鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１６ -15	大田区		更地	（　）	台形	北東4m私道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (60,200)
b	２１１１６ -16	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北9.2m区道、南東5.1m、角地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
c	２１１１６ -14	大田区		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (60,200)
d	２１１０６ -10	大田区		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m区道、北東4m、二方路		１住居高度地区2種新防火 (60,200)
e	２１１０９ -24	大田区		建付地	（　）	長方形	南東3.6m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,828	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	467,473	100 [ 106.0]	441,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	459,000
b	(　 ) 414,782	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	411,963	100 [ 106.1]	388,278		404,000
c	(　 ) 336,045	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	385,441	100 [ 101.0]	381,625		397,000
d	(　 ) 482,212	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	464,941	100 [ 109.2]	425,770		443,000
e	(　 ) 354,526	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	347,026	100 [ 91.2]	380,511		396,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

大田 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,413,781	1,585,844	4,827,937	3,280,550	1,547,387	（　0.9533） 1,475,124	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	35,978,634 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.30	Ｓ3	217.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.2 m x 18.5 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅５戸、平均専有面積３６㎡

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

標準的な有効率である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.80	84.5	72.50	2,700	195,750	1.0	195,750
							1.0	195,750
2～ 2	住宅	82.00	88.4	72.50	2,800	203,000	1.0	203,000
							1.0	203,000
3～ 3	住宅	49.50	80.8	40.00	2,850	114,000	1.0	114,000
							1.0	114,000
～

～

計		217.30	85.1	185.00		512,750		512,750
								512,750

⑨年額支払賃料	512,750 円　×　12ヶ月　＝　 6,153,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 333,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,486,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,161,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 512,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 247,210 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,413,781 円　　　　（　 38,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１６　　　　-20	2,800 ( 2,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	2,831	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２１６　　　　-18	2,848 ( 2,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,794
c	２１２１６　　　　-19	2,754 ( 2,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,961

大田 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,500 円	51,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	674,544 円	6,486,000　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 437,700 円	51,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,585,844 円　（　　　　　　 9,611 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 217.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,280,550 円（　　　　　 19,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,413,781 円
②総費用	1,585,844 円
③純収益　①－②	4,827,937 円
④建物等に帰属する純収益	3,280,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,547,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,475,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,978,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大田 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -33

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

印

TEL.

鑑定評価額

66,000,000 円

１㎡当たりの価格

400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区東六郷１丁目１０番５１｢東六郷１－５－１２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種特別用途地区 (70,200)
	1:2	工場兼住宅Ｓ3	中小工場、住宅、共同住宅等の混在する地域	南西5m区道	水道、ガス、下水	雑色 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ区道

交通

施設

雑色駅北東方

770m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

工場、住宅が混在する住宅地域であり、地域の発展または衰退を促す要因も認められず、当分の間は現状のまま
推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は、大田区南部の京急本線、京急空港線沿線に所在する混在住宅地域である。②需要者の中心は一次取得
者である。川崎方面を含む区外からの転入者も見られる。③敷地の細分化傾向が見受けられるが、大田区内の他地区と
比較して価格総額が低く割安感から相応の需要がある。④需要の中心となる価格帯は、新築小規模戸建住宅で４０００
万円台から５０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性がより高いと判断される事例を関連付けて求めており、市場実態を反映している。収益価格は共同住
宅を想定し諸元につき適切な想定をして試算したが、需要者の中心は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心で
あり、地価水準に対する賃料の遅行性を反映してやや低位に求められた。本件では、市場性を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 403,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[102.0]

100
[107.1]

[104.0]
100

401,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    379,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区の人口及び世帯は微増傾向が続いてい
る。住宅需要は底堅く、住宅地の地価は緩や
かな上昇が続いている。

都心部への通勤圏内に位置し、中小工場、住
宅、共同住宅が混在する地域である。低層住
宅地に対する需要は引き続き堅調に推移して
いる。

近隣地域内における競争力は中位であり、個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０７ -18	大田区		建付地	（　）	不整形	北西5.4m区道、中間画地		準工高度地区2種特別工業地区 (70,200)
b	２１１０９ -23	大田区		建付地	（　）	長方形	南東3.6m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (60,200)
c	２１１０９ -20	大田区		建付地	（　）	長方形	西5m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (60,200)
d	２１１１１ -20	大田区		建付地	（　）	長方形	西5.5m区道、中間画地		準工高度地区2種 (60,200)
e	２１１１５ -906	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,210)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 389,592	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	408,674	100 [ 99.0]	412,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 382,916	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	376,657	100 [ 95.0]	396,481		412,000
c	(　 ) 433,625	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	434,900	100 [ 97.0]	448,351		466,000
d	(　 ) 405,870	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	409,053	100 [ 97.0]	421,704		439,000
e	(　 ) 469,245	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	472,536	100 [ 110.3]	428,410		446,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

大田 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,597,751	1,635,886	4,961,865	3,350,620	1,611,245	（　0.9533） 1,536,000	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	37,463,415 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.30	Ｓ3	217.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	9.2 m x 18.5 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫ）を想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

標準的な有効率である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.80	84.5	72.50	2,790	202,275	1.0	202,275
							1.0	202,275
2～ 2	住宅	82.00	88.4	72.50	2,850	206,625	1.0	206,625
							1.0	206,625
3～ 3	住宅	49.50	80.8	40.00	2,850	114,000	1.0	114,000
							1.0	114,000
～

～

計		217.30	85.1	185.00		522,900		522,900
								522,900

⑨年額支払賃料	522,900 円　×　12ヶ月　＝　 6,274,800 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 399,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,674,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 333,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,340,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	522,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 522,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 252,103 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,597,751 円　　　　（　 39,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２０１　　　　-19	2,907 ( 2,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,966	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,973 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２０１　　　　-20	3,415 ( 3,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,192
c	２１２０１　　　　-21	3,586 ( 3,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,450

大田 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,000 円	52,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	707,486 円	6,674,400　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 447,100 円	52,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	52,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,600 円	52,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,635,886 円　（　　　　　　 9,914 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,600,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 217.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,350,620 円（　　　　　 20,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,597,751 円
②総費用	1,635,886 円
③純収益　①－②	4,961,865 円
④建物等に帰属する純収益	3,350,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,611,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,536,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,463,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）