鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）２ -21	江東区		建付地	（　）	不整形	北11m区道、中間画地		準工高度地区3種 (60,300)
b	０６（公）２ -41	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		準工高度地区3種２種特別工業地区 (60,240)
c	０８（公）０２ -6	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		準工２特工 (70,240)
d	１６（公）２ -25	江東区		建付地	（　）	長方形	西4.6m私道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (60,276)
e	１１（公）２ -22	江東区		更地	（　）	ほぼ正方形	東2.1m区道、中間画地		準工高度地区3種 (60,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 471,290	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	521,892	100 [ 102.7]	508,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	518,000
b	(　 ) 332,171	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	348,447	100 [ 79.0]	441,072		450,000
c	(　 ) 400,695	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	407,766	100 [ 84.0]	485,436		495,000
d	(　 ) 388,020	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	391,824	100 [ 84.0]	466,457		476,000
e	(　 ) 320,116	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	323,254	100 [ 81.5]	396,631		405,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

江東 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,623,207	930,966	4,692,241	3,170,530	1,521,711	（　0.9479） 1,442,430	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,343,571 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.40	ＬＳ3	187.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	160 ％	117 ㎡	8.0 m x 14.6 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅（１Ｋ、６戸）、平均専有面積２９．６４㎡

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

階段等の共用部の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	62.40	95.0	59.28	2,716	161,004	2.0	322,008
							1.0	161,004
2～ 2	居宅	62.40	95.0	59.28	2,800	165,984	2.0	331,968
							1.0	165,984
3～ 3	居宅	62.40	95.0	59.28	2,826	167,525	2.0	335,050
							1.0	167,525
～

～

計		187.20	95.0	177.84		494,513		989,026
								494,513

⑨年額支払賃料	494,513 円　×　12ヶ月　＝　 5,934,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 177.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,934,156 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 474,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,459,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	989,026 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 494,513 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,684 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,623,207 円　　　　（　 48,062 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）２　　　　-23	2,779 ( 2,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	3,114	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,884 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３（公賃）２　　　　-24	2,645 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,824
c	０３（公賃）２　　　　-25	2,535 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	3,000

江東 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,300 円	45,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	237,366 円	5,934,156　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,300 円	45,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 930,966 円　（　　　　　　 7,957 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 234,000 円／㎡　×　 187.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,170,530 円（　　　　　 27,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,623,207 円
②総費用	930,966 円
③純収益　①－②	4,692,241 円
④建物等に帰属する純収益	3,170,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,521,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,442,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,343,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
江東 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -25

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　岩田　卓也

印

TEL.

鑑定評価額

51,700,000 円

１㎡当たりの価格

442,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区南砂２丁目１５番１５｢南砂２－１２－１１｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、事務所ビル等が混在する住宅地域	西4m道路	水道、ガス、下水	東陽町 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ道路

交通

施設

東陽町駅北東方

630m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

混在住宅地域として熟成しており、地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 465,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、江東区のうち、東京メトロ東西線、同半蔵門線及び都営新沿線の住宅地域及び混在住宅地域と把
握した。需要者は圏内の居住者が中心であるが、周辺地域からの転入者のほか、これらの需要者に転売する目的で取得
する不動産業者も市場参入している。景気の回復基調や低金利等を背景に需要は堅調に推移している。需要の中心とな
る価格帯は、土地で３千万円～５千万円程度、新築戸建で４千万円～６千万円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

混在住宅地域であるが、一般住宅としての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範
性の高い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要もある
が、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代
表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 400,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[101.0]

100
[ 98.0]

[102.0]
100

441,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    414,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政
策の効果もあって、景気は緩やかな回復基調
が続いている。

駅から徒歩圏内にあり、低金利環境の継続等
による需要の下支え効果等により、需要は堅
調である。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）２ -21	江東区		建付地	（　）	不整形	北11m区道、中間画地		準工高度地区3種 (60,300)
b	０６（公）２ -41	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		準工高度地区3種２種特別工業地区 (60,240)
c	１１（公）２ -7	江東区		更地	（　）	長方形	南東6m区道、北西4m、二方路		準工高度地区3種 (60,300)
d	０２（公）２ -3	江東区		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (60,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 471,290	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	469,046	100 [ 102.6]	457,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	466,000
b	(　 ) 332,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	332,171	100 [ 76.3]	435,349		444,000
c	(　 ) 397,141	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	391,152	100 [ 80.8]	484,099		494,000
d	(　 ) 337,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	321,509	100 [ 76.5]	420,273		429,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 465,000 円／㎡]

江東 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,576,966	1,070,483	4,506,483	2,885,120	1,621,363	（　0.9526） 1,544,510	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,774,048 円　　　　（　 314,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.40	Ｓ3	187.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	160 ％	117 ㎡	8.0 m x 14.6 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも１ＤＫタイプ（約３０㎡）タイプを２戸想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	62.40	100.0	62.40	2,550	159,120	2.0	318,240
							1.0	159,120
2～ 2	居宅	62.40	100.0	62.40	2,600	162,240	2.0	324,480
							1.0	162,240
3～ 3	居宅	62.40	100.0	62.40	2,630	164,112	2.0	328,224
							1.0	164,112
～

～

計		187.20	100.0	187.20		485,472		970,944
								485,472

⑨年額支払賃料	485,472 円　×　12ヶ月　＝　 5,825,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,825,664 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 483,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,342,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	970,944 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 485,472 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 225,928 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,576,966 円　　　　（　 47,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）２　　　　-28	2,960 ( 2,894)	100 [100.0]	[100.1] 100	100 [101.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,714 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）２　　　　-29	2,636 ( 2,579)	100 [100.0]	[100.2] 100	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,751
c	０４（公賃）２　　　　-30	2,325 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.1] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,486

江東 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,000 円	44,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	291,283 円	5,825,664　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,800 円	44,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,070,483 円　（　　　　　　 9,149 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 187.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,885,120 円（　　　　　 24,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,576,966 円
②総費用	1,070,483 円
③純収益　①－②	4,506,483 円
④建物等に帰属する純収益	2,885,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,621,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,544,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,774,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 314,000 円／㎡）