鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１９１５ -5	世田谷区		建付地	（　）	不整形	東6.1m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (80,80)
b	０２０１９０９ -13	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.9m区道、西5.9m、角地		１住居高度2種最高19m (70,200)
c	０２０１９１５ -8	世田谷区		更地	（　）	長方形	東3.6m私道、中間画地		１中専高度2種最高45m (60,160)
d	０２０１００１ -4	世田谷区		建付地	（　）	長方形	東6.1m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
e	０２０１００９ -10	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 518,983	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	648,729	100 [ 93.1]	696,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	725,000
b	(　 ) 676,511	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	633,995	100 [ 95.7]	662,482		689,000
c	(　 ) 699,113	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	700,484	100 [ 97.8]	716,241		745,000
d	(　 ) 659,795	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	662,382	100 [ 94.1]	703,913		732,000
e	(　 ) 782,536	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	767,487	100 [ 103.9]	738,679		768,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 734,000 円／㎡]

世田谷 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,232,393	1,006,592	5,225,801	2,242,240	2,983,561	（　0.9533） 2,844,229	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	69,371,439 円　　　　（　 396,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	175 ㎡	8.7 m x 20.2 m	前面道路：区道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は共同住宅、１ＤＫタイプ、１戸当たり約３０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	95.0	66.50	3,350	222,775	1.0	222,775
							1.0	222,775
2～ 2	住宅	70.00	95.0	66.50	3,450	229,425	1.0	229,425
							1.0	229,425
～

～

～

計		140.00	95.0	133.00		452,200		452,200
								452,200

⑨年額支払賃料	452,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,426,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,426,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 316,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,010,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	452,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 452,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 218,017 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,232,393 円　　　　（　 35,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２　　　　-910	3,267 ( 3,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,599 円/㎡　月額支払賃料（　 3,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２　　　　-909	3,950 ( 3,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,762
c	０２　　　　-908	3,894 ( 3,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,437

世田谷 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,200 円	35,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	189,792 円	6,326,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,006,592 円　（　　　　　　 5,752 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,242,240 円（　　　　　 12,813 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,232,393 円
②総費用	1,006,592 円
③純収益　①－②	5,225,801 円
④建物等に帰属する純収益	2,242,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,983,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,844,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,371,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
世田谷 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -28

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　田中　雅之

印

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

709,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区等々力１丁目７９番１２｢等々力１－２９－４｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m 風致地区
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が多い住宅地域	南西6.2m区道	水道、ガス、下水	尾山台 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６．２
ｍ区道

交通

施設

尾山台駅　南西方

550m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 731,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 404,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区及び隣接する目黒区、大田区内の高台の優良住宅地域であり、需要者は個人富裕層が中心にな
るものと考察される。住環境の優れた都心部へのアクセスが良好な立地条件等から住宅地としての人気があり、最近の
景気回復基調から中規模以上の住宅用地への底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は総額１億円
から１億５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層の中・大規模一般住宅が多く見受けられる優良住宅地域であり、収益性よりも利便性や快適性を重視
する個人需要者による自用目的での取引が一般的であり、収益性に着目した取引は少ない。したがって、本件において
は、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに、代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 720,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[107.2]

[104.0]
100

712,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    709,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業業績の回復、賃金の上昇、失業率減少な
どにより、国内経済は緩やかな上昇を続ける
中、不動産需要は堅調に推移している。

地域要因の変動は見られない。住宅地の需要
は底堅いが、近年の地価上昇により、需要は
やや弱くなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１９０９ -13	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.9m区道、西5.9m、角地		１住居高度2種最高19m (70,200)
b	０２０１９１５ -8	世田谷区		更地	（　）	長方形	東3.6m私道、中間画地		１中専高度2種最高45m (60,160)
c	０２０１９１５ -3	世田谷区		建付地	（　）	不整形	北西6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
d	０２０１００１ -4	世田谷区		建付地	（　）	長方形	東6.1m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 676,511	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	633,995	100 [ 94.7]	669,477	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	696,000
b	(　 ) 699,113	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	700,484	100 [ 95.7]	731,958		761,000
c	(　 ) 563,562	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	669,189	100 [ 95.1]	703,669		732,000
d	(　 ) 659,795	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	662,382	100 [ 94.1]	703,913		732,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 731,000 円／㎡]

世田谷 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,031,125	938,292	5,092,833	2,121,210	2,971,623	（　0.9763） 2,901,196	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	70,760,878 円　　　　（　 404,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	175 ㎡	8.7 m x 20.2 m	前面道路：区道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取りを単身者向け、専有面積２５～３５㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	3,300	217,800	1.0	217,800
							1.0	217,800
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	3,400	224,400	1.0	224,400
							1.0	224,400
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		442,200		442,200
								442,200

⑨年額支払賃料	442,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,306,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,306,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 390,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,816,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	442,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 442,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 210,952 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,031,125 円　　　　（　 34,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２　　　　-906	3,689 ( 3,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,547 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２　　　　-910	3,267 ( 3,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,368
c	０２　　　　-909	3,950 ( 3,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,797

世田谷 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,192 円	6,206,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 938,292 円　（　　　　　　 5,362 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,210 円（　　　　　 12,121 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,031,125 円
②総費用	938,292 円
③純収益　①－②	5,092,833 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,971,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,901,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,760,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 404,000 円／㎡）