鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０２ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22.5m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＳＳＫ（公）０２ -12	品川区		建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＫＳＨ（公）０２ -108	品川区		建付地	（　）	長方形	東18m区道、中間画地		準工高度地区3種 (60,300)
d	ＹＡＳ（公）０２ -118	品川区		建付地	（　）	台形	南西20m区道、北2.3m、二方路		商業 (100,500)
e	ＮＫＭ（公）０２ -410	品川区		建付地	（　）	不整形	西24.8m国道、中間画地		商業地区計画 (91,407)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,299,294	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,356,463	100 [ 126.3]	1,074,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 947,541	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	977,862	100 [ 97.7]	1,000,882		1,000,000
c	(　 ) 874,475	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	986,129	100 [ 92.9]	1,061,495		1,060,000
d	(　 ) 1,004,560	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,075,884	100 [ 110.4]	974,533		975,000
e	(　 ) 1,286,405	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	1,712,030	100 [ 148.4]	1,153,659		1,150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

品川 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	80,608,871	19,236,386	61,372,485	48,109,600	13,262,885	（　0.9351） 12,402,124	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	335,192,541 円　　　　（　 814,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.30	ＲＣ11	2,485.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	412 ㎡	19.1 m x 21.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ以上居宅（５０㎡程度）と判定

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

同規模建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.14	24.4	59.88	3,600	215,568	6.0	1,293,408
							0.0	0
2～11	住宅	224.02	87.3	195.56	3,200	625,792	1.0	625,792
							1.0	625,792
～

～

～

計		2,485.34	81.1	2,015.48		6,473,488		7,551,328
								6,257,920

⑨年額支払賃料	6,473,488 円　×　12ヶ月　＝　 77,681,856 円
⑩a共益費（管理費）	227 円／㎡　×　 2,015.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,490,168 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似賃貸事例を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,172,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,158,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,013,423 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,551,328 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,257,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,523,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	80,608,871 円　　　　（　 195,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-33	3,535 ( 3,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-34	3,228 ( 3,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	3,135
c	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-35	2,861 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,110

品川 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,343,000 円	781,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,067,686 円	83,172,024　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,638,500 円	781,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	781,000 円	781,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	781,000 円	781,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,236,386 円　（　　　　　　 46,690 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	781,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 2,485.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,109,600 円（　　　　　 116,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	80,608,871 円
②総費用	19,236,386 円
③純収益　①－②	61,372,485 円
④建物等に帰属する純収益	48,109,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,262,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,402,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,102 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,192,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 814,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
品川 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-23

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

印

TEL.

鑑定評価額

387,000,000 円

１㎡当たりの価格

940,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東大井１丁目１２７２番１５｢東大井１－２１－４｣				②地積　(㎡)	412 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1:1.2	事務所兼車庫ＳＲＣ8	高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西23m国道	水道、ガス、下水	鮫洲 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

鮫洲駅南西方

220m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

私鉄及びＪＲ線から徒歩圏内の国道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、交通利便性に優れていることか
ら賃貸マンション需要は底堅く、今後も現状の利用状況を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 830,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として区内及び隣接区内の幹線道路沿い商業地域であり、最寄駅に近い立地であることから主たる需要
者としては中堅マンション開発業者等が想定される。都区内の交通利便性の高い立地において、投資物件としてのマン
ション需要は堅調であり、用地取得の競合も多く、地価は上昇基調にある。市場の中心価格帯は、４００㎡程度の土地
で３億５千万円～４億円程度、一棟の収益物件で１０億円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地に想定される主な需要者はマンション開発業者等であり、一般に、当該需要者は収益性を重視した価格決定
を行うため収益価格の規範性は高い。しかしながら一方で、収益価格は利回り等の想定事項が多く不確実性を孕む。比
準価格は、同一需給圏における中高層共同住宅適地の取引事例を多く採用し規範性が高く実証的であることから、本件
では比準価格を重視し、収益価格を斟酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 944,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[100.0]

100
[106.6]

[100.0]
100

938,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    894,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心への人口流入は継続しており、単身世帯
の増加等を背景に、交通利便性の高い地域に
おける賃貸需要は堅調で、投資需要も依然と
して旺盛である。

沿道サービス店舗もみられる幹線道路沿い商
業地域であるが、交通利便性の高さから近年
、共同住宅が増えており、地価は強含みで推
移している。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０２ -103	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m都道、中間画地		商業地区計画等第２種文教地区 (100,375)
b	ＳＴＳ（公）０２ -118	品川区		建付地	（　）	不整形	北20m都道、西6m、角地		近商 (100,400)
c	ＳＳＫ（公）０２ -12	品川区		建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＮＳＫ（公）０２ -12	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m区道、東2.5m、角地		１住居高度3種最低7m (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,029,828	100 [ 105.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,027,866	100 [ 93.7]	1,096,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 911,854	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	994,750	100 [ 92.1]	1,080,076		1,080,000
c	(　 ) 947,541	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	977,862	100 [ 97.7]	1,000,882		1,000,000
d	(　 ) 631,529	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.3]	825,049	100 [ 87.1]	947,243		947,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	その他	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -16.5	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

品川 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,981,693	18,168,272	57,813,421	44,290,400	13,523,021	（　0.9351） 12,645,377	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	341,766,946 円　　　　（　 830,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.30	ＲＣ11	2,485.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	412 ㎡	19.1 m x 21.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は共同住宅（平均専有面積約４８㎡の２ＬＤＫ）を想定。平面駐車場２台附属。

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	136.32

1～ 1	店舗	108.82	55.0	59.88	3,700	221,556	6.0	1,329,336
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	224.02	87.3	195.56	2,950	576,902	1.0	576,902
							1.0	576,902
4～ 6	共同住宅	224.02	87.3	195.56	3,000	586,680	1.0	586,680
							1.0	586,680
7～11	共同住宅	224.02	87.3	195.56	3,050	596,458	1.0	596,458
							1.0	596,458

計		2,485.34	81.1	2,015.48		6,117,690		7,225,470
								5,896,134

⑨年額支払賃料	6,117,690 円　×　12ヶ月　＝　 73,412,280 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 2,015.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,353,437 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,765,717 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　％　＝　　 3,888,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	74,477,431 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,225,470 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,642 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,896,134 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,435,620 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,981,693 円　　　　（　 184,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０２賃貸　　　　-39	2,996 ( 2,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	2,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０２賃貸　　　　-40	3,251 ( 3,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,066
c	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-35	2,861 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	3,073

品川 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,157,000 円	719,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,836,572 円	78,365,717　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,111,500 円	719,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	719,000 円	719,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	719,000 円	719,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,168,272 円　（　　　　　　 44,098 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	719,000,000 円	設計監理料率　 281,000 円／㎡　×　 2,485.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,290,400 円（　　　　　 107,501 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,981,693 円
②総費用	18,168,272 円
③純収益　①－②	57,813,421 円
④建物等に帰属する純収益	44,290,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,523,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,645,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341,766,946 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 830,000 円／㎡）