鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２（公）２ -43	江東区		更地	（　）	不整形	北東10m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,400)
b	０２（公）２ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.1m道路、中間画地		準工 (70,246)
c	０３（公）２ -3	墨田区		更地	（　）	不整形	西7m区道、南14.4m、二方路		１住居高度地区最高22m (70,281)
d	１１（公）２ -25	江東区		建付地	（　）	不整形	北11m区道、西11m、南6m、三方路		準工高度地区3種 (70,300)
e	０６（公）２ -38	墨田区		更地	（　）	不整形	西3.6m道路、南2.9m、東3.4m、三方路		準工高度3種最高17m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 795,910	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	873,065	100 [ 165.8]	526,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	542,000
b	(　 ) 281,046	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,543	100 [ 57.4]	497,462		512,000
c	(　 ) 486,535	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	497,725	100 [ 96.7]	514,710		530,000
d	(　 ) 929,035	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	878,452	100 [ 156.1]	562,750		580,000
e	(　 ) 417,352	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	424,315	100 [ 82.9]	511,840		527,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 528,000 円／㎡]

江東 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,725,588,359	1,816,911,278	13	675,000	5,304.00	300,000	6,100.00
⑧開発法による価格	908,677,081 円　　　　（　 482,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,885 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,885.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.65 ㎡	6,100.00 ㎡	5,620.00 ㎡	480.00 ㎡	5,304.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 75 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.7 ％）	（ 323.6 ％）	（ 298.1 ％）	（ 25.5 ％）	（ 86.95 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火高度利用地区	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	38.4 ｍ 42.1 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		40.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

675,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 675,000 円／㎡　　×　　 5,304.00 ㎡　　＝　　　　 3,580,200,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,580,200,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 6,100.00 ㎡　　＝　　　　 1,884,900,000 円
	⑤a開発負担金	57,500,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	公共施設整備金が３０戸以上のマンションの場合、３０戸から１戸当たり１２５万円
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,580,200,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 358,020,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,300,420,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	28 ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	179,010,000 円	( 5 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 156,812,760 円
	販売総額(2期)	179,010,000 円	( 5 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 146,018,457 円
	販売総額(3期)	3,222,180,000 円	( 90 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,422,757,142 円
収入合計		－	－	－	－	2,725,588,359 円
支出	建築工事費(1期)	188,490,000 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 173,750,082 円
	建築工事費(2期)	188,490,000 円	( 10 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 156,917,925 円
	建築工事費(3期)	1,507,920,000 円	( 80 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,133,805,048 円
	開発負担金	57,500,000 円	( 100 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 43,234,250 円
	販売管理費(1期)	179,010,000 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 161,681,832 円
	販売管理費(2期)	179,010,000 円	( 50 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 147,522,141 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,816,911,278 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,725,588,359 円　　－　　　　　　 1,816,911,278 円　　＝　　　　　 908,677,081 円 482,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
江東 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -17

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　伊藤　慶彦

印

TEL.

鑑定評価額

935,000,000 円

１㎡当たりの価格

496,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸９丁目２００番３２｢亀戸９－１６－５｣				②地積　(㎡)	1,885 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）高度利用地区 (70,300)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ14	中高層マンション、小工場等の混在する住宅地域	西40m都道、北側道	水道、ガス、下水	東大島 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 47.0 ｍ、規模　　 1,880 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

東大島駅北方

720m

法令

規制

準工
(70,300)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 554,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 482,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区及び墨田区南部（概ね北十間川より南の範囲）の混在住宅地域又は商業地域、並びにその周辺も含
むマンション適地が存する広域的な範囲。需要者は、マンション開発業者である。需給は、根強い都心回帰傾向や低金
利等から潜在的な需要が顕在化しやすい環境で、また居住性も整った地域であることから安定している。取引の中心と
なる価格帯は、バラつきがあるものの、相応の規模のマンション適地については３億円以上と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成した共同住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地と類
似の立地・規模の画地は、マンション開発目的で取引される場合が多いことから、本件に係る主たる需要者はマンショ
ン開発業者と判断した。従って、開発の事業採算性の土地価格への影響度は相応に高いものと判断し、開発法による価
格を重視し、比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 690,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[151.8]

[103.0]
100

495,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    486,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は基調的には緩やかな拡大傾向で、
区内人口も増加傾向で推移している。

東大島駅徒歩圏の、共同住宅を中心とした住
宅地域で、市場特性に特段の変化は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）２ -36	江東区		更地	（　）	ほぼ整形	北43m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	１２（公）２ -39	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、西4m、角地		準工高度地区3種 (70,240)
c	０３（公）２ -3	墨田区		更地	（　）	不整形	西7m区道、南14.4m、二方路		１住居高度地区最高22m (70,281)
d	０４（公）２ -29	墨田区		貸家建付地	（　）	不整形	南4.1m区道、東3.4m、角地		準工高度地区3種17m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 814,474	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	830,763	100 [ 131.1]	633,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	653,000
b	(　 ) 325,716	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	332,041	100 [ 68.1]	487,579		502,000
c	(　 ) 486,535	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	511,835	100 [ 99.8]	512,861		528,000
d	(　 ) 401,373	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	406,539	100 [ 67.7]	600,501		619,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 554,000 円／㎡]

江東 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		後記のとおり、マンション開発が最適と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

面積、容積率等を勘案しマンション開発が最適と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,706,123,077	1,798,020,757	13	682,000	5,304.00	301,000	6,100.00
⑧開発法による価格	908,102,320 円　　　　（　 482,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,885 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,885.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.65 ㎡	6,100.00 ㎡	5,620.00 ㎡	480.00 ㎡	5,304.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 75 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.7 ％）	（ 323.6 ％）	（ 298.1 ％）	（ 25.5 ％）	（ 86.95 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火高度利用地区	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	38.4 ｍ 42.1 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		40.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

682,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 682,000 円／㎡　　×　　 5,304.00 ㎡　　＝　　　　 3,617,328,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,617,328,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 301,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 310,030 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 310,030 円／㎡　　×　　　 6,100.00 ㎡　　＝　　　　 1,891,183,000 円
	⑤a開発負担金	57,500,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	公共施設整備協力金が３０戸以上のマンションの場合、３０戸から１戸当たり１２５万円
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,617,328,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 361,732,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,310,415,800 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	30 ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	180,866,400 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 161,694,562 円
	販売総額(2期)	180,866,400 円	( 5 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 146,031,531 円
	販売総額(3期)	3,255,595,200 円	( 90 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,398,396,984 円
収入合計		－	－	－	－	2,706,123,077 円
支出	建築工事費(1期)	189,118,300 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 174,329,249 円
	建築工事費(2期)	189,118,300 円	( 10 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 155,852,391 円
	建築工事費(3期)	1,512,946,400 円	( 80 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,114,587,613 円
	開発負担金	57,500,000 円	( 100 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 42,360,250 円
	販売管理費(1期)	180,866,400 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 163,358,532 円
	販売管理費(2期)	180,866,400 円	( 50 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 147,532,722 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,798,020,757 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,706,123,077 円　　－　　　　　　 1,798,020,757 円　　＝　　　　　 908,102,320 円 482,000 円／㎡