鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７１０２ -905	目黒区		更地	（　）	不整形	南20m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (98,567)
b	１７１０１ -901	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東40m国道、北東22m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
c	３１１１０８ -13	目黒区		更地	（　）	不整形	北東30m都道、南西3.6m、角地		商業高度地区最高50m (100,500)
d	３１１１０１ -7	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m区道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,300)
e	２１１０４ -906	大田区		更地	（　）	長方形	北20m区道、西4m、二方路		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,845,475	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.6]	3,813,523	100 [ 85.0]	4,486,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	4,580,000
b	(　 ) 3,143,847	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,173,788	100 [ 80.0]	3,967,235		4,050,000
c	(　 ) 2,851,654	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	3,146,056	100 [ 69.8]	4,507,244		4,600,000
d	(　 ) 2,624,772	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,887,249	100 [ 67.4]	4,283,752		4,370,000
e	(　 ) 3,051,385	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,972,921	100 [ 66.6]	4,463,845		4,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,450,000 円／㎡]

目黒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,968,845	17,294,933	42,673,912	19,260,000	23,413,912	（　0.9555） 22,371,993	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	588,736,658 円　　　　（　 3,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	114.73	Ｓ8	808.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	500 ％	500 ％	155 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階はフロア貸し店舗、４階以上はフロア貸し事務所。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.09	73.9	74.69	12,000	896,280	12.0	10,755,360
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.09	91.1	92.07	7,500	690,525	8.0	5,524,200
							0.0	0
3～ 3	店舗	101.09	91.1	92.07	6,050	557,024	8.0	4,456,192
							0.0	0
4～ 8	事務所	101.09	91.1	92.07	5,300	487,971	6.0	2,927,826
							0.0	0
～

計		808.72	88.9	719.18		4,583,684		35,374,882
								0

⑨年額支払賃料	4,583,684 円　×　12ヶ月　＝　 55,004,208 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 719.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,767,144 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,771,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,138,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,632,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,374,882 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 336,061 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,968,845 円　　　　（　 386,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１３　　　　-15	4,497 ( 4,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,327 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１２１３　　　　-16	4,356 ( 4,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,378
c	２１２１３　　　　-17	4,471 ( 4,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,229

目黒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,800,000 円	300,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	8,474,133 円	62,771,352　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,870,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,550,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,294,933 円　（　　　　　　 111,580 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9555

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 808.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,260,000 円（　　　　　 124,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,968,845 円
②総費用	17,294,933 円
③純収益　①－②	42,673,912 円
④建物等に帰属する純収益	19,260,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,413,912 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,371,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 588,736,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
目黒 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-2

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大坪　広治

印

TEL.

鑑定評価額

637,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区上目黒３丁目１８６０番６外｢上目黒３－４－３｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高50m (100,500)
	台形 1:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北東35m都道、北西側道	水道、ガス、下水	中目黒近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３５．０ｍ都道

交通

施設

中目黒駅南東方近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中目黒駅前に中高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。中目黒高架下や東京音大の
新キャンパス開校等により繁華性が向上している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,960,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は目黒区及び隣接区のうち、高度利用が可能な商業地域一円である。需要者の属性は、不動産賃貸業を行う
不動産業者や一般の事業法人、ＲＥＩＴや私募ファンド等の投資法人が想定される。中目黒駅高架下の開発等により繁
華性は向上しており、不動産需要は底堅く推移している。物件の規模や、テナント構成により収益性が異なることから
、取引価格は一様ではないものの、一部では希少性を反映した高額での取引も見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算では、目黒区及び隣接区内において、繁華性が高く、高度利用が可能な商業地の事例を選択し、市場性
を反映した実証的な価格が求められた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用して理論
的な価格を試算した。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視されることから、比準価格と収益
価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒（都） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,950,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は緩やかに回復しているものの、消
費増税の影響等、不透明感がある。低金利等
を背景に目黒区においても不動産需要は底堅
く推移している。

中目黒駅前に位置し、繁華性の高い商業地域
である。地域要因に特段の変動はない。

市場競争力の程度は標準的である。個別的要
因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

+4.1 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７１０１ -901	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東40m国道、北東22m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	３１１１０２ -903	目黒区		貸家建付地	（　）	台形	北西27m都道、南西36.5m、角地		商業高度地区最高50m (100,452)
c	３０７１０１ -903	渋谷区		信託受益権	（　）	ほぼ台形	南西22.4m都道、北東6.2m、二方路		商業高度地区最高60m (100,500)
d	０５公０２ -9	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m区道、中間画地		商業 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,143,847	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,173,788	100 [ 76.7]	4,137,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	4,220,000
b	(　 ) 2,145,138	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,342,886	100 [ 59.9]	3,911,329		3,990,000
c	(　 5,594,893) 4,201,292	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	4,571,994	100 [ 97.0]	4,713,396		4,810,000
d	(　 ) 3,610,297	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,826,915	100 [ 83.8]	4,566,724		4,660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,400,000 円／㎡]

目黒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,893,285	17,240,059	43,653,226	19,260,000	24,393,226	（　0.9555） 23,307,727	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	613,361,237 円　　　　（　 3,960,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	114.73	Ｓ8	808.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	500 ％	500 ％	155 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階を店舗、４階以上を事務所と想定した。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.09	73.9	74.69	12,000	896,280	10.0	8,962,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.09	91.1	92.07	7,600	699,732	6.0	4,198,392
							0.0	0
3～ 3	店舗	101.09	91.1	92.07	6,000	552,420	6.0	3,314,520
							0.0	0
4～ 8	事務所	101.09	91.1	92.07	5,473	503,899	6.0	3,023,394
							0.0	0
～

計		808.72	88.9	719.18		4,667,927		31,592,682
								0

⑨年額支払賃料	4,667,927 円　×　12ヶ月　＝　 56,015,124 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 719.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,767,144 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,782,268 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,189,113 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,593,155 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,592,682 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 300,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,893,285 円　　　　（　 392,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１２１３　　　　-15	4,497 ( 4,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,500 円/㎡　月額支払賃料（　 5,473 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１２１３　　　　-17	4,471 ( 4,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,520
c	２１２０９　　　　-37	4,583 ( 4,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,676

目黒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,800,000 円	300,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	8,419,259 円	63,782,268　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,870,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,550,000 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,240,059 円　（　　　　　　 111,226 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9555

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 808.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,260,000 円（　　　　　 124,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,893,285 円
②総費用	17,240,059 円
③純収益　①－②	43,653,226 円
④建物等に帰属する純収益	19,260,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,393,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,307,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,361,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,960,000 円／㎡）