２　　　　-29	5,898 ( 5,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,208
c	１２公賃０２　　　　-30	5,768 ( 5,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,072

渋谷 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,245,000 円	415,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	12,013,026 円	84,598,776　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,095,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,527,500 円	415,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	415,000 円	415,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	415,000 円	415,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,710,526 円　（　　　　　　 60,381 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	415,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 1,119.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,813,000 円（　　　　　 75,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,083,679 円
②総費用	20,710,526 円
③純収益　①－②	60,373,153 円
④建物等に帰属する純収益	25,813,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,560,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,362,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 851,634,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,480,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
渋谷 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-6

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　石井　秀樹

印

TEL.

鑑定評価額

888,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,590,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区神宮前３丁目５番４４｢神宮前３－５－２｣				②地積　(㎡)	343 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高30m 第１種文教地区 (90,300)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3F1B	中層店舗兼共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域	南東5.8m区道	水道、ガス、下水	表参道 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５．８ｍ区道

交通

施設

表参道駅　北方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高30m
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域である。表参道・青山通りの背後に位置する稀少性・
繁華性が高い立地であることから、今後も発展的に推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,730,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区を中心とする都心区に存する店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中
心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。表参道・青山通りの背後に位置し、人通りが多く
、インバウンド需要も取り込めることから投資需要は強く、高額な取引も見られる等、地価は上昇傾向にある。市場の
中心価格帯は、立地や容積率等により大きく異なり見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

表参道駅から徒歩圏に位置する店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域で、取引意思決定においては、取引価格によ
る実証性と投資採算としての収益性がともに重視される。また、両試算価格ともに適切な資料をもとに判定がなされて
いることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,240,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[100.0]

100
[ 50.9]

[100.0]
100

2,590,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界経済は不安定さを抱え外需に弱さが残る
が、内需は堅調であり、低金利・インバウン
ド需要も維持されているため、不動産市場は
概ね良好である。

表参道駅から徒歩圏の商業地域であり、投資
需要は強く、今後も需要は高位に推移してい
くと思料される。

個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通であり、変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０２ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
b	０７公０２ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
c	５１公０２ -8	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m区道、中間画地		２住居高度3種最高30m (60,216)
d	６２公０２ -4	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (60,160)
e	６５公０２ -1	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,538,509	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,817,745	100 [ 104.0]	2,709,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,710,000
b	(　 ) 2,087,682	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,202,505	100 [ 74.3]	2,964,341		2,960,000
c	(　 ) 2,903,744	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,999,568	100 [ 96.0]	3,124,550		3,120,000
d	(　 2,153,273) 1,753,919	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,832,064	100 [ 75.9]	2,413,787		2,410,000
e	(　 ) 1,718,860	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,769,915	100 [ 72.8]	2,431,202		2,430,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,730,000 円／㎡]

渋谷 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	77,852,676	18,851,655	59,001,021	26,435,000	32,566,021	（　0.9364） 30,494,822	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	802,495,316 円　　　　（　 2,340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、共同住宅	273.60	ＲＣ4F1B	1,119.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高30m 第１種文教地区	90 ％	300 ％	300 ％	343 ㎡	21.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１階は店舗、２階は事務所、３階以上は共同住宅（平均４０㎡）

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

階段等の配置を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	259.94	89.7	233.15	5,200	1,212,380	6.0	7,274,280
							0.0	0
1～ 1	店舗	273.60	79.1	216.39	9,800	2,120,622	10.0	21,206,220
							0.0	0
2～ 2	事務所	273.60	92.5	253.04	5,700	1,442,328	6.0	8,653,968
							0.0	0
3～ 3	住宅	184.75	89.9	166.09	4,800	797,232	1.0	797,232
							1.0	797,232
4～ 4	住宅	127.15	85.7	108.99	4,700	512,253	1.0	512,253
							1.0	512,253

計		1,119.04	87.4	977.66		6,084,815		38,443,953
								1,309,485

⑨年額支払賃料	6,084,815 円　×　12ヶ月　＝　 73,017,780 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 977.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,212,344 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	81,230,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,061,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	77,168,618 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	38,443,953 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 365,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,309,485 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 318,840 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	77,852,676 円　　　　（　 226,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０２　　　　-29	5,898 ( 5,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,644	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,729 円/㎡　月額支払賃料（　 5,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２公賃０２　　　　-43	6,960 ( 6,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	6,239
c	１２公賃０２　　　　-44	5,512 ( 5,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,275

渋谷 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,700,000 円	425,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,585,155 円	81,230,124　×　　　　 11.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,104,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,612,500 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,851,655 円　（　　　　　　 54,961 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 369,000 円／㎡　×　 1,119.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,435,000 円（　　　　　 77,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	77,852,676 円
②総費用	18,851,655 円
③純収益　①－②	59,001,021 円
④建物等に帰属する純収益	26,435,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,566,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,494,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,906 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 802,495,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,340,000 円／㎡）