鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -69　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１００８ -23	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.8m私道、北2.5m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,150)
b	０２０１００４ -19	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北東4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０２０１９１８ -4	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	０２０１００４ -28	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	０２０１００５ -4	世田谷区		建付地	（　）	不整形	東4m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 640,318	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	617,145	100 [ 97.4]	633,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	665,000
b	(　 ) 645,372	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	599,274	100 [ 95.5]	627,512		659,000
c	(　 ) 541,559	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	549,066	100 [ 94.1]	583,492		613,000
d	(　 ) 733,381	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 131.3]	565,256	100 [ 89.7]	630,163		662,000
e	(　 ) 508,583	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	562,876	100 [ 88.7]	634,584		666,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 663,000 円／㎡]

世田谷 -69　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,887,195	804,826	4,082,369	2,020,480	2,061,889	（　0.9763） 2,013,022	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	49,098,098 円　　　　（　 366,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -69　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	134 ㎡	9.1 m x 15.2 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ２階建。平均専有面積３０～３５米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下仕様のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	3,170	206,050	1.0	206,050
							1.0	206,050
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	3,220	209,300	1.0	209,300
							1.0	209,300
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		415,350		415,350
								415,350

⑨年額支払賃料	415,350 円　×　12ヶ月　＝　 4,984,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,984,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,052 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,685,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	415,350 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 415,350 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 198,143 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,887,195 円　　　　（　 36,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２　　　　-608	3,345 ( 3,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,360 円/㎡　月額支払賃料（　 3,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２　　　　-609	3,608 ( 3,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,434
c	０２　　　　-612	3,274 ( 3,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,211

世田谷 -69　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,000 円	32,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,526 円	4,984,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 278,800 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,826 円　（　　　　　　 6,006 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,020,480 円（　　　　　 15,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,887,195 円
②総費用	804,826 円
③純収益　①－②	4,082,369 円
④建物等に帰属する純収益	2,020,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,061,889 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,013,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,023 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,098,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
世田谷 -69　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -69

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　片岡　哲也

印

TEL.

鑑定評価額

86,600,000 円

１㎡当たりの価格

646,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区経堂４丁目５４２番１２｢経堂４－２４－２｣				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域	南6.3m区道	水道、ガス、下水	千歳船橋 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 70 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６．３ｍ
　区道

交通

施設

千歳船橋駅　北東方

450m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はな
く、当面は現状のまま推移するものと把握される。地価は強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 659,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 376,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区及び隣接市区の住宅地域の内、主に小田急線沿線で最寄駅から徒歩圏の住宅地域の圏域である
。需要者の中心は前記地域の居住者であるが、圏域外からの転入者もみられ、中規模以上の画地には開発業者も参入す
る。熟成した住宅地域であることもあり、需給は比較的安定している。取引価格帯は、土地は総額６，０００～８，０
００万円台程度、新築戸建住宅では７，０００～８，０００万円台程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の共同住宅等も見受けられるが、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されておらず、収益性に着目して求め
た収益価格は低位に試算された。取引市場においても投資物件よりも自己使用目的の物件が中心である。当該地域では
、収益性よりも居住の快適性・利便性等が取引にあたって重視されるものと把握される。よって、市場性をより反映す
る比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -50 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 654,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[108.1]

[105.0]
100

643,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    625,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増傾向で住宅地需要は底堅く
、収益物件の取引利回りも低下傾向であり、
地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測さ
れる。

最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、上記一
般的要因を反映し、地価は強含み傾向で推移
している。その他特に地域要因に変化はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -69　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１００６ -21	世田谷区		更地	（　）	不整形	西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (60,160)
b	０２０１００４ -28	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０２０１００４ -19	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北東4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
d	０２０１０１２ -12	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 529,498	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	559,159	100 [ 89.6]	624,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	655,000
b	(　 ) 733,381	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 131.3]	565,256	100 [ 90.1]	627,365		659,000
c	(　 ) 645,372	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	599,274	100 [ 96.0]	624,244		655,000
d	(　 ) 666,341	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	668,980	100 [ 105.7]	632,904		665,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 659,000 円／㎡]

世田谷 -69　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,908,863	797,708	4,111,155	1,995,840	2,115,315	（　0.9763） 2,065,182	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	50,370,293 円　　　　（　 376,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -69　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	ＬＳ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	134 ㎡	9.1 m x 15.2 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

タイプ：１ＤＫ専有面積：３０～３５㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	64.00	100.0	64.00	3,200	204,800	1.0	204,800
							1.0	204,800
2～ 2	住宅	64.00	100.0	64.00	3,250	208,000	1.0	208,000
							1.0	208,000
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		412,800		412,800
								412,800

⑨年額支払賃料	412,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,953,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,953,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,705,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	412,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 412,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 199,021 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,908,863 円　　　　（　 36,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２　　　　-607	3,633 ( 3,482)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,390 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２　　　　-610	3,518 ( 3,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,490
c	０２　　　　-611	3,241 ( 3,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,307

世田谷 -69　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	148,608 円	4,953,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,400 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,708 円　（　　　　　　 5,953 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 246,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,995,840 円（　　　　　 14,894 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,908,863 円
②総費用	797,708 円
③純収益　①－②	4,111,155 円
④建物等に帰属する純収益	1,995,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,115,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,065,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,370,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376,000 円／㎡）