鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）２ -44	台東区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m区道、中間画地		商業 (100,400)
b	０５（公）２ -18	台東区		更地	（　）	ほぼ台形	北15m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	０５（公）２ -41	台東区		更地	（　）	台形	西15m区道、北6m、角地		近商特別用途地区 (100,400)
d	１７（公）２ -35	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m区道、中間画地		近商特別用途地区 (100,400)
e	１７（公）２ -49	台東区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m区道、南西6m、角地		近商特別用途地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,456	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	494,689	100 [ 89.1]	555,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	555,000
b	(　 ) 795,962	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	840,536	100 [ 99.8]	842,220		842,000
c	(　 ) 333,217	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	421,678	100 [ 84.6]	498,437		498,000
d	(　 ) 486,014	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,448	100 [ 77.4]	698,253		698,000
e	(　 ) 476,758	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	517,623	100 [ 78.6]	658,553		659,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

台東 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,491,672	2,202,807	8,288,865	6,666,000	1,622,865	（　0.9549） 1,549,674	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	37,796,927 円　　　　（　 478,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	63.00	ＲＣ6	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	79 ㎡	7.1 m x 11.2 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上住宅、ファミリータイプ、フロア貸し、２ＤＫ、平均専有有面積約４７㎡

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

同種・同用途の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	50.0	31.50	3,500	110,250	6.0	661,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	63.00	75.0	47.25	3,250	153,563	1.0	153,563
							1.0	153,563
4～ 5	住宅	63.00	75.0	47.25	3,300	155,925	1.0	155,925
							1.0	155,925
6～ 6	住宅	63.00	75.0	47.25	3,350	158,288	1.0	158,288
							1.0	158,288
～

計		378.00	70.8	267.75		887,514		1,438,764
								777,264

⑨年額支払賃料	887,514 円　×　12ヶ月　＝　 10,650,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,650,168 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 426,007 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,224,161 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,438,764 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,812 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 777,264 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 253,699 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,491,672 円　　　　（　 132,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２（公賃）２　　　　-22	3,906 ( 3,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,345 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２（公賃）２　　　　-23	3,014 ( 3,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,787
c	０２（公賃）２　　　　-24	3,418 ( 3,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,253

台東 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,007 円	10,650,168　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,202,807 円　（　　　　　　 27,884 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,666,000 円（　　　　　 84,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,491,672 円
②総費用	2,202,807 円
③純収益　①－②	8,288,865 円
④建物等に帰属する純収益	6,666,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,622,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,549,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,796,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 478,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
台東 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-34

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　栗山　大介

印

TEL.

鑑定評価額

46,500,000 円

１㎡当たりの価格

589,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区浅草５丁目７７番１５｢浅草５－３７－６｣				②地積　(㎡)	79 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ4	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北西15m区道	水道、ガス、下水	つくばエクスプレス浅草 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

つくばエクスプレス浅
草駅北東方
960m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

千束通り商店街の一角として発展してきたが、近年はマンションへの建て替えが多く見られる。地価は堅調に推
移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 637,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 468,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は店舗併用住宅、中高層店舗兼共同住宅等が多い区内の商業地域全域だが、「入谷」「浅草」「南千住」「
三ノ輪」駅圏がその中心となる。需要者は、規模の大きなものは不動産開発業者等であるが、標準地程度の規模では、
圏内に地縁的選好性を有する自己利用目的の個人、法人等である。市場の中心価格帯は規模により区々だが、標準地程
度の規模なら土地で総額４千万円～５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は場所的類似性が比較的強い言問通り以北の台東区内の取引事例を中心に求めた実証的な価格である。一方、
収益価格は店舗兼マンションを想定して求めたが、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。したがっ
て、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記
の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    566,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区では緩和的な金融環境とインバウンド効
果により不動産取引は活発であるが、海外経
済の先行き等の変動要素には留意が必要であ
る。

千束通り商店街に存する地域だが、繁華性は
やや乏しく、古い建物はマンションに建て替
えられることが多くなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

+4.1 ％

３　試算価格算定内訳

台東 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８（公）２ -20	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、南西6m、角地		商業 (100,360)
b	０８（公）２ -35	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.9m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	０５（公）２ -44	台東区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m区道、中間画地		商業 (100,400)
d	０５（公）２ -20	台東区		建付地	（　）	長方形	東8m区道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 580,531	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	573,343	100 [ 82.9]	691,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	692,000
b	(　 ) 512,202	100 [ 100.0]	[ 113.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	579,300	100 [ 99.9]	579,880		580,000
c	(　 ) 426,456	100 [ 100.0]	[ 116.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	512,626	100 [ 82.3]	622,875		623,000
d	(　 ) 270,058	100 [ 70.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	505,394	100 [ 89.1]	567,221		567,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	親族間売買	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	親族間売買	％／月 +0.80	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 637,000 円／㎡]

台東 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,152,226	2,139,725	8,012,501	6,423,600	1,588,901	（　0.9549） 1,517,242	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	37,005,902 円　　　　（　 468,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	63.00	ＲＣ6	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	79 ㎡	7.1 m x 11.2 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：共同住宅（１ＬＤＫ・２ＤＫタイプ、各階１戸）

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	50.0	31.50	3,700	116,550	6.0	699,300
							0.0	0
2～ 3	居宅	63.00	75.0	47.25	3,228	152,523	1.0	152,523
							1.0	152,523
4～ 5	居宅	63.00	75.0	47.25	3,260	154,035	1.0	154,035
							1.0	154,035
6～ 6	居宅	63.00	75.0	47.25	3,293	155,594	1.0	155,594
							1.0	155,594
～

計		378.00	70.8	267.75		885,260		1,468,010
								768,710

⑨年額支払賃料	885,260 円　×　12ヶ月　＝　 10,623,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,623,120 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 669,257 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,953,863 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,468,010 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 768,710 円　×　　 93.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 184,608 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,152,226 円　　　　（　 128,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８（公賃）２　　　　-19	2,803 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.1]	100 [105.0]	3,026	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,228 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８（公賃）２　　　　-20	3,418 ( 3,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.9]	100 [101.0]	3,355
c	０８（公賃）２　　　　-21	3,536 ( 3,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	3,506

台東 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	424,925 円	10,623,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,139,725 円　（　　　　　　 27,085 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,423,600 円（　　　　　 81,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,152,226 円
②総費用	2,139,725 円
③純収益　①－②	8,012,501 円
④建物等に帰属する純収益	6,423,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,588,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,517,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,005,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468,000 円／㎡）