鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）２ -35	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m区道、東10.9m、角地		近商地区計画等 (100,446)
b	１４（公）２ -34	台東区		更地	（　）	長方形	南東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	３７９５公０２ -21	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、中間画地		商業高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,600)
d	５９９７公０２ -5	文京区		更地	（　）	長方形	東22m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公２取８ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、東3m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,949,275	100 [ 100.0]	[ 119.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,220,317	100 [ 86.8]	2,557,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,560,000
b	(　 ) 2,007,111	100 [ 100.0]	[ 128.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,569,102	100 [ 100.0]	2,569,102		2,570,000
c	(　 ) 2,074,781	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,394,297	100 [ 109.3]	2,190,574		2,190,000
d	(　 ) 2,418,904	100 [ 100.0]	[ 116.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,825,280	100 [ 124.7]	2,265,662		2,270,000
e	(　 ) 2,991,164	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	4,230,151	100 [ 195.0]	2,169,308		2,170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +95.0
e	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,210,000 円／㎡]

墨田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,848,370	8,303,503	19,544,867	11,147,500	8,397,367	（　0.9105） 7,645,803	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	191,145,075 円　　　　（　 2,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	80.68	Ｓ8	566.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	94 ㎡	6.9 m x 13.6 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（専有面積約３８㎡）、２階以上：店舗（専有面積約５５㎡）を想定

⑦有効率　 74.9 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.70	52.6	38.22	7,300	279,006	6.0	1,674,036
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.60	78.2	55.23	5,900	325,857	3.0	977,571
							0.0	0
3～ 3	店舗	70.60	78.2	55.23	5,210	287,748	3.0	863,244
							0.0	0
4～ 8	店舗	70.60	78.2	55.23	5,210	287,748	3.0	863,244
							0.0	0
～

計		566.90	74.9	424.83		2,331,351		7,831,071
								0

⑨年額支払賃料	2,331,351 円　×　12ヶ月　＝　 27,976,212 円
⑩a共益費（管理費）	454 円／㎡　×　 424.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,314,474 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費（坪１，５００円）を設定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,290,686 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,514,127 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,776,559 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,831,071 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,848,370 円　　　　（　 296,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６（公賃）２　　　　-7	6,806 ( 6,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	5,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,223 円/㎡　月額支払賃料（　 5,210 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１６（公賃）２　　　　-8	6,324 ( 6,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,490
c	１６（公賃）２　　　　-9	5,233 ( 5,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,841

墨田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,050,000 円	175,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,543,603 円	30,290,686　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 872,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,303,503 円　（　　　　　　 88,335 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9105

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 294,000 円／㎡　×　 566.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,147,500 円（　　　　　 118,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,848,370 円
②総費用	8,303,503 円
③純収益　①－②	19,544,867 円
④建物等に帰属する純収益	11,147,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,397,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,645,803 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,145,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,030,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
墨田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 5-1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　伊藤　慶彦

印

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区江東橋３丁目７番７外｢江東橋３－８－１０｣				②地積　(㎡)	94 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1:2	店舗ＳＲＣ7F2B	飲食店等が建ち並ぶアーケード街の商業地域	東36m都道	水道、ガス、下水	錦糸町 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 15 ｍ、南 75 ｍ、北 5 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

錦糸町駅南方

150m

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。需要は店舗
を中心に概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,910,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は錦糸町駅勢圏内を中心に、墨田区ないしはその隣接区の主要駅周辺の商業地域。需要者は、投資目的の中
小法人・個人又はエンドユーザーが中心で、纏まった土地であれば大手法人やマンション開発業者である。最寄駅周辺
の利便性・繁華性の高い地域では、店舗・事務所需要は概ね安定していることから需給は堅調で、市況は拡大傾向であ
る。規模の大小により取引価格のバラつきが大きいため、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主
たる需要者は投資目的の中小法人又はエンドユーザーと判断され、近隣地域及びその周辺地域では投資目的の取引も相
対的に多い。従って、収益価格は想定要素も多いが収益性の土地価格への影響度は相応にあると判断し、比準価格をや
や重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は基調的には緩やかな拡大傾向で、
区内人口も増加傾向で推移している。

錦糸町駅南口の、飲食店やサービス業を営む
店舗を中心とした高度商業地域で、市場特性
に特段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１（公）２ -1	墨田区		建付地	（　）	長方形	北33m都道、中間画地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
b	０３（公）２ -38	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南33m都道、中間画地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
c	０９（公）２ -37	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	南西33m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	１４（公）２ -19	台東区		貸家建付地	（　）	長方形	北西33m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,260,557	100 [ 100.0]	[ 112.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,420,648	100 [ 61.1]	2,325,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,330,000
b	(　 1,050,305) 1,290,301	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,376,751	100 [ 70.4]	1,955,612		1,960,000
c	(　 ) 1,478,044	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,661,321	100 [ 78.3]	2,121,738		2,120,000
d	(　 ) 2,530,280	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,768,126	100 [ 101.9]	2,716,512		2,720,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +1.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,300,000 円／㎡]

墨田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,035,361	7,311,846	18,723,515	11,214,000	7,509,515	（　0.9556） 7,176,093	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	179,402,325 円　　　　（　 1,910,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	80.68	Ｓ8	566.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	94 ㎡	6.9 m x 13.6 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から８階まで店舗フロア貸。

⑦有効率　 74.9 ％
の理由

階段等の共用部の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.70	52.6	38.22	6,958	265,935	10.0	2,659,350
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.60	78.2	55.23	5,143	284,048	6.0	1,704,288
							0.0	0
3～ 3	店舗	70.60	78.2	55.23	4,689	258,973	6.0	1,553,838
							0.0	0
4～ 8	店舗	70.60	78.2	55.23	4,689	258,973	6.0	1,553,838
							0.0	0
～

計		566.90	74.9	424.83		2,103,821		13,686,666
								0

⑨年額支払賃料	2,103,821 円　×　12ヶ月　＝　 25,245,852 円
⑩a共益費（管理費）	454 円／㎡　×　 424.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,314,474 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸ビルの標準的な水準として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,560,326 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,653,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,906,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,686,666 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,655 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,035,361 円　　　　（　 276,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）２　　　　-14	3,802 ( 3,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,511	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,712 円/㎡　月額支払賃料（　 4,689 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３（公賃）２　　　　-15	3,337 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,411
c	０３（公賃）２　　　　-16	6,323 ( 6,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	6,518

墨田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	712,000 円	178,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,858,446 円	27,560,326　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 872,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,513,000 円	178,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,311,846 円　（　　　　　　 77,786 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 304,000 円／㎡　×　 566.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,214,000 円（　　　　　 119,298 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,035,361 円
②総費用	7,311,846 円
③純収益　①－②	18,723,515 円
④建物等に帰属する純収益	11,214,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,509,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,176,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,402,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,910,000 円／㎡）