鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１８ -7	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m区道、中間画地		工業 (60,200)
b	３１１１１８ -27	大田区		建付地	（　）	台形	北東6.4m区道、中間画地		工業 (60,200)
c	２１１１８ -3	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m区道、中間画地		準工高度地区2種 (60,200)
d	１７１０２ -29	大田区		建付地	（　）	不整形	北6.3m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (60,300)
e	２１１１１ -16	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.8m区道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 337,681	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	348,487	100 [ 114.4]	304,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	308,000
b	(　 ) 255,988	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	289,940	100 [ 95.0]	305,200		308,000
c	(　 ) 389,908	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	403,945	100 [ 120.7]	334,669		338,000
d	(　 ) 334,135	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	428,110	100 [ 126.9]	337,360		341,000
e	(　 ) 422,694	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	423,937	100 [ 131.1]	323,369		327,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 324,000 円／㎡]

大田 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,621,465	4,643,853	10,977,612	8,230,200	2,747,412	（　0.9549） 2,623,504	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	63,987,902 円　　　　（　 259,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場事務所兼共同住宅	120.00	ＲＣ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	80 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	17.9 m x 13.7 m	前面道路：区道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階工場兼事務所はフロア貸し、２階以上共同住宅４０～５５㎡程度、平面駐車場は２台を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場兼事務所	120.00	80.0	96.00	2,500	240,000	2.0	480,000
							2.0	480,000
2～ 2	住宅	120.00	95.0	114.00	2,638	300,732	1.0	300,732
							1.0	300,732
3～ 3	住宅	120.00	95.0	114.00	2,680	305,520	1.0	305,520
							1.0	305,520
4～ 4	住宅	120.00	95.0	114.00	2,730	311,220	1.0	311,220
							1.0	311,220
～

計		480.00	91.3	438.00		1,157,472		1,397,472
								1,397,472

⑨年額支払賃料	1,157,472 円　×　12ヶ月　＝　 13,889,664 円
⑩a共益費（管理費）	257 円／㎡　×　 438.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,350,792 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺マンションの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,240,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 786,023 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,934,433 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,397,472 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,397,472 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 673,756 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,621,465 円　　　　（　 63,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１８　　　　-37	2,808 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,699	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,752 円/㎡　月額支払賃料（　 2,638 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２１８　　　　-39	2,722 ( 2,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	2,644
c	２１２１８　　　　-38	3,084 ( 2,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	2,912

大田 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	645,000 円	129,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,499,553 円	15,720,456　×　　　　 15.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,096,500 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,643,853 円　（　　　　　　 18,801 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,230,200 円（　　　　　 33,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,621,465 円
②総費用	4,643,853 円
③純収益　①－②	10,977,612 円
④建物等に帰属する純収益	8,230,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,747,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,623,504 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,987,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大田 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 9-4

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　福田　洋子

印

TEL.

鑑定評価額

74,600,000 円

１㎡当たりの価格

302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森南３丁目４３３番１２｢大森南３－２２－９｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	1.5:1	工場兼事務所Ｓ2	工場、事務所、マンション等が混在する工業地域	北東6.2m区道、南東側道	水道、ガス、下水	梅屋敷 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層工場事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 245 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．２ｍ区道

交通

施設

梅屋敷駅東方

1.6km

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

工場、事務所、共同住宅等が混在する地域であるが、工場の減少傾向が見られ、住宅が増加する可能性がある。

(3)最有効使用の判定

中層工場事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 312,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田区南東部京急線・ＪＲ線・モノレール各駅に所在する準工業又は工業地域の範囲。工場、事務所、共
同住宅等混在する地域。需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は自己使用目的の法人等。経済環境の変化・後継者
不足から製造業の景況は厳しく工場跡地の住宅地化から工業地の実需要は弱含みであるが不動産投資への意欲は高いこ
とから地価は上昇傾向である。土地は規模により総額が相当異なり３０百万円～３００百万円前後の取引が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は、最寄駅である梅屋敷駅からではなく、主に蒲田駅もしくは大森駅からバス便を利用する利便性がやや劣る工
業地域に所在している。住宅も混在しておりアパート等の収益物件も存するが最寄駅への接近性が劣る地域であること
から自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

空室率は改善しているが賃料上昇は一部地域
に限定される。個人消費はやや持ち直し企業
収益は堅調で不動産投資への意欲は高く地価
は上昇傾向。

工業地域であるが、移転・廃業による跡地の
住宅地化が進み混在している。工業地として
の実需要は弱いが投資対象として地価は上昇
傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１８ -7	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m区道、中間画地		工業 (60,200)
b	３１１１０３ -901	大田区		建付地	（　）	長方形	西6.4m区道、中間画地		工専 (60,200)
c	３１１１１２ -1	大田区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北3.6m私道、中間画地		準工高度地区2種 (60,200)
d	２１１１８ -8	大田区		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m区道、東3m、角地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 337,681	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	348,487	100 [ 109.2]	319,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	322,000
b	(　 ) 339,524	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,044	100 [ 122.4]	300,690		304,000
c	(　 ) 358,150	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	388,235	100 [ 126.0]	308,123		311,000
d	(　 ) 411,043	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	424,621	100 [ 137.6]	308,591		312,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 312,000 円／㎡]

大田 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,166,386	4,509,593	10,656,793	7,975,000	2,681,793	（　0.9549） 2,560,844	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	62,459,610 円　　　　（　 253,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場事務所兼共同住宅	120.00	ＲＣ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	80 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	17.9 m x 13.7 m	前面道路：区道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階工場兼事務所はフロア貸し、２階以上共同住宅４０～５５㎡程度

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場兼事務所	120.00	80.0	96.00	2,400	230,400	2.0	460,800
							2.0	460,800
2～ 2	住宅	120.00	95.0	114.00	2,500	285,000	1.0	285,000
							1.0	285,000
3～ 3	住宅	120.00	95.0	114.00	2,600	296,400	1.0	296,400
							1.0	296,400
4～ 4	住宅	120.00	95.0	114.00	2,700	307,800	1.0	307,800
							1.0	307,800
～

計		480.00	91.3	438.00		1,119,600		1,350,000
								1,350,000

⑨年額支払賃料	1,119,600 円　×　12ヶ月　＝　 13,435,200 円
⑩a共益費（管理費）	257 円／㎡　×　 438.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,350,792 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺マンションの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,785,992 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 763,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,502,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,350,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,350,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 650,869 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,166,386 円　　　　（　 61,402 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１７　　　　-40	2,952 ( 2,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,952	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２１７　　　　-41	2,507 ( 2,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,507
c	２１２１７　　　　-42	2,490 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,490

大田 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,427,293 円	15,265,992　×　　　　 15.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,062,500 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,509,593 円　（　　　　　　 18,257 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,975,000 円（　　　　　 32,287 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,166,386 円
②総費用	4,509,593 円
③純収益　①－②	10,656,793 円
④建物等に帰属する純収益	7,975,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,681,793 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,560,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,459,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253,000 円／㎡）