鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１６ -4	大田区		建付地	（　）	長方形	南東6.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	２１１１０ -10	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,100)
c	２１１０９ -9	大田区		建付地	（　）	不整形	北西7.1m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
d	１７１１４ -30	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.2m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,80)
e	２１１１０ -902	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 659,051	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	646,377	100 [ 85.0]	760,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	768,000
b	(　 ) 703,556	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	721,145	100 [ 94.6]	762,310		770,000
c	(　 ) 570,509	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	607,949	100 [ 86.7]	701,210		708,000
d	(　 ) 920,948	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	934,625	100 [ 117.3]	796,782		805,000
e	(　 ) 633,750	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	629,401	100 [ 93.1]	676,048		683,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 745,000 円／㎡]

大田 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,462,100	3,149,364	13,312,736	5,647,920	7,664,816	（　0.9549） 7,319,133	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	178,515,439 円　　　　（　 409,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	174.00	ＲＣ2	348.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高9m 風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	437 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネットタイプのタウンハウス（平均専有面積１７４㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	348.00	100.0	348.00	3,978	1,384,344	1.0	1,384,344
							1.0	1,384,344
～

～

～

～

計		348.00	100.0	348.00		1,384,344		1,384,344
								1,384,344

⑨年額支払賃料	1,384,344 円　×　12ヶ月　＝　 16,612,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,612,128 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 830,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,781,522 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,384,344 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,384,344 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 667,427 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,462,100 円　　　　（　 37,671 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２０９　　　　-23	3,799 ( 3,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,150 円/㎡　月額支払賃料（　 3,978 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１２０９　　　　-22	4,181 ( 4,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,491
c	２１２０９　　　　-26	3,223 ( 3,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,029

大田 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	466,000 円	93,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,046,564 円	16,612,128　×　　　　 6.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 658,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 792,200 円	93,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,200 円	93,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,200 円	93,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,149,364 円　（　　　　　　 7,207 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,200,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 348.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,647,920 円（　　　　　 12,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,462,100 円
②総費用	3,149,364 円
③純収益　①－②	13,312,736 円
④建物等に帰属する純収益	5,647,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,664,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,319,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,515,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 409,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大田 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -36

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　紺谷　昌弘

印

TEL.

鑑定評価額

316,000,000 円

１㎡当たりの価格

723,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区田園調布３丁目４４番７｢田園調布３－４４－３｣				②地積　(㎡)	437 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) 準防（その他）高度1種最高9m 風致地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北東7m区道	水道、ガス、下水	田園調布 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７ｍ区
道

交通

施設

田園調布駅　南方

730m

法令

規制

１低専
(40,80)
準防
高度1種最高9m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅を中心とする優良住宅地域として熟成しており、今後とも居住環境の良好な住宅地域として推移
するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 734,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 394,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田区及びその周辺区内の良好な住環境と地域の名声を有する高級住宅地域である。需要者は、地域の名
声を重視する企業経営者や資産家等の富裕層が中心であり、区内外を問わず、広域的に存する。ただし、田園調布地区
の高級住宅地としての需要は都心からの距離や利便性の観点から、相対的に低下傾向にある。取引価格水準は、土地は
規模によるが、およそ１億５千万円～３億５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模以上の低層住宅が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受
けられる地域である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われ
ることから、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -30 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 672,000 円／㎡

[100.1]
100

100
[102.0]

100
[ 92.2]

[101.0]
100

722,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    717,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善が続いており、景気は
緩やかに回復している。大田区の人口は微増
傾向を継続している。

知名度のある住環境良好な住宅地域であり、
地域要因に大きな変化はない。

市場性・競争力等の変動は、特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０ -901	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,80)
b	２１１１０ -902	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (40,80)
c	３１１１０４ -12	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	東9m区道、南7m、角地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	２１１０７ -904	大田区		更地	（　）	袋地等	南東5.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,041,605	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,046,761	100 [ 146.0]	716,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	724,000
b	(　 ) 633,750	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	629,401	100 [ 93.1]	676,048		683,000
c	(　 ) 759,517	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	721,644	100 [ 92.0]	784,396		792,000
d	(　 ) 369,273	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	599,629	100 [ 79.2]	757,107		765,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 734,000 円／㎡]

大田 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,773,446	3,511,624	13,261,822	5,866,080	7,395,742	（　0.9549） 7,062,194	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	172,248,634 円　　　　（　 394,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	174.00	ＲＣ2	348.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高9m 風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	437 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネットタイプのタウンハウスで、平均専有面積１７４㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	348.00	100.0	348.00	4,050	1,409,400	2.0	2,818,800
							1.0	1,409,400
～

～

～

～

計		348.00	100.0	348.00		1,409,400		2,818,800
								1,409,400

⑨年額支払賃料	1,409,400 円　×　12ヶ月　＝　 16,912,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 348.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込で配分不可
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,912,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 845,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,067,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,818,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,409,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 679,507 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,773,446 円　　　　（　 38,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１１　　　　-46	4,292 ( 4,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,231 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１２１１　　　　-47	3,799 ( 3,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,138
c	２１２１１　　　　-48	2,645 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,890

大田 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,000 円	96,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,353,024 円	16,912,800　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 658,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 822,800 円	96,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,800 円	96,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,800 円	96,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,511,624 円　（　　　　　　 8,036 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,800,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 348.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,866,080 円（　　　　　 13,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,773,446 円
②総費用	3,511,624 円
③純収益　①－②	13,261,822 円
④建物等に帰属する純収益	5,866,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,395,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,062,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,248,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394,000 円／㎡）