鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７１１９ -13	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	東6.5m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)
b	２１１１０ -904	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.6m区道、北東3.8m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
c	３１１１０８ -18	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)
d	２１１１５ -9	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.2m区道、中間画地		近商高度2種最高17m 特別用途地区 (80,200)
e	１７１０１ -32	目黒区		建付地	（　）	長方形	西7m区道、中間画地		準工高度2種最高20m (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 621,692	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	742,577	100 [ 77.4]	959,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	959,000
b	(　 ) 828,225	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.9]	764,921	100 [ 74.3]	1,029,503		1,030,000
c	(　 ) 798,983	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	874,886	100 [ 87.3]	1,002,160		1,000,000
d	(　 ) 756,060	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	786,302	100 [ 73.0]	1,077,126		1,080,000
e	(　 ) 869,263	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	930,111	100 [ 98.0]	949,093		949,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

目黒 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,511,129	3,161,134	9,349,995	5,230,990	4,119,005	（　0.9556） 3,936,121	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	98,403,025 円　　　　（　 693,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.32	ＲＣ4	268.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	142 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～４階は１ＤＫタイプ（平均専有面積３０㎡程度）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.02	63.8	45.31	6,300	285,453	10.0	2,854,530
							0.0	0
2～ 2	住宅	65.77	91.5	60.18	3,950	237,711	1.0	237,711
							1.0	237,711
3～ 3	住宅	65.77	91.5	60.18	3,950	237,711	1.0	237,711
							1.0	237,711
4～ 4	住宅	65.77	91.5	60.18	3,990	240,118	1.0	240,118
							1.0	240,118
～

計		268.33	84.2	225.85		1,000,993		3,570,070
								715,540

⑨年額支払賃料	1,000,993 円　×　12ヶ月　＝　 12,011,916 円
⑩a共益費（管理費）	280 円／㎡　×　 225.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 758,856 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例等を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,770,772 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 638,539 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,132,233 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,570,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,916 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 715,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 344,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,511,129 円　　　　（　 88,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２０８　　　　-1	4,176 ( 3,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	3,873	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,120 円/㎡　月額支払賃料（　 3,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２１５　　　　-15	4,208 ( 4,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	3,864
c	２１２０６　　　　-15	4,040 ( 3,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,294

目黒 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	497,400 円	82,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,558,034 円	12,770,772　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 704,600 円	82,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,161,134 円　（　　　　　　 22,262 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,900,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 268.33 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,230,990 円（　　　　　 36,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,511,129 円
②総費用	3,161,134 円
③純収益　①－②	9,349,995 円
④建物等に帰属する純収益	5,230,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,119,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,936,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,403,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 693,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
目黒 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-4

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　戸谷　涼賀

印

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

955,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区祐天寺２丁目１１３８番１７｢祐天寺２－３－１１｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高20m (90,300)
	台形 1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ3	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西6.9m区道	水道、ガス、下水	祐天寺 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．９ｍ区道

交通

施設

祐天寺駅東方

130m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維
持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 744,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区及びその周辺区のうち背後地域など比較的商圏の狭い近隣商業地域である。需要者は、個人及び
不動産事業法人が中心で、低層階を物販飲食店舗、中層階を共同住宅とした建物用途が多い。市場の需給動向は、緩和
的金融環境を背景に堅調さを維持している。近隣商業地に対する需要は、引き続き堅調に推移している。取引価格は、
立地条件など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

背後地域など比較的狭い商圏を有する駅前の近隣商業地域に属している。土地利用形態は、自用及び賃貸併用型とも多
く見られる。取引事例、賃貸事例ともに類似地域において規範性を有する多数の事例を収集することができた。収益還
元法で採用した諸元についても近隣地域における不動産市況を踏まえ賃貸事業リスクを十分に考慮している。したがっ
て、本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    915,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒（都） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    935,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな景気回復が続くなか、緩和的金融環
境などを背景に、投資対象資産となりうる店
舗付共同住宅地に対する需要は引き続き堅調
に推移している。

小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ背後地域を
主たる商圏とする駅前の商業地域である。店
舗付共同住宅地に対する需要は引き続き堅調
に推移している。

標準的画地の価格形成要因と比較して修正を
要する個別的要因はない。また、格別の変動
要因もなく、近隣地域内における競争力は中
位である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１１０８ -18	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)
b	２１１１０ -904	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.6m区道、北東3.8m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
c	１７１１９ -13	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	東6.5m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,300)
d	３１１１１４ -4	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東7.2m区道、中間画地		近商高度2種最高17m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 798,983	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	874,886	100 [ 78.4]	1,115,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 828,225	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.9]	764,921	100 [ 79.0]	968,254		968,000
c	(　 ) 621,692	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	742,577	100 [ 73.6]	1,008,936		1,010,000
d	(　 ) 666,945	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	743,644	100 [ 76.0]	978,479		978,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

目黒 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,948,365	2,907,062	9,041,303	4,618,920	4,422,383	（　0.9556） 4,226,029	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	105,650,725 円　　　　（　 744,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.32	ＲＣ4	268.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	142 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅は１ＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３０㎡前後。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.02	63.8	45.31	6,000	271,860	10.0	2,718,600
							0.0	0
2～ 2	居宅	65.77	91.5	60.18	3,650	219,657	1.0	219,657
							1.0	219,657
3～ 3	居宅	65.77	91.5	60.18	3,750	225,675	1.0	225,675
							1.0	225,675
4～ 4	居宅	65.77	91.5	60.18	3,850	231,693	1.0	231,693
							1.0	231,693
～

計		268.33	84.2	225.85		948,885		3,395,625
								677,025

⑨年額支払賃料	948,885 円　×　12ヶ月　＝　 11,386,620 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 225.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 813,060 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,199,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 609,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,589,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,395,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 677,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 326,411 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,948,365 円　　　　（　 84,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１５　　　　-13	5,022 ( 4,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,807 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１２１５　　　　-14	4,608 ( 4,605)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,765
c	２１２１５　　　　-15	4,208 ( 4,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,750

目黒 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,200 円	73,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,463,962 円	12,199,680　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 622,200 円	73,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,200 円	73,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,907,062 円　（　　　　　　 20,472 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,200,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 268.33 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,618,920 円（　　　　　 32,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,948,365 円
②総費用	2,907,062 円
③純収益　①－②	9,041,303 円
④建物等に帰属する純収益	4,618,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,422,383 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,226,029 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,650,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 744,000 円／㎡）