鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１００９ -10	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	０２０１９０９ -12	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	０２０１００１ -20	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m区道、中間画地		１住居高度3種最高21m (60,220)
d	０２０１９０２ -5	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	北6.3m区道、東2.8m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	０２０１００９ -17	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 782,536	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	767,487	100 [ 99.8]	769,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	769,000
b	(　 ) 655,407	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	722,518	100 [ 91.2]	792,235		792,000
c	(　 ) 953,252	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	970,411	100 [ 122.0]	795,419		795,000
d	(　 ) 654,319	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	705,395	100 [ 97.9]	720,526		721,000
e	(　 ) 439,768	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	620,562	100 [ 87.5]	709,214		709,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 748,000 円／㎡]

世田谷 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,403,050	2,009,556	11,393,494	4,662,840	6,730,654	（　0.9763） 6,571,138	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	160,271,659 円　　　　（　 465,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	345 ㎡	15.8 m x 21.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１ＬＤＫタイプ、平均専有面積：約３４㎡、１０戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	170.00	100.0	170.00	3,300	561,000	1.0	561,000
							1.0	561,000
2～ 2	住宅	170.00	100.0	170.00	3,330	566,100	1.0	566,100
							1.0	566,100
～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		1,127,100		1,127,100
								1,127,100

⑨年額支払賃料	1,127,100 円　×　12ヶ月　＝　 13,525,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,525,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 676,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,848,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,127,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,127,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 543,403 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,403,050 円　　　　（　 38,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２　　　　-909	3,950 ( 3,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	3,546	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,474 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２　　　　-910	3,267 ( 3,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	3,369
c	０２　　　　-911	2,666 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,185

世田谷 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	366,000 円	73,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	405,756 円	13,525,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 469,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 622,200 円	73,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,009,556 円　（　　　　　　 5,825 円／㎡）　　（経費率　　 15.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,200,000 円	設計監理料率　 209,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,662,840 円（　　　　　 13,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,403,050 円
②総費用	2,009,556 円
③純収益　①－②	11,393,494 円
④建物等に帰属する純収益	4,662,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,730,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,571,138 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,271,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
世田谷 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -2

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　島　修治

印

TEL.

鑑定評価額

253,000,000 円

１㎡当たりの価格

734,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区等々力５丁目３３番１５				②地積　(㎡)	345 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.5	空地	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	尾山台 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 35 ｍ、南 25 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

なし

街

路

基準方位北６ｍ区道

交通

施設

尾山台駅北方

300m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

地域は最寄駅に比較的近く、中規模の戸建住宅が多い区画整然とした低層住宅地域で、一部に土地の細分化の進
展が見られるものの、当分の間は住居系の諸条件が整った住宅地域として推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 755,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 469,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急大井町線を中心に城南地域の東急私鉄沿線を最寄駅とする閑静で良質な住宅地域と把握される。需要
者は居住環境・利便性を重視して住宅を求める高額所得者層を中心に、分譲等を目的とする不動産業者等が想定される
。中規模画地は総額が嵩むものの、地域は人気の自由が丘・二子玉川の間に位置し、富裕層らの安定した取得意欲に支
えられ地価は堅調と思料する。土地取引は規模によりばらつくが１億円弱～２億円程度が取引の中心と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅
地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しいため低位に試算された。市場でも収益
性に着目した取引は少ない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷 -17                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    724,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済一般は不透明感が感じられるが、不動産
を取り巻く諸条件は引き続き良好を維持し、
区内の不動産需要は概ね堅調を維持している
と言える。

地域の地価は堅調を維持しつつ、落ち着いた
動向を示している。その他、地域要因の変動
は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１９０９ -12	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	０２０１００７ -8	世田谷区		建付地	（　）	長方形	東4.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
c	０２０１００６ -5	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	西9.8m区道、北3.7m、角地		２低専高度1種最高12m (70,150)
d	０２０１０１１ -5	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南3.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 655,407	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	722,518	100 [ 94.1]	767,819	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	768,000
b	(　 ) 742,892	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	739,979	100 [ 96.9]	763,652		764,000
c	(　 ) 862,168	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 112.5]	780,166	100 [ 108.1]	721,708		722,000
d	(　 ) 772,532	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	750,460	100 [ 98.0]	765,776		766,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 755,000 円／㎡]

世田谷 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,988,033	1,905,492	11,082,541	4,287,010	6,795,531	（　0.9763） 6,634,477	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	161,816,512 円　　　　（　 469,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	172.00	ＬＳ2	344.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	345 ㎡	15.8 m x 21.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０㎡程度、ファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	172.00	100.0	172.00	3,150	541,800	1.0	541,800
							1.0	541,800
2～ 2	住宅	172.00	100.0	172.00	3,200	550,400	1.0	550,400
							1.0	550,400
～

～

～

計		344.00	100.0	344.00		1,092,200		1,092,200
								1,092,200

⑨年額支払賃料	1,092,200 円　×　12ヶ月　＝　 13,106,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,106,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 655,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,451,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,092,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,092,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 526,577 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,988,033 円　　　　（　 37,646 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２　　　　-910	3,267 ( 3,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	3,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２　　　　-909	3,950 ( 3,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	3,364
c	０２　　　　-712	3,489 ( 3,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,172

世田谷 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	336,500 円	67,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	393,192 円	13,106,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 469,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 572,000 円	67,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,905,492 円　（　　　　　　 5,523 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,287,010 円（　　　　　 12,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,988,033 円
②総費用	1,905,492 円
③純収益　①－②	11,082,541 円
④建物等に帰属する純収益	4,287,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,795,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,634,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,816,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 469,000 円／㎡）