鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０１ -26	大田区		建付地	（　）	台形	南5.3m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,212)
b	１７１０２ -29	大田区		建付地	（　）	不整形	北6.3m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (60,300)
c	２１１０９ -30	大田区		更地	（　）	長方形	西6.5m区道、南3.8m、角地		準工高度地区3種地区計画等 (70,300)
d	２１１１３ -26	大田区		建付地	（　）	長方形	北2.7m私道、東2.3m、角地		１住居高度地区3種 (80,204)
e	１７１０８ -33	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	南3m私道、中間画地		準工高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 438,029	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	423,428	100 [ 104.0]	407,142	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	407,000
b	(　 ) 334,135	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	428,110	100 [ 101.8]	420,540		421,000
c	(　 ) 464,670	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	454,840	100 [ 99.7]	456,209		456,000
d	(　 ) 348,942	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	376,127	100 [ 90.2]	416,992		417,000
e	(　 ) 318,755	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	345,740	100 [ 81.2]	425,788		426,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 433,000 円／㎡]

大田 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,422,600	3,258,321	9,164,279	6,544,800	2,619,479	（　0.9549） 2,501,340	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	61,008,293 円　　　　（　 349,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.88	ＲＣ5	419.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	8.1 m x 20.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取り１Ｋ、１ＬＤＫ、平均専有面積３３㎡程度を想定した。

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

共用部分等を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.88	60.1	59.45	2,890	171,811	1.0	171,811
							1.0	171,811
2～ 2	住宅	80.08	83.6	66.95	2,980	199,511	1.0	199,511
							1.0	199,511
3～ 3	住宅	80.08	83.6	66.95	3,010	201,520	1.0	201,520
							1.0	201,520
4～ 4	住宅	80.08	83.6	66.95	3,040	203,528	1.0	203,528
							1.0	203,528
5～ 5	住宅	80.08	83.6	66.95	3,070	205,537	1.0	205,537
							1.0	205,537

計		419.20	78.1	327.25		981,907		981,907
								981,907

⑨年額支払賃料	981,907 円　×　12ヶ月　＝　 11,782,884 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 327.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 785,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,568,284 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 628,414 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,939,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	981,907 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 981,907 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 473,402 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,422,600 円　　　　（　 70,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１１　　　　-6	2,920 ( 2,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,114 円/㎡　月額支払賃料（　 2,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２１１　　　　-7	2,993 ( 2,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,125
c	２１２１１　　　　-8	2,987 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,081

大田 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,457,921 円	12,568,284　×　　　　 11.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,258,321 円　（　　　　　　 18,619 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 419.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,544,800 円（　　　　　 37,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,422,600 円
②総費用	3,258,321 円
③純収益　①－②	9,164,279 円
④建物等に帰属する純収益	6,544,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,619,479 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,501,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,008,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大田 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -12

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

印

TEL.

鑑定評価額

73,500,000 円

１㎡当たりの価格

420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森西２丁目２７５番１外｢大森西２－１５－６｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種特別用途地区 (70,200)
	1:2.5	住宅ＬＳ2	一般住宅が多く、共同住宅等も見られる住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	平和島 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ区
道

交通

施設

平和島駅南西方

500m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅が集積する住宅地として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は、京浜急行本線沿線を中心として、区内東部の私鉄沿線の駅徒歩圏の住宅地域である。②需要者は自己
利用目的の個人が中心であるが、規模の大きな画地は建売業者等も需要者となる。③近隣地域周辺は敷地の細分化によ
る総額抑制が進み、区内の他の地区と比較して取引総額から見た値頃感があり需要は堅調である。④取引総額はばらつ
きがあるが、新築戸建住宅は土地建物一体で４～５千万円台程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域要因の類似性が高い事例を中心に試算しており、市場実態を反映し信頼性が高い。収益価格は各種建築
規制を遵守して建物を想定したが、周囲に低層アパート等も見られるものの自用目的の取引が中心の地域であり比準価
格に比較してやや低位に求められた。以上により市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 403,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[102.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

421,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区の人口は微増傾向、土地取引件数は近
年減少傾向で推移している。新設住宅着工戸
数は、前年と同水準を維持している。

中小規模の戸建住宅と低層共同住宅が密集す
る地域であり、近年の取引では総額を抑えた
小規模物件の成約が増加している。

標準的画地と比較して、特段競争力に差異は
なく、同一需給圏内の代替競争不動産と比較
して競争力は標準的である。個別的要因は変
化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７１１８ -31	大田区		更地	（　）	長方形	南西4.3m区道、北西4m、角地		１住居高度地区2種 (70,172)
b	２１１０１ -26	大田区		建付地	（　）	台形	南5.3m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,212)
c	３１１１１９ -12	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	西7m区道、東3m、南2.5m、三方路		１住居高度地区2種 (70,200)
d	２１１０６ -31	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.8m区道、南東3.5m、角地		１住居高度地区3種新防火 (70,200)
e	２１１１３ -28	大田区		建付地	（　）	長方形	南東5.5m区道、北東5.5m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,721	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	492,613	100 [ 109.3]	450,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	451,000
b	(　 ) 438,029	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	423,428	100 [ 104.0]	407,142		407,000
c	(　 ) 460,489	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	454,847	100 [ 106.0]	429,101		429,000
d	(　 ) 485,714	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	488,100	100 [ 111.4]	438,151		438,000
e	(　 ) 404,130	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	382,244	100 [ 93.0]	411,015		411,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

大田 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,985,574	3,051,883	8,933,691	6,302,400	2,631,291	（　0.9549） 2,512,620	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	61,283,415 円　　　　（　 350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.88	ＲＣ5	419.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	8.1 m x 20.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅専有面積３０㎡～３５㎡程度（１Ｋ・１ＬＤＫ）

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.88	60.1	59.45	2,890	171,811	1.0	171,811
							1.0	171,811
2～ 2	住宅	80.08	83.6	66.95	2,950	197,503	1.0	197,503
							1.0	197,503
3～ 5	住宅	80.08	83.6	66.95	3,010	201,520	1.0	201,520
							1.0	201,520
～

～

計		419.20	78.1	327.25		973,874		973,874
								973,874

⑨年額支払賃料	973,874 円　×　12ヶ月　＝　 11,686,488 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 327.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 589,050 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺アパートの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,275,538 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 613,777 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,661,761 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	973,874 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 973,874 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 314,561 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,985,574 円　　　　（　 68,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２０１　　　　-13	3,419 ( 3,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,353	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,036 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２０１　　　　-14	3,518 ( 3,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,484
c	２１２０１　　　　-15	2,889 ( 2,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,732

大田 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,313,483 円	12,275,538　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,051,883 円　（　　　　　　 17,439 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 419.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,302,400 円（　　　　　 36,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,985,574 円
②総費用	3,051,883 円
③純収益　①－②	8,933,691 円
④建物等に帰属する純収益	6,302,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,631,291 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,512,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,358 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,283,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,000 円／㎡）