鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７（公）２ -3	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	北11m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１４（公）２ -13	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、西4m、北4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	０８（公）２ -16	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,575)
d	１７（公）２ -42	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	０８（公）２ -22	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,440,428	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,556,501	100 [ 98.0]	1,588,266	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 872,785	100 [ 100.0]	[ 115.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	1,047,705	100 [ 64.1]	1,634,485		1,630,000
c	(　 ) 1,164,596	100 [ 140.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	819,896	100 [ 53.8]	1,523,970		1,520,000
d	(　 ) 967,636	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,131,841	100 [ 71.3]	1,587,435		1,590,000
e	(　 ) 1,360,264	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	1,307,946	100 [ 76.1]	1,718,720		1,720,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
c	限定価格	％／月 +1.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,610,000 円／㎡]

台東 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,947,863	6,634,676	22,313,187	15,902,600	6,410,587	（　0.9465） 6,067,621	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	155,580,026 円　　　　（　 1,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	93.10	Ｓ9	776.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	123 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：事務所（全階フロア貸し）

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.34	58.8	53.13	5,143	273,248	10.0	2,732,480
							0.0	0
2～ 7	事務所	89.74	88.3	79.28	3,781	299,758	6.0	1,798,548
							0.0	0
8～ 8	事務所	77.88	86.6	67.42	3,781	254,915	6.0	1,529,490
							0.0	0
9～ 9	事務所	70.21	85.1	59.75	3,781	225,915	6.0	1,355,490
							0.0	0
～

計		776.87	84.4	655.98		2,552,626		16,408,748
								0

⑨年額支払賃料	2,552,626 円　×　12ヶ月　＝　 30,631,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 655.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,631,512 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,837,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,793,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,408,748 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 154,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,947,863 円　　　　（　 235,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８（公賃）２　　　　-13	3,483 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,781 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８（公賃）２　　　　-14	3,654 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,808
c	０８（公賃）２　　　　-15	3,415 ( 3,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,757

台東 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,554,000 円	259,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,531,576 円	30,631,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 829,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,201,500 円	259,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,634,676 円　（　　　　　　 53,940 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	259,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 776.87 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,902,600 円（　　　　　 129,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,947,863 円
②総費用	6,634,676 円
③純収益　①－②	22,313,187 円
④建物等に帰属する純収益	15,902,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,410,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,067,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,330 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,580,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
台東 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-31

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

印

TEL.

鑑定評価額

182,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,020,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野１丁目２７番１｢上野１－１２－６｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域	北11m区道	水道、ガス、下水	湯島 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 15 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

湯島駅北東方

120m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、上野広小路駅にも近い、中央通り背後の普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測
する。地価水準は、今後の景気動向にも影響されるが、当面上昇すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,320,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上野駅から御徒町駅周辺の、中高層事務所ビル等が多い普通商業地域。需要者は、大規模のものは資本
力を有する法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ法人等が中心となる。近年小規模事
務所ビルへの需要が弱かったが、最寄駅に近く利便性が高いことに加え、投資の広がり等も反映し、需要は安定してい
る。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、事情補正を必要とするものもあるが、より規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。
一方、上野地区周辺の商業地域であるが、基準階の事務所の賃貸物件に対する需要は、本格的な回復にまでは至ってい
ないため、土地価格に見合うほど強いとはいえない状況である。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し
、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,110,000 円／㎡

[118.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.4]

[100.0]
100

1,480,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は対外リスクがあるも緩やかに回復して
おり、台東区商業地は、都心区に隣接し全般
的に利便性が高く、低金利等反映し、需要が
認められる。

上野地区周辺部の中高層事務所ビルの多い地
域であり、中心商業地への需要が引き続き安
定していることを反映し、地価の上昇がみら
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）２ -12	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、南東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１７（公）２ -3	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	北11m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１７（公）２ -8	台東区		建付地	（　）	長方形	東11m区道、北3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１７（公）２ -19	台東区		建付地	（　）	ほぼ台形	西22m区道、南11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,780,511	100 [ 130.0]	[ 113.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	1,456,910	100 [ 80.1]	1,818,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,820,000
b	(　 ) 1,440,428	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,641,717	100 [ 98.0]	1,675,221		1,680,000
c	(　 ) 987,332	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,160,941	100 [ 71.4]	1,625,968		1,630,000
d	(　 ) 1,003,229	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	1,198,518	100 [ 81.0]	1,479,652		1,480,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +1.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
a	限定価格	％／月 +1.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +1.47	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,610,000 円／㎡]

台東 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,478,462	4,937,149	21,541,313	14,858,800	6,682,513	（　0.9465） 6,324,999	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	162,179,462 円　　　　（　 1,320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	93.10	Ｓ9	776.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	123 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.34	58.8	53.13	4,800	255,024	10.0	2,550,240
							0.0	0
2～ 7	事務所	89.74	88.3	79.28	3,450	273,516	6.0	1,641,096
							0.0	0
8～ 8	事務所	77.88	86.6	67.42	3,450	232,599	6.0	1,395,594
							0.0	0
9～ 9	事務所	70.21	85.1	59.75	3,450	206,138	6.0	1,236,828
							0.0	0
～

計		776.87	84.4	655.98		2,334,857		15,029,238
								0

⑨年額支払賃料	2,334,857 円　×　12ヶ月　＝　 28,018,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 655.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,018,284 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,681,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,337,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,029,238 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,275 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,478,462 円　　　　（　 215,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）２　　　　-11	3,343 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	3,214	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,467 円/㎡　月額支払賃料（　 3,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７（公賃）２　　　　-12	3,347 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,523
c	０２（公賃）２　　　　-31	3,648 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	3,847

台東 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	726,000 円	242,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	840,549 円	28,018,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 829,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,057,000 円	242,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,937,149 円　（　　　　　　 40,139 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	242,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 776.87 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,858,800 円（　　　　　 120,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,478,462 円
②総費用	4,937,149 円
③純収益　①－②	21,541,313 円
④建物等に帰属する純収益	14,858,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,682,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,324,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,179,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,320,000 円／㎡）