鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳＫ（公）０２ -130	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東20m都道、中間画地		商業 (80,500)
b	ＦＪＮ（公）０２ -105	品川区		建付地	（　）	不整形	南東6m区道、北西4m、二方路		商業 (100,360)
c	ＹＡＳ（公）０２ -118	品川区		建付地	（　）	台形	南西20m区道、北2.3m、二方路		商業 (100,500)
d	ＮＳＫ（公）０２ -408	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.2m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (80,300)
e	ＹＡＳ（公）０２ -107	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,149,309	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,307,914	100 [ 140.1]	933,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	934,000
b	(　 ) 1,114,794	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,253,999	100 [ 136.4]	919,354		919,000
c	(　 ) 1,004,560	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,075,884	100 [ 126.7]	849,159		849,000
d	(　 ) 729,064	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	790,305	100 [ 91.2]	866,563		867,000
e	(　 ) 750,552	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	835,364	100 [ 87.1]	959,086		959,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 911,000 円／㎡]

品川 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,689,020	3,657,926	11,031,094	6,837,000	4,194,094	（　0.9585） 4,020,039	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	108,649,703 円　　　　（　 739,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	410.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	360 ％	147 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階は店舗（フロア貸し）、３，４階は共同住宅（３５㎡程度１ＬＤＫ）と想定

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	4,500	378,000	6.0	2,268,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	75.0	90.00	3,800	342,000	6.0	2,052,000
							0.0	0
3～ 4	住宅	85.00	80.0	68.00	3,350	227,800	1.0	227,800
							1.0	227,800
～

～

計		410.00	75.6	310.00		1,175,600		4,775,600
								455,600

⑨年額支払賃料	1,175,600 円　×　12ヶ月　＝　 14,107,200 円
⑩a共益費（管理費）	320 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,190,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,297,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 764,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,532,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,775,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 455,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 110,932 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,689,020 円　　　　（　 99,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯＳ（公）０２賃貸　　　　-34	3,205 ( 3,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,407	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＯＳ（公）０２賃貸　　　　-35	3,067 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	3,278
c	ＹＯＳ（公）０２賃貸　　　　-36	3,307 ( 3,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	3,673

品川 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	106,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,743,926 円	15,297,600　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,657,926 円　（　　　　　　 24,884 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 410.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,837,000 円（　　　　　 46,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,689,020 円
②総費用	3,657,926 円
③純収益　①－②	11,031,094 円
④建物等に帰属する純収益	6,837,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,194,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,020,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,649,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 739,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
品川 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-27

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳則

印

TEL.

鑑定評価額

126,000,000 円

１㎡当たりの価格

857,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東中延２丁目４４５番３外｢東中延２－１０－１９｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,360)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	飲食店、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	西6m区道	水道、ガス、下水	中延 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６ｍ区道

交通

施設

中延駅北西方

170m

法令

規制

近商
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中延駅周辺のアーケード商店街内に、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後も現状のま
ま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 909,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 736,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区内の東急各線及び都営浅草線等の各駅から徒歩圏の商業地域である。中小規模の店舗や店舗併用住
宅が多く、典型的な需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人事業者や法人と考えられる。古くから続く店舗も多
いため、取引の件数は少ないが、周辺における住宅地等の価格上昇とともに地価は上昇傾向にある。土地の中心となる
価格帯は、概ね７０～９０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の属する地域は、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、店舗又は店舗併用住宅などの自己使
用目的の需要が中心であるが、賃貸用物件を前提とした需要も存在する。よって、本件では取引市場の実態を反映した
比準価格を重視し、最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定して求めた収益価格を関連付け、さらに代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 944,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[100.0]

100
[117.0]

[100.0]
100

854,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済の動向などリスクは存在するが、個
人消費の持ち直し、好調な企業収益や雇用情
勢を背景に、景気は緩やかに回復している。

地元経営者を主体とするアーケード商店街で
あることから、土地の高度利用や開発等が難
しい地域であるが、繁華性は高い。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０２ -7	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,252)
b	ＮＫＭ（公）０２ -413	品川区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
c	ＮＫＭ（公）０２ -101	品川区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
d	ＮＳＫ（公）０２ -408	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.2m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (80,300)
e	ＮＳＫ（公）０２ -118	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 942,397	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	994,229	100 [ 108.1]	919,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	920,000
b	(　 ) 666,227	100 [ 80.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	929,387	100 [ 100.3]	926,607		927,000
c	(　 ) 644,523	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	783,538	100 [ 88.4]	886,355		886,000
d	(　 ) 729,064	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	790,305	100 [ 93.0]	849,790		850,000
e	(　 ) 885,384	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	935,977	100 [ 100.1]	935,042		935,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	その他	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 909,000 円／㎡]

品川 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,023,701	3,870,000	11,153,701	6,964,200	4,189,501	（　0.9559） 4,004,744	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	108,236,324 円　　　　（　 736,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	410.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	360 ％	147 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は各階フロア貸しの店舗、３階以上は各階２戸の共同住宅と想定。

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	4,750	399,000	6.0	2,394,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	75.0	90.00	3,750	337,500	6.0	2,025,000
							0.0	0
3～ 3	住宅	85.00	80.0	68.00	3,350	227,800	1.0	227,800
							1.0	227,800
4～ 4	住宅	85.00	80.0	68.00	3,400	231,200	1.0	231,200
							1.0	231,200
～

計		410.00	75.6	310.00		1,195,500		4,878,000
								459,000

⑨年額支払賃料	1,195,500 円　×　12ヶ月　＝　 14,346,000 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,302,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の店舗兼共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,648,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 782,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,865,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,878,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,341 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 459,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 111,760 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,023,701 円　　　　（　 102,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＴＮ（公）０２賃貸　　　　-29	3,302 ( 3,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＷＴＮ（公）０２賃貸　　　　-30	3,221 ( 3,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	3,394
c	ＫＳＨ（公）０２賃貸　　　　-22	3,593 ( 3,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	3,429

品川 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	106,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,956,000 円	15,648,000　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,870,000 円　（　　　　　　 26,327 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9559

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 410.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,964,200 円（　　　　　 47,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,023,701 円
②総費用	3,870,000 円
③純収益　①－②	11,153,701 円
④建物等に帰属する純収益	6,964,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,189,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,004,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,236,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 736,000 円／㎡）