別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月9日　提出
台東 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-18 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　金丸　昭吾 印  TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 713,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区柳橋２丁目１１番２５
｢柳橋２－２１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:1.5		 事務所

ＲＣ7		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 浅草橋

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 浅草橋駅北東方

510m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、浅草橋駅徒歩圏で、江戸通り東側背後の普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測
する。地価水準は、今後の景気動向にも影響されるが、当面は上昇の傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    764,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    619,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区南部の幹線道路背後等を中心とする商業地域の圏域。需要者は、大規模のものは資本力を有する
法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ法人等が中心となる。繁華性等やや劣る地域で
はあるが、最寄駅から徒歩圏にあるため利便性があり、一般経済情勢の緩やかな改善が続くなかで、需要は安定的に推
移している。標準地程度の規模の土地で１．４億円～１．５億円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法においては、査定価格の開差が大きくなったが、より規範性ある事例を中心に比準価格を求めた。一方
、最寄駅から徒歩圏であるが、基準階の住宅の賃貸物件に対する需要も、土地価格に見合うほど強いとはいえず、収益
性が取引の中心とはいい難く、また収益還元法には想定の要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価
格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-30                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    660,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 714,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    639,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は対外リスクがあるも緩やかに回復して
おり、台東区商業地は、都心区に隣接し全般
的に利便性が高く、低金利等反映し、需要が
認められる。

台東区南部の既成の商業地域であり、格別の
変動要因はなく、繁華性も乏しいが、全般的
な需要の広がりの中で、地価の上昇がみられ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７（公）
２
-6		 台東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
北3m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,406)
b ０８（公）
２
-21		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東3.5m区道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c １７（公）
２
-43		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
駐車整備地区
(100,480)
d １７（公）
２
-16		 台東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,462)
e １７（公）
２
-33		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.9m区道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    323,910) 
1,079,700  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 116.5]
995,363 		 100
[ 111.1]
895,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
896,000 
b (　           ) 
602,652  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
647,385 		 100
[  76.6]
845,150 
845,000 
c (　           ) 
749,605  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
868,165 		 100
[ 115.8]
749,711 
750,000 
d (　    159,266) 
530,887  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
562,772 		 100
[  87.7]
641,701 
642,000 
e (　           ) 
501,206  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
578,893 		 100
[  74.7]
774,957 
775,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +14.9 行政　　　　  +1.4 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    764,000 円／㎡]  



台東 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,632,945 
3,745,473 
17,887,472 
12,635,200 
5,252,272 		 （　0.9570）
5,026,424 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    122,595,707 円　　　　（　    619,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 115.00 ＲＣ6 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   360 ％   198 ㎡     10.9 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所フロア貸し、住宅２階ファミリータイプ２戸、３階以上ワンルームなど平均専有約３３㎡を想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
115.00 
70.0 
80.50 
3,500 
281,750 		 6.0  1,690,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
2,850 
278,588 		 1.0  278,588 
1.0  278,588 

 3～ 4		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
3,200 
312,800 		 1.0  312,800 
1.0  312,800 

 5～ 6		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
3,250 
317,688 		 1.0  317,688 
1.0  317,688 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
82.5 
569.25 

1,821,314 		 3,230,064 
1,539,564 
⑨年額支払賃料      1,821,314 円　×　12ヶ月　＝　      21,855,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     569.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,855,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,110,788 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,104,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,230,064 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,539,564 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         497,279 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,632,945 円　　　　（　       109,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７（公賃）２
　　　　-23		 3,649  
(   3,546) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]
3,229 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０７（公賃）２
　　　　-24		 3,822  
(   3,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,467 
c ０５（公賃）２
　　　　-16		 2,843  
(   2,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
3,183 
台東 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 666,473 円  　　　       22,215,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,745,473 円　（　　　　　　        18,917 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,635,200 円  
（　　　　　        63,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,632,945 円      
②総費用 3,745,473 円      
③純収益　①－② 17,887,472 円      
④建物等に帰属する純収益 12,635,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,252,272 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,026,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,386 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,595,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     619,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月14日　提出
台東 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-18 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　桂太 印  TEL.
鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 728,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区柳橋２丁目１１番２５
｢柳橋２－２１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:1.5		 事務所

ＲＣ7		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 浅草橋

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 浅草橋駅北東方

510m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現
状を維持して推移すると予測する。地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    763,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    603,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区内を主に隣接区に及ぶ商業地域である。特にＪＲ総武線、都営浅草線沿線の幹線道路背後の商業地
域と代替性が高い。需要者の中心は小規模な土地については地縁を有する個人、中小法人等、規模が纏まった土地につ
いては資金力を有する法人、マンション開発業者、不動産投資ファンド等である。需要に対し供給は少なく、地価は上
昇傾向が継続している。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で１億円～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用の事務所ビル、共同住宅のほか、自用の事務所ビル、事業所併用住宅も多い地域にあり、投資目的の取引、自用
目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から実証的な価格が求められた。収益価格は需要者の行
動を反映しているが、想定要素を含み、また周辺地域の繁華性がそれ程高くないことからやや低位に求められた。よっ
て比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-30                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    660,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 722,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    639,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内商業地において、金融緩和政策の継続等
を背景に取引価格は上昇傾向にある。土地取
引件数は増加しているが取引面積はやや減少
している。

区南東部の既成商業地域であり、割安感から
地価の上昇率は拡大している。事務所賃料は
上昇、空室率は低下傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７（公）
２
-42		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b １７（公）
２
-43		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
駐車整備地区
(100,480)
c ０７（公）
２
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ０７（公）
２
-5		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,411)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
967,636  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,131,841 		 100
[ 113.4]
998,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
998,000 
b (　           ) 
749,605  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
877,344 		 100
[ 115.7]
758,292 
758,000 
c (　           ) 
671,337  		 100
[ 100.0]		 [ 122.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
823,059 		 100
[ 115.2]
714,461 
714,000 
d (　           ) 
788,545  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
838,308 		 100
[  97.9]
856,290 
856,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    763,000 円／㎡]  



台東 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,644,277 
4,092,904 
17,551,373 
12,423,000 
5,128,373 		 （　0.9549）
4,897,083 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    119,441,049 円　　　　（　    603,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 120.00 ＲＣ6 705.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   360 ％   198 ㎡     10.9 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し事務所、２階以上：１ＬＤＫの共同住宅、各階２戸、平均専有面積約５０㎡程度 ⑦有効率　  81.9 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
120.00 
70.0 
84.00 
3,490 
293,160 		 6.0  1,758,960 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
3,173 
323,646 		 1.0  323,646 
1.0  323,646 

 3～ 3		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
3,205 
326,910 		 1.0  326,910 
1.0  326,910 

 4～ 5		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
3,237 
330,174 		 1.0  330,174 
1.0  330,174 

 6～ 6		 住宅
105.00 
81.0 
85.05 
3,269 
278,028 		 1.0  278,028 
1.0  278,028 

計
705.00 
81.9 
577.05 

1,882,092 		 3,347,892 
1,588,932 
⑨年額支払賃料      1,882,092 円　×　12ヶ月　＝　      22,585,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     577.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,585,104 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,355,106 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,229,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,347,892 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,470 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,588,932 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         382,809 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,644,277 円　　　　（　       109,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３（公賃）２
　　　　-1		 3,394  
(   3,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,173 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）２
　　　　-2		 3,653  
(   3,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[103.0]
3,380 
c １３（公賃）２
　　　　-3		 3,932  
(   3,768) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[109.0]		 100
[104.0]
3,212 
台東 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 820,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 903,404 円  　　　       22,585,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,742,500 円  　　　　    205,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       205,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       205,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,092,904 円　（　　　　　　        20,671 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 205,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     705.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,423,000 円  
（　　　　　        62,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,644,277 円      
②総費用 4,092,904 円      
③純収益　①－② 17,551,373 円      
④建物等に帰属する純収益 12,423,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,128,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,897,083 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,733 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,441,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     603,000 円／㎡）