鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）２ -26	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	０７（公）２ -36	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,705)
c	１７（公）２ -3	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	北11m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１４（公）２ -13	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東6m区道、西4m、北4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	１４（公）２ -15	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,766,654	100 [ 115.0]	[ 121.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,868,045	100 [ 122.6]	1,523,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,520,000
b	(　 ) 2,500,625	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.3]	2,808,848	100 [ 194.2]	1,446,369		1,450,000
c	(　 ) 1,440,428	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,598,889	100 [ 104.8]	1,525,657		1,530,000
d	(　 ) 872,785	100 [ 100.0]	[ 115.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	1,047,705	100 [ 70.7]	1,481,902		1,480,000
e	(　 ) 1,694,660	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,893,826	100 [ 100.9]	1,876,934		1,880,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	限定価格	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 +1.4	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

台東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,078,641	3,060,101	12,018,540	7,226,800	4,791,740	（　0.9563） 4,582,341	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	117,495,923 円　　　　（　 1,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	81.00	ＲＣ5	392.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	480 ％	98 ㎡	7.5 m x 13.2 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：事務所、各階フロア貸し

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.00	65.0	52.65	5,500	289,575	8.0	2,316,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	81.00	85.0	68.85	4,000	275,400	6.0	1,652,400
							0.0	0
3～ 4	事務所	81.00	85.0	68.85	3,800	261,630	6.0	1,569,780
							0.0	0
5～ 5	事務所	68.00	88.0	59.84	3,800	227,392	6.0	1,364,352
							0.0	0
～

計		392.00	81.4	319.04		1,315,627		8,472,912
								0

⑨年額支払賃料	1,315,627 円　×　12ヶ月　＝　 15,787,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 319.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,787,524 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 789,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,998,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,472,912 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,493 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,078,641 円　　　　（　 153,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４（公賃）２　　　　-1	4,900 ( 4,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４（公賃）２　　　　-2	4,118 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,941
c	１４（公賃）２　　　　-3	4,442 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [122.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,833

台東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	631,501 円	15,787,524　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 630,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,060,101 円　（　　　　　　 31,226 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,226,800 円（　　　　　 73,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,078,641 円
②総費用	3,060,101 円
③純収益　①－②	12,018,540 円
④建物等に帰属する純収益	7,226,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,791,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,582,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,495,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
台東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-2

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

印

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	990,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野３丁目７７番１｢上野３－１９－４｣				②地積　(㎡)	98 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:2	事務所、店舗兼住宅ＲＣ5F1B	中高層店舗、事務所ビルが多い商業地域	西8m区道	水道、ガス、下水	御徒町 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

御徒町駅南西方

200m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、御徒町駅に近い、中央通り東側背後の普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測す
る。地価水準は、今後の景気動向にも影響されるが、当面上昇すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上野駅から御徒町駅周辺の、中高層事務所ビル等が多い普通商業地域。需要者は、大規模のものは資本
力を有する法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ法人等が中心となる。近年小規模事
務所ビルへの需要が弱かったが、最寄駅に近く利便性が高いことに加え、投資の広がり等も反映し、需要は安定してい
る。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、事情補正を必要とするものもあるが、その内容を十分吟味のうえ比準価格を求めた。一方
、上野地区周辺の商業地域であるが、基準階の事務所の賃貸物件に対する需要は、本格的な回復にまでは至っていない
ため、土地価格に見合うほど強いとはいえない状況である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,110,000 円／㎡

[118.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.0]

[100.0]
100

1,440,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は対外リスクがあるも緩やかに回復して
おり、台東区商業地は、都心区に隣接し全般
的に利便性が高く、低金利等反映し、需要が
認められる。

御徒町駅に近い中高層事務所ビルの多い地域
で、駅南口周辺での再開発も進み、当該地域
の発展が期待され、地価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）２ -21	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	０７（公）２ -26	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	１４（公）２ -31	台東区		更地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	１７（公）２ -3	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	北11m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,135,734	100 [ 130.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,080,403	100 [ 71.4]	1,513,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,510,000
b	(　 ) 1,766,654	100 [ 115.0]	[ 121.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,868,045	100 [ 121.4]	1,538,752		1,540,000
c	(　 ) 858,369	100 [ 100.0]	[ 116.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	1,078,038	100 [ 67.5]	1,597,093		1,600,000
d	(　 ) 1,440,428	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,641,717	100 [ 101.7]	1,614,274		1,610,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
a	限定価格	％／月 +1.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
b	限定価格	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

台東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,676,095	2,684,574	11,991,521	7,245,200	4,746,321	（　0.9585） 4,549,349	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	116,649,974 円　　　　（　 1,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	81.00	ＲＣ5	392.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	480 ％	98 ㎡	7.5 m x 13.2 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.00	65.0	52.65	5,600	294,840	8.0	2,358,720
							0.0	0
2～ 2	事務所	81.00	85.0	68.85	3,700	254,745	6.0	1,528,470
							0.0	0
3～ 4	事務所	81.00	85.0	68.85	3,700	254,745	6.0	1,528,470
							0.0	0
5～ 5	事務所	68.00	88.0	59.84	3,700	221,408	6.0	1,328,448
							0.0	0
～

計		392.00	81.4	319.04		1,280,483		8,272,578
								0

⑨年額支払賃料	1,280,483 円　×　12ヶ月　＝　 15,365,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 319.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,365,796 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 768,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,597,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,272,578 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,676,095 円　　　　（　 149,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）２　　　　-3	2,818 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	3,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,719 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７（公賃）２　　　　-4	3,076 ( 3,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,047
c	０７（公賃）２　　　　-33	3,192 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,733

台東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,000 円	118,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	460,974 円	15,365,796　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 630,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,684,574 円　（　　　　　　 27,394 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,245,200 円（　　　　　 73,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,676,095 円
②総費用	2,684,574 円
③純収益　①－②	11,991,521 円
④建物等に帰属する純収益	7,245,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,746,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,549,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,649,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,190,000 円／㎡）