鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）２ -30	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	東36.3m都道、北4m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,715)
b	０７（公）２ -11	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15.9m区道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,780)
c	０７（公）２ -23	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公２取２ -106	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m区道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公２取３ -108	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,046,698	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	8,000,782	100 [ 128.5]	6,226,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,230,000
b	(　 ) 5,516,599	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	5,965,499	100 [ 90.8]	6,569,933		6,570,000
c	(　 ) 3,455,757	100 [ 100.0]	[ 148.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	4,279,379	100 [ 61.1]	7,003,894		7,000,000
d	(　 ) 6,016,049	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	6,477,474	100 [ 94.1]	6,883,607		6,880,000
e	(　 ) 5,076,130	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	5,593,998	100 [ 94.7]	5,907,073		5,910,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +1.72	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +2.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +2.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,450,000 円／㎡]

台東 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,922,723	13,206,584	33,716,139	10,836,000	22,880,139	（　0.9585） 21,930,613	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	609,183,694 円　　　　（　 5,590,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.20	ＲＣ6F1B	558.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	660 ％	109 ㎡	9.3 m x 11.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造地下１階付６階建、各階店舗（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.20	84.2	69.20	15,948	1,103,602	12.0	13,243,224
							0.0	0
2～ 2	店舗	82.20	95.1	78.20	7,655	598,621	10.0	5,986,210
							0.0	0
3～ 5	店舗	82.20	95.1	78.20	6,379	498,838	8.0	3,990,704
							0.0	0
6～ 6	店舗	57.40	93.0	53.40	6,124	327,022	8.0	2,616,176
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	90.20	75.6	68.20	5,741	391,536	8.0	3,132,288
							0.0	0

計		558.60	90.2	503.60		3,917,295		36,950,010
								0

⑨年額支払賃料	3,917,295 円　×　12ヶ月　＝　 47,007,540 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 503.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,625,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,633,460 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,050,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,582,783 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,950,010 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 339,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,922,723 円　　　　（　 430,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３（公賃）２　　　　-8	7,459 ( 7,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	6,834	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,422 円/㎡　月額支払賃料（　 6,379 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３（公賃）２　　　　-9	5,951 ( 5,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	6,297
c	１３（公賃）２　　　　-10	4,916 ( 4,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	6,351

台東 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,088,684 円	50,633,460　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,147,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,206,584 円　（　　　　　　 121,161 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 558.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,836,000 円（　　　　　 99,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,922,723 円
②総費用	13,206,584 円
③純収益　①－②	33,716,139 円
④建物等に帰属する純収益	10,836,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,880,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,930,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,198 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 609,183,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,590,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
台東 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-20

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

印

TEL.

鑑定評価額

665,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	4,500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野４丁目２１番３｢上野４－７－２｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,660)
	1:1.2	店舗ＲＣ4	中小規模の店舗ビル等が多い繁華な商業地域	南西11m区道	水道、ガス、下水	御徒町 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

アメヤ横丁に隣接する繁華街
。

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

御徒町駅北方

210m

法令

規制

商業
(100,660)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、アメヤ横丁と上野センターモールに挟まれた高度商業地域であり、今後とも現況を維持するものと
予測する。地価水準は、観光客増加の期待、周辺再開発等も反映し、上昇傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,620,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、類似する都心区のターミナル駅、拠点駅周辺の高度商業地域を中心とする圏域。需要者は、不動産業者
、飲食・娯楽関連の資本力を有する法人及び投資家等が中心である。一般経済情勢の緩やかな改善が続き、不動産への
投資が増加し、広がるなかで、観光客の増加等も反映し、価格水準の高い地域であるが、需要は安定している。需要の
中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、事例は査定価格の開差も大きいものとなったが、より規範性の高い事例を中心に比準価格
を求めており、市場性を反映している。一方、収益価格は、高度商業地に存する標準地の収益性・投資採算性を反映し
ていると判断されるが、収益還元法には想定の要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は対外リスクがあるも緩やかに回復して
おり、台東区商業地は、都心区に隣接し全般
的に利便性が高く、低金利等反映し、需要が
認められる。

上野中心部の高度商業地域で、観光客の減少
も一時的と思われ、引き続き増加も期待され
ることから、需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）２ -23	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	０７（公）２ -30	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	東36.3m都道、北4m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,715)
c	ＴＫ１－公２取３ -108	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公２取８ -104	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、東3m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,455,757	100 [ 100.0]	[ 150.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	4,331,215	100 [ 52.9]	8,187,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	8,190,000
b	(　 ) 7,046,698	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.8]	8,086,997	100 [ 127.3]	6,352,708		6,350,000
c	(　 ) 5,076,130	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,538,058	100 [ 79.0]	7,010,200		7,010,000
d	(　 ) 2,991,164	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	3,999,216	100 [ 66.3]	6,032,000		6,030,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +2.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -48.0
a	正常	％／月 +2.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,620,000 円／㎡]

台東 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,432,391	12,492,409	32,939,982	11,011,200	21,928,782	（　0.9494） 20,819,186	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	578,310,722 円　　　　（　 5,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.20	ＲＣ6F1B	558.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	660 ％	109 ㎡	9.3 m x 11.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.20	84.2	69.20	15,300	1,058,760	12.0	12,705,120
							0.0	0
2～ 2	店舗	82.20	95.1	78.20	6,900	539,580	10.0	5,395,800
							0.0	0
3～ 5	店舗	82.20	95.1	78.20	6,100	477,020	8.0	3,816,160
							0.0	0
6～ 6	店舗	57.40	93.0	53.40	5,900	315,060	8.0	2,520,480
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	90.20	75.6	68.20	6,400	436,480	8.0	3,491,840
							0.0	0

計		558.60	90.2	503.60		3,780,940		35,561,720
								0

⑨年額支払賃料	3,780,940 円　×　12ヶ月　＝　 45,371,280 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 503.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,656,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸ビル実態による共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,027,416 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,922,193 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,105,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,561,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 327,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,432,391 円　　　　（　 416,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）２　　　　-7	4,082 ( 4,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	5,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,141 円/㎡　月額支払賃料（　 6,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７（公賃）２　　　　-8	7,712 ( 7,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,141
c	０５（公賃）２　　　　-30	5,079 ( 5,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,975

台東 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,116,000 円	186,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,275,509 円	49,027,416　×　　　　 12.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,147,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,492,409 円　（　　　　　　 114,609 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9494

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 558.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,011,200 円（　　　　　 101,020 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,432,391 円
②総費用	12,492,409 円
③純収益　①－②	32,939,982 円
④建物等に帰属する純収益	11,011,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,928,782 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,819,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 578,310,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,310,000 円／㎡）