鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８（公）２ -10	江東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m区道、中間画地		準工高度地区3種２特工 (60,273)
b	１５（公）２ -34	江東区		建付地	（　）	長方形	西5m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (60,300)
c	０２（公）２ -13	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (60,240)
d	１５（公）２ -8	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6.2m区道、中間画地		商業高度地区3種 (100,372)
e	０２（公）２ -19	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、中間画地		商業 (100,324)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 431,593	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	492,044	100 [ 96.0]	512,546	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	523,000
b	(　 ) 428,515	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	442,379	100 [ 101.0]	437,999		447,000
c	(　 ) 426,350	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	429,305	100 [ 93.2]	460,628		470,000
d	(　 ) 835,655	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	872,424	100 [ 159.1]	548,349		559,000
e	(　 ) 482,399	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	515,685	100 [ 99.0]	520,894		531,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

江東 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,113,331	817,813	3,295,518	2,279,760	1,015,758	（　0.9526） 967,611	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,038,357 円　　　　（　 339,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	Ｓ4	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	68 ㎡	8.0 m x 8.7 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、専有面積３０．００㎡～３２．００㎡、１ＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	75.0	30.00	2,836	85,080	1.0	85,080
							1.0	85,080
2～ 2	住宅	40.00	80.0	32.00	2,894	92,608	1.0	92,608
							1.0	92,608
3～ 3	住宅	40.00	80.0	32.00	2,923	93,536	1.0	93,536
							1.0	93,536
4～ 4	住宅	40.00	80.0	32.00	2,952	94,464	1.0	94,464
							1.0	94,464
～

計		160.00	78.8	126.00		365,688		365,688
								365,688

⑨年額支払賃料	365,688 円　×　12ヶ月　＝　 4,388,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,388,256 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 364,225 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,024,031 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,688 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,353 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 365,688 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,947 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,113,331 円　　　　（　 60,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３（公賃）２　　　　-25	3,042 ( 2,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	2,786	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,958 円/㎡　月額支払賃料（　 2,894 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３（公賃）２　　　　-26	3,434 ( 3,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	3,205
c	１３（公賃）２　　　　-27	2,709 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [102.0]	100 [106.0]	2,880

江東 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	35,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,413 円	4,388,256　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,900 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 817,813 円　（　　　　　　 12,027 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,279,760 円（　　　　　 33,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,113,331 円
②総費用	817,813 円
③純収益　①－②	3,295,518 円
④建物等に帰属する純収益	2,279,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,015,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	967,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,038,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
江東 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -10

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　小田桐　雅也

印

TEL.

鑑定評価額

30,700,000 円

１㎡当たりの価格

452,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸４丁目３３番１３｢亀戸４－３３－８｣				②地積　(㎡)	68 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種２種特別工業地区 (70,300)
	1:1	作業所兼住宅Ｓ4	一般住宅、中小規模作業所等が混在する住宅地域	東6m区道	水道、ガス、下水	亀戸 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ区道

交通

施設

亀戸駅　北東方

750m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種
２種特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

住宅が多く建ち並ぶ地域で、特段の変動は認められず、今後も現況のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 479,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 362,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、江東区北東部を中心に、墨田区南部及び江戸川区西部に所在する住宅地域と把握される。需要者
は圏内の居住者が中心であるが、周辺地域からの転入者や、これらの需要者に転売する目的で取得する不動産業者も市
場参入している。需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地１㎡当たり４０万円～５０万円程度で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域に所在する取引事例を収集して、適切な補修正を行って試算されており、実証的で市場実態を反
映していることから信頼性は高いものと判断される。収益価格は、対象標準地の収益性を反映したもので、周辺には賃
貸共同住宅も見られることから、理論的な価格であるが、想定要素が多く含まれる。したがって、比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、広域的な価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は増加、住宅着工戸数は底堅く推移
し、景気は回復基調が続き、個人消費等も堅
調で、地価は上昇傾向である。

一般住宅、作業所等が混在する住環境であり
、地域要因に特段の変化は認められない。

地域における標準的な画地である。個別的要
因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）２ -34	江東区		建付地	（　）	長方形	西5m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (60,300)
b	０２（公）２ -4	江東区		建付地	（　）	不整形	北4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (67,240)
c	１５（公）２ -10	江東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南2.8m私道、中間画地		商業高度地区3種 (100,240)
d	０２（公）２ -13	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (60,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 428,515	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	441,118	100 [ 102.0]	432,469	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	441,000
b	(　 ) 443,428	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	499,440	100 [ 98.9]	504,995		515,000
c	(　 ) 429,623	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	446,808	100 [ 96.7]	462,056		471,000
d	(　 ) 426,350	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	434,793	100 [ 90.4]	480,966		491,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 479,000 円／㎡]

江東 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,212,359	787,874	3,424,485	2,337,720	1,086,765	（　0.9526） 1,035,252	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	24,648,857 円　　　　（　 362,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.00	Ｓ4	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種２種特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	68 ㎡	8.0 m x 8.7 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡から３２㎡（１ＤＫ）の共同住宅を想定

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.00	75.0	30.00	2,822	84,660	1.0	84,660
							1.0	84,660
2～ 2	住宅	40.00	80.0	32.00	2,909	93,088	1.0	93,088
							1.0	93,088
3～ 4	住宅	40.00	80.0	32.00	2,938	94,016	1.0	94,016
							1.0	94,016
～

～

計		160.00	78.8	126.00		365,780		365,780
								365,780

⑨年額支払賃料	365,780 円　×　12ヶ月　＝　 4,389,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,389,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 351,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,038,211 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,780 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 365,780 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 170,783 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,212,359 円　　　　（　 61,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）２　　　　-33	3,445 ( 3,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,034 円/㎡　月額支払賃料（　 2,909 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６（公賃）２　　　　-34	3,200 ( 3,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,268
c	０６（公賃）２　　　　-36	2,765 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,765

江東 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,500 円	36,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,574 円	4,389,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 787,874 円　（　　　　　　 11,586 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,337,720 円（　　　　　 34,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,212,359 円
②総費用	787,874 円
③純収益　①－②	3,424,485 円
④建物等に帰属する純収益	2,337,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,086,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,035,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,224 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,648,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362,000 円／㎡）