鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＣＢ（公）０２ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＴＣＢ（公）０２ -412	品川区		建付地	（　）	長方形	東7.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＫＳＨ（公）０２ -102	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	東7.1m区道、中間画地		近商地区計画等 (80,300)
d	ＮＳＫ（公）０２ -408	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.2m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (80,300)
e	ＮＳＫ（公）０２ -108	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 764,344	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	823,198	100 [ 88.4]	931,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	931,000
b	(　 ) 715,085	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	763,711	100 [ 81.3]	939,374		939,000
c	(　 ) 815,521	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	914,199	100 [ 92.0]	993,695		994,000
d	(　 ) 729,064	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	790,305	100 [ 84.8]	931,963		932,000
e	(　 ) 915,400	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	979,478	100 [ 102.4]	956,521		957,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 936,000 円／㎡]

品川 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,365,199	3,050,343	9,314,856	6,345,100	2,969,756	（　0.9496） 2,820,080	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	76,218,378 円　　　　（　 770,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	55.68	Ｓ7	365.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	9.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上共同住宅（１ＤＫ４０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

中高層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	55.68	54.1	30.12	4,000	120,480	6.0	722,880
							1.0	120,480
2～ 2	共同住宅	51.58	82.4	42.50	3,300	140,250	1.0	140,250
							1.0	140,250
3～ 4	共同住宅	51.58	82.4	42.50	3,478	147,815	1.0	147,815
							1.0	147,815
5～ 7	共同住宅	51.58	82.4	42.50	3,500	148,750	1.0	148,750
							1.0	148,750
～

計		365.16	78.1	285.12		1,002,610		1,605,010
								1,002,610

⑨年額支払賃料	1,002,610 円　×　12ヶ月　＝　 12,031,320 円
⑩a共益費（管理費）	208 円／㎡　×　 285.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 711,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗、共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,742,980 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,105,831 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,605,010 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,002,610 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 244,120 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,365,199 円　　　　（　 124,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＣＢ（公）０２賃貸　　　　-23	3,189 ( 3,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	3,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＣＢ（公）０２賃貸　　　　-24	3,878 ( 3,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	3,626
c	ＴＣＢ（公）０２賃貸　　　　-25	4,989 ( 4,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [104.0]	3,838

品川 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,000 円	107,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,465,443 円	12,742,980　×　　　　 11.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,050,343 円　（　　　　　　 30,812 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.1 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 365.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,345,100 円（　　　　　 64,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,365,199 円
②総費用	3,050,343 円
③純収益　①－②	9,314,856 円
④建物等に帰属する純収益	6,345,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,969,756 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,820,080 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,218,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 770,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
品川 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-16

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　田村　直之

印

TEL.

鑑定評価額

87,100,000 円

１㎡当たりの価格

880,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区北品川１丁目９３番４外｢北品川１－２４－４｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ4	中低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東7.2m区道	水道、ガス、下水	北品川 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

北品川駅東方

130m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗兼住宅がなお残るものの、駅に近いことから今後は店舗付共同住宅を中心とした土地の有効利用が進
むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 948,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 761,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は交通利便性の高い品川区内の近隣商業地域が中心となる。需要者は賃貸経営目的（一部自用を含む）の事
業法人、投資家が中心だが、地縁者の購入も多い。近隣地域では店舗兼共同住宅ビル等の建築が毎年のようにみられる
。当該地域は旧東海道品川宿として、品川駅及び港南オフィス街の徒歩圏にあり、夜は飲食店が盛業、休日は歴史探訪
客が見られる。取引の中心価格帯は標準的規模の建物付土地で総額２億円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、品川区内の用途性の類似する近隣商業地域の取引から求め、取引実態を反映した適切な価格が把握できた
。一方で収益価格は、中心的需要者の合理的意思決定の根拠となるが、標準地の規模では収益性に優れた建物の建設に
制約があるため、比準価格に対して低めに試算された。ここでは、取引市場での現実の取引水準を示した比準価格をや
や重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 944,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[100.0]

100
[113.2]

[100.0]
100

883,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    823,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利・金融緩和は継続し、東京五輪招致効
果も未だ期待されるが、米国金利動向や米中
貿易紛争等海外経済の今後の我が国への影響
が注視される。

北品川駅から徒歩で近く、京急で隣駅である
品川駅周辺の開発による将来の利便性向上が
現実のものとなりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０２ -103	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m都道、中間画地		商業地区計画等第２種文教地区 (100,375)
b	ＳＳＫ（公）０２ -12	品川区		建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＫＲＤ（公）０２ -10	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m都道、中間画地		商業第２種文教地区 (100,400)
d	ＫＲＤ（公）０２ -108	品川区		建付地	（　）	長方形	南西13m区道、中間画地		商業 (91,454)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,029,828	100 [ 105.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,027,866	100 [ 103.7]	991,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	991,000
b	(　 ) 947,541	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	977,862	100 [ 105.8]	924,255		924,000
c	(　 1,124,920) 847,696	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	884,995	100 [ 100.4]	881,469		881,000
d	(　 ) 947,666	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,003,578	100 [ 100.8]	995,613		996,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	その他	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 948,000 円／㎡]

品川 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,413,243	3,131,739	9,281,504	6,345,100	2,936,404	（　0.9496） 2,788,409	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	75,362,405 円　　　　（　 761,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	55.68	Ｓ7	365.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	9.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上は１戸当たり４０㎡程度の小世帯向け１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	55.68	54.1	30.12	4,000	120,480	6.0	722,880
							1.0	120,480
2～ 2	共同住宅	51.58	82.4	42.50	3,400	144,500	2.0	289,000
							1.0	144,500
3～ 4	共同住宅	51.58	82.4	42.50	3,443	146,328	2.0	292,656
							1.0	146,328
5～ 6	共同住宅	51.58	82.4	42.50	3,500	148,750	2.0	297,500
							1.0	148,750
7～ 7	共同住宅	51.58	82.4	42.50	3,550	150,875	2.0	301,750
							1.0	150,875

計		365.16	78.1	285.12		1,006,011		2,493,942
								1,006,011

⑨年額支払賃料	1,006,011 円　×　12ヶ月　＝　 12,072,132 円
⑩a共益費（管理費）	208 円／㎡　×　 285.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 711,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	店舗を７００円／㎡、住宅を１５０円／㎡と査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,783,792 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 639,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,144,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,493,942 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,006,011 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 244,949 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,413,243 円　　　　（　 125,386 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-39	2,814 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,234	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,522 円/㎡　月額支払賃料（　 3,443 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-40	2,756 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,489
c	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-41	3,443 ( 3,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,133

品川 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,000 円	107,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,546,839 円	12,783,792　×　　　　 12.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,131,739 円　（　　　　　　 31,634 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.1 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 365.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,345,100 円（　　　　　 64,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,413,243 円
②総費用	3,131,739 円
③純収益　①－②	9,281,504 円
④建物等に帰属する純収益	6,345,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,936,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,788,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,362,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 761,000 円／㎡）