鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）２ -28	墨田区		更地	（　）	長方形	西8.1m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
b	０４（公）２ -24	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		近商高度地区22m (100,300)
c	０６（公）２ -1	墨田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東11m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
d	１７（公）２ -47	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.9m区道、中間画地		準工高度地区最高22m 特別用途地区 (70,300)
e	１６（公）２ -30	墨田区		建付地	（　）	不整形	南11m区道、東11.1m、角地		準工高度地区最高22m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,500	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	480,440	100 [ 95.4]	503,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	504,000
b	(　 ) 628,739	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 102.0]	676,781	100 [ 105.0]	644,553		645,000
c	(　 ) 537,594	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	581,139	100 [ 110.2]	527,349		527,000
d	(　 ) 440,012	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	464,974	100 [ 97.2]	478,368		478,000
e	(　 ) 642,202	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	615,493	100 [ 113.3]	543,242		543,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 525,000 円／㎡]

墨田 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,736,134	655,334	3,080,800	1,828,960	1,251,840	（　0.9526） 1,192,503	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,392,929 円　　　　（　 411,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.80	Ｓ3	122.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高22m 特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	69 ㎡	7.6 m x 9.1 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、専有面積４０．８０㎡、１ＬＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	40.80	100.0	40.80	2,677	109,222	1.0	109,222
							1.0	109,222
2～ 2	住宅	40.80	100.0	40.80	2,732	111,466	1.0	111,466
							1.0	111,466
3～ 3	住宅	40.80	100.0	40.80	2,732	111,466	1.0	111,466
							1.0	111,466
～

～

計		122.40	100.0	122.40		332,154		332,154
								332,154

⑨年額支払賃料	332,154 円　×　12ヶ月　＝　 3,985,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 122.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,985,848 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,825 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,655,023 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	332,154 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 332,154 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 78,065 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,736,134 円　　　　（　 54,147 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３（公賃）２　　　　-15	3,126 ( 3,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	3,096	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,793 円/㎡　月額支払賃料（　 2,732 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３（公賃）２　　　　-16	2,907 ( 2,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [108.0]	2,751
c	１３（公賃）２　　　　-17	2,684 ( 2,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	2,582

墨田 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,434 円	3,985,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,400 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 655,334 円　（　　　　　　 9,498 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 122.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,828,960 円（　　　　　 26,507 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,736,134 円
②総費用	655,334 円
③純収益　①－②	3,080,800 円
④建物等に帰属する純収益	1,828,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,251,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,192,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,392,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
墨田 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 -11

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　降矢　等

印

TEL.

鑑定評価額

33,900,000 円

１㎡当たりの価格

492,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区本所２丁目１４番４｢本所２－１－９｣				②地積　(㎡)	69 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）高度地区最高22m 特別工業地区 (70,300)
	1:1.2	住宅兼工場Ｓ5	住宅兼工場、共同住宅等が混在する住宅地域	北8m区道	水道、ガス、下水	本所吾妻橋 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 45 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層の住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　８
ｍ区道

交通

施設

本所吾妻橋駅南西方

930m

法令

規制

準工
(70,300)
防火
高度地区最高22m
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

墨田区南西部の混在型住宅地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから今後も
現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 526,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は墨田区南西部の混在型住宅地域を主体に形成される圏域と認められ、その主な需要者は個人の住宅実需者
や地元の事業者等と見られる。従来より併用住宅地等としての利用が標準的であり特段の変化は見られないが、個人、
法人ともその市場参加者の行動は前向きである。市場において需要の中心となる価格帯は、土地について３，０００万
円～５，０００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

併用住宅地等としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、
当標準地の収益性を表した価格であるが、当地域において賃貸収入による収益目的の市場参加者（土地取得者）はそれ
ほど多くないと思料する。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 491,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[102.0]

100
[105.1]

[100.0]
100

491,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    465,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、消費者マイン
ドも向上し、墨田区内の取引市場における住
宅需要の高まりが続いている。

地価は継続的に上昇傾向で推移しているが、
近隣地域の地域要因自体に大きな変動は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）２ -28	墨田区		更地	（　）	長方形	西8.1m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
b	０４（公）２ -24	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		近商高度地区22m (100,300)
c	０６（公）２ -49	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m区道、南3m、角地		準工高度地区最高22m ２種特別工業地区 (80,300)
d	０６（公）２ -4	墨田区		更地	（　）	長方形	東5.8m区道、南2.5m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 479,500	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	480,440	100 [ 100.7]	477,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	477,000
b	(　 ) 628,739	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	656,477	100 [ 113.1]	580,439		580,000
c	(　 ) 629,745	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.9]	588,100	100 [ 119.6]	491,722		492,000
d	(　 ) 636,283	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	638,705	100 [ 115.4]	553,471		553,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 526,000 円／㎡]

墨田 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,746,462	676,633	3,069,829	1,884,480	1,185,349	（　0.9526） 1,129,163	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,884,833 円　　　　（　 390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	40.80	Ｓ3	122.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高22m 特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	69 ㎡	7.6 m x 9.1 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅：１ＬＤＫタイプ・総戸数３戸・専有面積４０．８０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外通路、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	40.80	100.0	40.80	2,568	104,774	1.0	104,774
							1.0	104,774
2～ 2	居宅	40.80	100.0	40.80	2,618	106,814	1.0	106,814
							1.0	106,814
3～ 3	居宅	40.80	100.0	40.80	2,618	106,814	1.0	106,814
							1.0	106,814
～

～

計		122.40	100.0	122.40		318,402		318,402
								318,402

⑨年額支払賃料	318,402 円　×　12ヶ月　＝　 3,820,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 122.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,820,824 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,249 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,591,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,402 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,402 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 151,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,746,462 円　　　　（　 54,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）２　　　　-19	2,868 ( 2,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,731 円/㎡　月額支払賃料（　 2,618 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０１（公賃）２　　　　-20	2,805 ( 2,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,806
c	０１（公賃）２　　　　-21	2,420 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	2,576

墨田 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,000 円	30,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,833 円	3,820,824　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,700 円	30,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 676,633 円　（　　　　　　 9,806 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,200,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 122.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,884,480 円（　　　　　 27,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,746,462 円
②総費用	676,633 円
③純収益　①－②	3,069,829 円
④建物等に帰属する純収益	1,884,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,185,349 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,129,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,365 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,884,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 390,000 円／㎡）