鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３（公）２ -21	江東区		更地	（　）	長方形	西10.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
b	０６（公）２ -41	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		準工高度地区3種２種特別工業地区 (60,240)
c	１１（公）２ -7	江東区		更地	（　）	長方形	南東6m区道、北西4m、二方路		準工高度地区3種 (60,300)
d	０２（公）２ -3	江東区		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (60,240)
e	０９（公）２ -17	江東区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		準工高度地区3種２種特別工業 (60,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 527,744	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	532,918	100 [ 130.5]	408,366	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	425,000
b	(　 ) 332,171	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	353,762	100 [ 82.8]	427,249		444,000
c	(　 ) 397,141	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	391,152	100 [ 88.5]	441,980		460,000
d	(　 ) 337,584	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	337,584	100 [ 81.0]	416,770		433,000
e	(　 ) 411,607	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	419,678	100 [ 92.8]	452,239		470,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

江東 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,089,122	1,711,336	7,377,786	5,055,400	2,322,386	（　0.9526） 2,212,305	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	52,673,929 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.07	Ｓ3	324.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火	70 ％	400 ％	180 ％	159 ㎡	11.0 m x 14.3 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：１Ｋ（専用面積約３４㎡）と１ＬＤＫ（専用面積約５０㎡）。２・３階：１ＬＤＫ２戸と想定。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.07	78.4	84.78	2,817	238,825	1.0	238,825
							1.0	238,825
2～ 2	住宅	108.07	92.2	99.62	2,817	280,630	1.0	280,630
							1.0	280,630
3～ 3	住宅	108.07	92.2	99.62	2,842	283,120	1.0	283,120
							1.0	283,120
～

～

計		324.21	87.6	284.02		802,575		802,575
								802,575

⑨年額支払賃料	802,575 円　×　12ヶ月　＝　 9,630,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,630,900 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 799,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,831,535 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	802,575 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,360 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 802,575 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 250,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,089,122 円　　　　（　 57,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６（公賃）２　　　　-34	2,614 ( 2,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	2,872	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,899 円/㎡　月額支払賃料（　 2,817 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１６（公賃）２　　　　-35	2,763 ( 2,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	2,878
c	１６（公賃）２　　　　-36	3,015 ( 3,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	2,948

江東 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	392,500 円	78,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	385,236 円	9,630,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 667,200 円	78,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,711,336 円　（　　　　　　 10,763 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,500,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 324.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,055,400 円（　　　　　 31,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,089,122 円
②総費用	1,711,336 円
③純収益　①－②	7,377,786 円
④建物等に帰属する純収益	5,055,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,322,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,212,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,673,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
江東 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -11

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　小林　尚子

印

TEL.

鑑定評価額

66,600,000 円

１㎡当たりの価格

419,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区南砂４丁目２１７番３１｢南砂４－１８－２｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他） (70,180)
	1:1.5	倉庫、事務所兼住宅Ｓ3	一般住宅、事業所併用住宅等が混在する住宅地域	南西4.5m区道	水道、ガス、下水	南砂町 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ区道

交通

施設

南砂町駅北方

500m

法令

規制

２住居
(70,180)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はみられない。当面は、現状を維持しつつ、地価は市況を反映して上昇傾向にて推移する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区北東部の北砂・南砂・東砂・大島地区を中心とする住宅地域である。需要者は江東区内外の、自用
及び収益目的の個人や転売目的の不動産業者が中心となる。当該地は、比較的交通アクセスが良く、居住環境も良好で
あること、また、その値ごろ感から住宅需要は堅調である。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で総額７千万円前
後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域に存する取引事例を収集し、適切に査定した。収益価格は、収益性に着目した価格であり、周辺
には賃貸マンションも存する当該標準地においては参考になる。ただし、収益価格は想定要素が多く、また、還元利回
りに市場動向を織り込むことは困難である。よって、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量のう
え、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 400,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[101.0]

100
[104.9]

[104.0]
100

420,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    396,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政
策の効果もあって、緩やかな景気回復が続い
ている。当該地域における不動産需要は引き
続き堅調である。

混在住宅地域として熟成しており、地域要因
に特段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１（公）２ -7	江東区		更地	（　）	長方形	南東6m区道、北西4m、二方路		準工高度地区3種 (60,300)
b	０９（公）２ -36	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m区道、北3.2m、角地		準工高度地区3種 (70,300)
c	１５（公）２ -19	江東区		更地	（　）	ほぼ整形	南4.8m区道、中間画地		準工 (70,288)
d	１１（公）２ -10	江東区		更地	（　）	長方形	南5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (60,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 397,141	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	391,152	100 [ 92.6]	422,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	439,000
b	(　 ) 491,888	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	509,266	100 [ 108.5]	469,370		488,000
c	(　 ) 477,027	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	463,398	100 [ 105.0]	441,331		459,000
d	(　 ) 407,100	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	412,916	100 [ 104.0]	397,035		413,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

江東 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,157,317	1,790,461	7,366,856	4,934,850	2,432,006	（　0.9541） 2,320,377	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	55,247,071 円　　　　（　 347,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.07	Ｓ3	324.21
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火	70 ％	400 ％	180 ％	159 ㎡	11.0 m x 14.3 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、専有面積約３４．２６㎡～５０．５２㎡、１ＤＫ、１ＬＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.07	78.4	84.78	2,750	233,145	1.0	233,145
							1.0	233,145
2～ 2	住宅	108.07	92.2	99.62	2,850	283,917	1.0	283,917
							1.0	283,917
3～ 3	住宅	108.07	92.2	99.62	2,900	288,898	1.0	288,898
							1.0	288,898
～

～

計		324.21	87.6	284.02		805,960		805,960
								805,960

⑨年額支払賃料	805,960 円　×　12ヶ月　＝　 9,671,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,671,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 773,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,897,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 805,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 252,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,157,317 円　　　　（　 57,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９（公賃）２　　　　-22	2,788 ( 2,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	2,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,933 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９（公賃）２　　　　-26	2,289 ( 2,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,995
c	０９（公賃）２　　　　-27	2,419 ( 2,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,889

江東 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,500 円	83,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	386,861 円	9,671,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 709,700 円	83,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,790,461 円　（　　　　　　 11,261 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,500,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 324.21 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,934,850 円（　　　　　 31,037 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,157,317 円
②総費用	1,790,461 円
③純収益　①－②	7,366,856 円
④建物等に帰属する純収益	4,934,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,432,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,320,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,247,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347,000 円／㎡）