鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８公０２ -6	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南西3.6m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,160)
b	１４公０２ -7	渋谷区		更地	（　）	長方形	南東3.6m区道、南西1.7m、角地		２低専高度地区2種 (80,160)
c	５７公０２ -12	渋谷区		更地	（　）	長方形	北西4m区道、北東2.9m、角地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	５８公０２ -17	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.1m区道、北東3.5m、角地		１住居高度3種最高20m (70,204)
e	６１公０２ -5	渋谷区		更地	（　）	不整形	南5.2m区道、西0m、角地		２低専高度2種最高12m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 834,416	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	823,986	100 [ 69.1]	1,192,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,200,000
b	(　 ) 1,452,247	100 [ 115.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	1,235,704	100 [ 89.0]	1,388,431		1,400,000
c	(　 ) 740,083	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	755,172	100 [ 80.0]	943,965		953,000
d	(　 ) 1,090,818	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	1,107,946	100 [ 95.0]	1,166,259		1,180,000
e	(　 ) 1,087,431	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	1,101,469	100 [ 93.8]	1,174,274		1,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	買進み	％／月 +0.48	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

渋谷 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,680,080	3,604,761	12,075,319	7,029,600	5,045,719	（　0.9418） 4,752,058	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	115,903,854 円　　　　（　 662,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.66	ＲＣ4F1B	424.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	208 ％	175 ㎡	13.9 m x 11.3 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（２５㎡前後）の住戸で構成される共同住宅

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

エレベータあり

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	共同住宅	88.12	81.3	71.61	3,800	272,118	1.0	272,118
							1.0	272,118
1～ 1	共同住宅	82.69	58.4	48.33	3,850	186,071	1.0	186,071
							1.0	186,071
2～ 2	共同住宅	94.53	85.0	80.34	3,900	313,326	1.0	313,326
							1.0	313,326
3～ 3	共同住宅	94.53	85.0	80.34	3,950	317,343	1.0	317,343
							1.0	317,343
4～ 4	共同住宅	64.22	80.9	51.98	4,000	207,920	1.0	207,920
							1.0	207,920

計		424.09	78.4	332.60		1,296,778		1,296,778
								1,296,778

⑨年額支払賃料	1,296,778 円　×　12ヶ月　＝　 15,561,336 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 332.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 598,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,160,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 808,001 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,352,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,296,778 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,296,778 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 315,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,680,080 円　　　　（　 89,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１公賃０２　　　　-25	4,375 ( 4,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	4,124	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１公賃０２　　　　-26	4,438 ( 4,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	4,143
c	１１公賃０２　　　　-27	3,902 ( 3,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	3,597

渋谷 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,470,561 円	16,160,016　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,604,761 円　（　　　　　　 20,599 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 424.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,029,600 円（　　　　　 40,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,680,080 円
②総費用	3,604,761 円
③純収益　①－②	12,075,319 円
④建物等に帰属する純収益	7,029,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,045,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,752,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,903,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 662,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
渋谷 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -23

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　紀伊　英作

印

TEL.

鑑定評価額

196,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	850,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区代々木４丁目３６番１８｢代々木４－３６－７｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,300) 準防（その他）高度3種最高30m (70,208)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ4F1B	中低層一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	北東5.2m区道	水道、ガス、下水	初台 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位：北　　５
．２ｍ区道

交通

施設

初台駅　東方

500m

法令

規制

２中専
(70,208)
準防
高度3種最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中低層共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域で、当面は現状のまま推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区内の交通利便性の良好な住宅地域と把握した。需要者は主に富裕層や買替取得者層等で、中規模以
上の整形画地は不動産開発業者や建売業者等が想定される。地価水準は戸建、賃貸ともに根強い需要があり、堅調であ
る。需要の中心となる価格帯については１㎡当たり１１０万円～１４０万円程度、土地建物では約９０㎡土地付きで総
額１．２億円～１．５億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域の賃貸用共同住宅から収益価格の試算に当たり規範性を有する賃料等収益資料が得られ、本件では直接法を適
用して投資採算性を検証した。比準価格は採用事例の規範性について慎重に分析、検討した。試算の各段階を再吟味の
うえ取引市場の実態を反映し居住の快適性、生活利便性等を考慮した比準価格を重視し不動産の投資採算性を検証した
収益価格を参酌し、さらに単価と総額との関連及び代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,100,000 円／㎡

[106.4]
100

100
[105.0]

100
[100.9]

[101.0]
100

1,120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩和状況が続く金融環境や景気回復の影響等
により戸建・共同住宅用地に対して旺盛な需
要があり、住宅地域の地価水準は上昇基調が
続いている。

初台駅勢圏に位置する混在住宅地域に位置し
落ち着いた住環境を維持しており、地価水準
は依然として上昇基調が認められる。

特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べて競争力において特
段の優劣はないと思われる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５７公０２ -12	渋谷区		更地	（　）	長方形	北西4m区道、北東2.9m、角地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１２公０２ -14	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高30m (70,160)
c	０７公０２ -8	渋谷区		建付地	（　）	長方形	北東3.7m区道、中間画地		２中専高度3種最高20m (60,160)
d	０７公０２ -9	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 740,083	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	755,172	100 [ 81.1]	931,162	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	940,000
b	(　 ) 985,330	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	990,160	100 [ 83.3]	1,188,667		1,200,000
c	(　 ) 1,056,851	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,084,057	100 [ 93.8]	1,155,711		1,170,000
d	(　 ) 1,188,385	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,194,154	100 [ 101.9]	1,171,888		1,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,180,000 円／㎡]

渋谷 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,126,763	3,492,500	12,634,263	7,453,800	5,180,463	（　0.9418） 4,878,960	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	118,999,024 円　　　　（　 680,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.66	ＲＣ4F1B	424.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高30m	70 ％	300 ％	208 ％	175 ㎡	13.9 m x 11.3 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階共同住宅（平均専有面積約２５㎡・１Ｋタイプ）

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

同種同用途建物を参考に階段の配置等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	住宅	88.12	81.3	71.61	3,800	272,118	1.0	272,118
							1.0	272,118
1～ 1	住宅	82.69	58.4	48.33	3,900	188,487	1.0	188,487
							1.0	188,487
2～ 3	住宅	94.53	85.0	80.34	4,100	329,394	1.0	329,394
							1.0	329,394
4～ 4	住宅	64.22	80.9	51.98	4,150	215,717	1.0	215,717
							1.0	215,717
～

計		424.09	78.4	332.60		1,335,110		1,335,110
								1,335,110

⑨年額支払賃料	1,335,110 円　×　12ヶ月　＝　 16,021,320 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 332.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 598,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,620,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 831,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,789,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,335,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,684 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,335,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 325,079 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,126,763 円　　　　（　 92,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０２　　　　-23	4,085 ( 4,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,191 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２公賃０２　　　　-23	4,150 ( 4,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,150
c	１２公賃０２　　　　-16	4,234 ( 4,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,151

渋谷 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	369,000 円	123,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,495,800 円	16,620,000　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,045,500 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,492,500 円　（　　　　　　 19,957 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 281,000 円／㎡　×　 424.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,453,800 円（　　　　　 42,593 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,126,763 円
②総費用	3,492,500 円
③純収益　①－②	12,634,263 円
④建物等に帰属する純収益	7,453,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,180,463 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,878,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,880 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,999,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 680,000 円／㎡）