鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０２ -4	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (60,200)
b	ＳＴＳ（公）０２ -118	品川区		建付地	（　）	不整形	北20m都道、西6m、角地		近商 (100,400)
c	ＹＡＳ（公）０２ -106	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
d	ＴＭＲ（公）０２ -109	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m区道、中間画地		１住居高度地区2種日影規制 (60,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 926,935	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,013,028	100 [ 95.3]	1,062,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 911,854	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	994,750	100 [ 92.6]	1,074,244		1,070,000
c	(　 ) 914,871	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,009,103	100 [ 98.0]	1,029,697		1,030,000
d	(　 ) 1,133,351	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,210,419	100 [ 108.3]	1,117,654		1,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

品川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,208,642	2,658,714	10,549,928	5,291,090	5,258,838	（　0.9578） 5,036,915	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	136,132,838 円　　　　（　 920,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.09	ＲＣ5	329.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	148 ㎡	8.2 m x 18.2 m	前面道路：区道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階は住宅（専有面積２８㎡程度）を想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.42	45.5	26.57	7,000	185,990	10.0	1,859,900
							0.0	0
2～ 4	住宅	69.71	80.5	56.10	4,000	224,400	2.0	448,800
							1.0	224,400
5～ 5	住宅	62.33	78.2	48.72	4,200	204,624	2.0	409,248
							1.0	204,624
～

～

計		329.88	73.8	243.59		1,063,814		3,615,548
								877,824

⑨年額支払賃料	1,063,814 円　×　12ヶ月　＝　 12,765,768 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 243.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 876,924 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,642,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 682,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,960,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,615,548 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 877,824 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 213,737 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,208,642 円　　　　（　 89,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＴＮ（公）０２賃貸　　　　-17	4,201 ( 4,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	4,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,092 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＷＴＮ（公）０２賃貸　　　　-16	3,842 ( 3,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,920
c	ＹＯＳ（公）０２賃貸　　　　-24	3,746 ( 3,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	3,940

品川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,100 円	91,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,186,914 円	13,642,692　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 779,400 円	91,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,700 円	91,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,700 円	91,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,658,714 円　（　　　　　　 17,964 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,700,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 329.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,291,090 円（　　　　　 35,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,208,642 円
②総費用	2,658,714 円
③純収益　①－②	10,549,928 円
④建物等に帰属する純収益	5,291,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,258,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,036,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,033 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,132,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 920,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
品川 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-9

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　吉本　博貴

印

TEL.

鑑定評価額

148,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区平塚２丁目６６０番２｢平塚２－１６－３｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:2	店舗兼銀行Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南6.5m区道	水道、ガス、下水	戸越銀座近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６．５ｍ区道

交通

施設

戸越銀座駅西方

20m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 921,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区内の近隣商業地域を中心とする圏域と把握されるが、特に東急線沿線の近隣商業地域との価格牽
連性が強い傾向にある。典型的な需要者は、店舗事業者、投資家等が中心であるが、相応に容積率を消化し得る中規模
以上の画地については、マンション開発業者による購入需要も認められる。画地規模により取引総額は様々であるが、
１５０㎡程度の土地で総額１．５億円程度が市場の中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、品川区内の実際の取引事例から求めており、市場の実勢を示す実証的な価格であり規範性が高い取引事例
について的確な補正、比較を行って査定した価格である。収益価格は、投資採算性における賃貸市場の収益性を反映し
た理論的価格である。よって、収益性を反映した収益価格並びに市場性を反映した比準価格を関連付けて、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    944,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税増税の影響を注視する必要があるが、
都心部を中心として、利便性のある不動産は
引き続き堅調にある。

戸越銀座駅至近の商業地域であり、人通りが
多く繁華性に優れる。地域要因に特段の変化
はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０２ -413	品川区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
b	ＫＳＨ（公）０２ -102	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	東7.1m区道、中間画地		近商地区計画等 (80,300)
c	ＴＣＢ（公）０２ -302	品川区		更地	（　）	台形	北3.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
d	ＴＭＲ（公）０２ -106	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種日影規制 (80,300)
e	ＮＳＫ（公）０２ -108	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 666,227	100 [ 80.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	929,387	100 [ 89.3]	1,040,747	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 815,521	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	914,199	100 [ 90.9]	1,005,719		1,010,000
c	(　 ) 912,473	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	944,410	100 [ 83.9]	1,125,638		1,130,000
d	(　 ) 911,928	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	962,996	100 [ 87.4]	1,101,826		1,100,000
e	(　 ) 915,400	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	979,478	100 [ 92.1]	1,063,494		1,060,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
a	その他	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

品川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,257,576	2,677,268	10,580,308	5,291,090	5,289,218	（　0.9537） 5,044,327	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	136,333,162 円　　　　（　 921,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.09	ＲＣ5	329.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	148 ㎡	8.2 m x 18.2 m	前面道路：区道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆはフロア貸しの店舗、２～５Ｆは１戸当たり２０～３０㎡程度の単身者・ＤＩＮＫＳ向け１Ｋ～１ＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.42	45.5	26.57	7,000	185,990	10.0	1,859,900
							0.0	0
2～ 2	住宅	69.71	80.5	56.10	4,050	227,205	1.0	227,205
							1.0	227,205
3～ 3	住宅	69.71	80.5	56.10	4,100	230,010	1.0	230,010
							1.0	230,010
4～ 4	住宅	69.71	80.5	56.10	4,150	232,815	1.0	232,815
							1.0	232,815
5～ 5	住宅	62.33	78.2	48.72	4,200	204,624	1.0	204,624
							1.0	204,624

計		329.88	73.8	243.59		1,080,644		2,754,554
								894,654

⑨年額支払賃料	1,080,644 円　×　12ヶ月　＝　 12,967,728 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 243.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 730,770 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,698,498 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 684,925 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,013,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,754,554 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 894,654 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 217,835 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,257,576 円　　　　（　 89,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯＳ（公）０２賃貸　　　　-22	3,872 ( 3,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,872	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,191 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＯＳ（公）０２賃貸　　　　-23	3,839 ( 3,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	4,345
c	ＹＯＳ（公）０２賃貸　　　　-24	3,746 ( 3,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	4,022

品川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,100 円	91,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,205,468 円	13,698,498　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 779,400 円	91,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,700 円	91,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,700 円	91,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,677,268 円　（　　　　　　 18,090 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.1 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9537

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,700,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 329.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,291,090 円（　　　　　 35,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,257,576 円
②総費用	2,677,268 円
③純収益　①－②	10,580,308 円
④建物等に帰属する純収益	5,291,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,289,218 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,044,327 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,333,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 921,000 円／㎡）