鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１９０２ -4	世田谷区		更地	（　）	長方形	北西5.2m区道、北東6m、南西4m、三方路		１中専高度2種最高19m (70,200)
b	０２０１００４ -9	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (60,200)
c	０２０１００１ -10	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南7m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (60,200)
d	０２０１００５ -23	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、北3.1m、東3.4m、三方路		１住居高度2種最高19m (70,160)
e	０２０１０１５ -25	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m区道、南東6m、角地		２低専高度2種最高12m 風致地区 (40,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 732,797	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	713,256	100 [ 100.9]	706,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	706,000
b	(　 ) 707,714	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	748,997	100 [ 99.0]	756,563		756,000
c	(　 ) 790,474	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	804,703	100 [ 109.1]	737,583		737,000
d	(　 ) 648,945	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	657,390	100 [ 89.2]	736,984		736,000
e	(　 ) 543,418	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	531,811	100 [ 72.2]	736,580		736,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 733,000 円／㎡]

世田谷 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,416,559,911	716,518,936	12	1,080,000	1,558.51	310,000	2,092.03
⑧開発法による価格	700,040,975 円　　　　（　 702,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
997 ㎡	㎡		㎡		㎡	997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
583.35 ㎡	2,092.03 ㎡	1,624.81 ㎡	467.22 ㎡	1,558.51 ㎡	ＲＣ・5F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.5 ％）	（ 209.8 ％）	（ 163.0 ％）	（ 46.9 ％）	（ 74.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	80 ％	200 ％	183 ％	間口奥行	33.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,080,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,080,000 円／㎡　　×　　 1,558.51 ㎡　　＝　　　　 1,683,190,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,683,190,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 2,092.03 ㎡　　＝　　　　 667,985,179 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,683,190,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 168,319,080 円

支出合計　④+⑤+⑥

836,304,259 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	134,655,264 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 121,364,789 円
	販売総額(2期)	33,663,816 円	( 2 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 29,216,826 円
	販売総額(3期)	1,514,871,720 円	( 90 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,265,978,296 円
収入合計		－	－	－	－	1,416,559,911 円
支出	建築工事費(1期)	66,798,518 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 61,935,586 円
	建築工事費(2期)	66,798,518 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 59,083,289 円
	建築工事費(3期)	534,388,143 円	( 80 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 446,588,171 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	100,991,448 円	( 60 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 91,023,592 円
	販売管理費(2期)	67,327,632 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 57,888,298 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	716,518,936 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,416,559,911 円　　－　　　　　　 716,518,936 円　　＝　　　　　 700,040,975 円 702,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
世田谷 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -27

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　武弘　由希子

印

TEL.

鑑定評価額

710,000,000 円

１㎡当たりの価格

712,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区等々力８丁目７３番４｢等々力８－１３－１｣				②地積　(㎡)	997 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (80,183)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ5F1B	マンション、一般住宅、学校が見られる住宅地域	南10m区道、東側道	水道、ガス、下水	等々力 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

等々力駅北東方

840m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、マンション、一般住宅、学校が見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の
住環境を維持するものと予測する。今後も地価はほぼ横ばい～やや上昇傾向に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 735,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 707,000 円／㎡

(6)市場の特性

マンション用地の同一需給圏は広く、世田谷区内及び隣接区内全域にわたる。需要者は分譲マンションディベロッパー
が中心である。建築費が高騰し、マンション用地需要も以前ほどではないが、当区内においてはマンション用地は希少
価値が高いため需要も底堅い。需要の中心となる価格帯は、規模、駅距離、道路付け等、さらに購入するディベロッパ
ーによってもばらつきがみられるが、９００㎡で６．５億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は一体利用されている規模の大きい事例を採用し試算しており、大規模地取引における市場性を反映した価格
であるが、求められた価格にばらつきがある。開発法は対象標準地に分譲マンションを建築し分譲することを想定して
求めた価格であり、想定事項も多いが、実証性が高い。したがって、開発法による価格を標準に、比準価格を関連づけ
、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 830,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[103.0]

100
[118.2]

[ 99.9]
100

709,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    709,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は弱さが長引いているものの、緩やかに
回復しており、不動産取得環境は依然良好で
ある。区内の人口も増加傾向にあり、土地需
要は底堅い。

最寄駅より徒歩圏で住環境も良好なため需要
は堅調であるが、分譲価格の上昇が限界に近
くなっており、用地取得価格の上昇幅も小さ
くなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１０１５ -9	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m区道、西10.9m、角地		準工高度2種最高31m (70,200)
b	０２０１００４ -9	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (60,200)
c	０２０１９０２ -4	世田谷区		更地	（　）	長方形	北西5.2m区道、北東6m、南西4m、三方路		１中専高度2種最高19m (70,200)
d	０２０１００１ -10	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南7m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 908,367	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	878,953	100 [ 119.5]	735,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	735,000
b	(　 ) 707,714	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	748,997	100 [ 101.0]	741,581		741,000
c	(　 ) 732,797	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	713,256	100 [ 101.9]	699,957		699,000
d	(　 ) 790,474	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	804,703	100 [ 104.9]	767,114		766,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 735,000 円／㎡]

世田谷 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を中層共同住宅地（分譲マンション用地）と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を中層共同住宅地（分譲マンション用地）と判定した為

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,442,792,503	737,586,469	12	1,100,000	1,558.51	320,000	2,092.03
⑧開発法による価格	705,206,034 円　　　　（　 707,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
997 ㎡	㎡		㎡		㎡	997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
583.35 ㎡	2,092.03 ㎡	1,624.81 ㎡	467.22 ㎡	1,558.51 ㎡	ＲＣ・5F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.5 ％）	（ 209.8 ％）	（ 163.0 ％）	（ 46.9 ％）	（ 74.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	80 ％	200 ％	183 ％	間口奥行	33.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,100,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,100,000 円／㎡　　×　　 1,558.51 ㎡　　＝　　　　 1,714,361,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,714,361,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 2,092.03 ㎡　　＝　　　　 689,533,088 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,714,361,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 171,436,100 円

支出合計　④+⑤+⑥

860,969,188 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	137,148,880 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 123,612,286 円
	販売総額(2期)	34,287,220 円	( 2 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 29,757,878 円
	販売総額(3期)	1,542,924,900 円	( 90 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,289,422,339 円
収入合計		－	－	－	－	1,442,792,503 円
支出	建築工事費(1期)	68,953,309 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 63,933,508 円
	建築工事費(2期)	68,953,309 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 60,989,202 円
	建築工事費(3期)	551,626,470 円	( 80 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 460,994,241 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	102,861,660 円	( 60 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 92,709,214 円
	販売管理費(2期)	68,574,440 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 58,960,304 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	737,586,469 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,442,792,503 円　　－　　　　　　 737,586,469 円　　＝　　　　　 705,206,034 円 707,000 円／㎡