鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７１０２ -35	大田区		建付地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
b	３１１１１２ -19	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東9m区道、北西5.3m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
c	１７１１９ -38	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、北5m、角地		近商高度地区3種 (90,300)
d	２１１１４ -13	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m区道、北西2.8m、角地		近商高度地区3種 (90,300)
e	２１１１５ -14	大田区		建付地	（　）	長方形	南9m区道、東4m、角地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,101,951	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	959,616	100 [ 84.2]	1,139,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 658,813	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	683,911	100 [ 59.8]	1,143,664		1,140,000
c	(　 ) 1,091,797	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,097,046	100 [ 85.7]	1,280,100		1,280,000
d	(　 ) 728,487	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	803,741	100 [ 70.6]	1,138,443		1,140,000
e	(　 ) 617,355	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	773,192	100 [ 72.0]	1,073,878		1,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

大田 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,884,975	3,314,242	9,570,733	5,263,500	4,307,233	（　0.9549） 4,112,977	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	100,316,512 円　　　　（　 754,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	106.50	ＲＣ3	267.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階共同住宅４戸、平均専有面積３９㎡

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.25	89.8	92.71	5,000	463,550	6.0	2,781,300
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	81.94	96.9	79.40	3,500	277,900	1.0	277,900
							1.0	277,900
3～ 3	共同住宅	81.94	96.9	79.40	3,550	281,870	1.0	281,870
							1.0	281,870
～

～

計		267.13	94.2	251.51		1,023,320		3,341,070
								559,770

⑨年額支払賃料	1,023,320 円　×　12ヶ月　＝　 12,279,840 円
⑩a共益費（管理費）	320 円／㎡　×　 251.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 965,798 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

類似不動産の賃借人の状況を勘案

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,245,638 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 662,282 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,583,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,341,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 559,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 269,879 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,884,975 円　　　　（　 96,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１６　　　　-21	3,245 ( 3,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,836	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,651 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２１６　　　　-22	3,157 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	3,538
c	２１２１６　　　　-23	3,584 ( 3,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	3,889

大田 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	495,000 円	82,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,695,442 円	13,245,638　×　　　　 12.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 257,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 701,200 円	82,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,500 円	82,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,500 円	82,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,314,242 円　（　　　　　　 24,919 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,500,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 267.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,263,500 円（　　　　　 39,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,884,975 円
②総費用	3,314,242 円
③純収益　①－②	9,570,733 円
④建物等に帰属する純収益	5,263,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,307,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,112,977 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,316,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 754,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大田 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-24

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大坪　広治

印

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,080,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	840,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区田園調布２丁目５１番２０｢田園調布２－５１－８｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種 (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ3F1B	店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南10.9m区道	水道、ガス、下水	田園調布 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

田園調布駅東方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗、店舗付共同住宅、店舗併用住宅等が建ち並ぶ田園調布駅前の近隣商業地域である。地域要因
に特段の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 823,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区及び隣接区内のうち東急各線沿線の駅前に形成される商店街等の近隣商業地域である。需要者の
属性は、当該地域に地縁を有し、飲食店や物販店等を営む個人事業者や、飲食チェーン等の法人のほか、収益物件の開
発を行う不動産業者等が中心である。市場での中心価格帯は、規模・容積率等の個別性にもより一様ではないが、概ね
７０万円／㎡～１２０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算では、東急各線沿線の近隣商業地域の事例を中心に採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた
。収益価格の試算では、店舗付共同住宅を想定し、適切に土地残余法を適用した。対象標準地にかかる需要者は、取引
相場に加え、収益性にも着目して意思決定を行うであろうことから、収益価格にも一定の説得力が認められる。以上よ
り、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 668,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[ 64.2]

[100.0]
100

1,080,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は緩やかに回復しているものの、消
費増税の影響等、不透明感がある。低金利等
を背景に大田区においても不動産需要は底堅
く推移している。

田園調布駅の東口駅前商店街を形成する近隣
商業地域である。地価は緩やかに上昇してい
る。地域要因に特段の変動はない。

近隣地域の標準的画地と概ね同等で代替競争
関係にある不動産と比較し、標準的な市場競
争力を有する。個別的要因に特段の変動要因
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０７ -903	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.1m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	３１１１１１ -901	大田区		建付地	（　）	長方形	北東9m区道、南東4.3m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
c	１７１０２ -35	大田区		建付地	（　）	長方形	南11m区道、中間画地		近商高度地区2種 (80,200)
d	２１１１４ -13	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m区道、北西2.8m、角地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 787,512	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	815,862	100 [ 72.9]	1,119,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 880,872	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	886,635	100 [ 70.5]	1,257,638		1,260,000
c	(　 ) 1,101,951	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	959,616	100 [ 89.1]	1,077,010		1,080,000
d	(　 ) 728,487	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	803,741	100 [ 70.6]	1,138,443		1,140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

大田 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,740,603	3,210,080	9,530,523	4,829,660	4,700,863	（　0.9549） 4,488,854	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	109,484,244 円　　　　（　 823,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	106.50	ＲＣ3	267.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.25	89.8	92.71	5,000	463,550	6.0	2,781,300
							0.0	0
2～ 2	住宅	81.94	96.9	79.40	3,403	270,198	1.0	270,198
							1.0	270,198
3～ 3	住宅	81.94	96.9	79.40	3,403	270,198	1.0	270,198
							1.0	270,198
～

～

計		267.13	94.2	251.51		1,003,946		3,321,696
								540,396

⑨年額支払賃料	1,003,946 円　×　12ヶ月　＝　 12,047,352 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 251.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,056,342 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,103,694 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 655,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,448,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,321,696 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 540,396 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 260,538 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,740,603 円　　　　（　 95,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２０２　　　　-10	3,281 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,487	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,403 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２１０　　　　-34	3,454 ( 3,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,709
c	２１２０２　　　　-13	3,359 ( 3,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,570

大田 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	454,200 円	75,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,703,480 円	13,103,694　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 257,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 643,400 円	75,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,700 円	75,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,700 円	75,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,210,080 円　（　　　　　　 24,136 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,700,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 267.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,829,660 円（　　　　　 36,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,740,603 円
②総費用	3,210,080 円
③純収益　①－②	9,530,523 円
④建物等に帰属する純収益	4,829,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,700,863 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,488,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,484,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 823,000 円／㎡）