鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）２ -30	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	東36.3m都道、北4m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,715)
b	ＴＫ１－公２取３ -108	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	ＳＳＫ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	０５公０２ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
e	６９３１公０２ -10	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南東15m区道、西10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,046,698	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	8,518,426	100 [ 70.0]	12,169,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	12,200,000
b	(　 ) 5,076,130	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	5,651,079	100 [ 54.3]	10,407,144		10,400,000
c	(　 ) 11,120,502	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	11,590,544	100 [ 103.4]	11,209,424		11,200,000
d	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,258,470	100 [ 127.0]	12,014,543		12,000,000
e	(　 ) 13,544,240	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	13,987,213	100 [ 92.2]	15,170,513		15,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 -5.1	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,800,000 円／㎡]

台東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	128,161,910	37,450,554	90,711,356	28,294,000	62,417,356	（　0.9385） 58,578,689	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,627,185,806 円　　　　（　 10,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	131.71	Ｓ11	1,330.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	159 ㎡	13.5 m x 12.4 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から１１階までをフロア貸しの店舗と想定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.91	74.9	90.59	21,000	1,902,390	12.0	22,828,680
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.91	87.4	105.71	11,550	1,220,951	10.0	12,209,510
							0.0	0
3～ 3	店舗	120.91	87.4	105.71	7,709	814,918	10.0	8,149,180
							0.0	0
4～11	店舗	120.91	87.4	105.71	7,709	814,918	10.0	8,149,180
							0.0	0
～

計		1,330.01	86.3	1,147.69		10,457,603		108,380,810
								0

⑨年額支払賃料	10,457,603 円　×　12ヶ月　＝　 125,491,236 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 1,147.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,332,229 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸ビルの標準的な共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	133,823,465 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,691,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	127,132,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,380,810 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,029,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	128,161,910 円　　　　（　 806,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７（公賃）２　　　　-7	8,793 ( 8,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	7,837	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,773 円/㎡　月額支払賃料（　 7,709 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１７（公賃）２　　　　-8	8,210 ( 7,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	7,593
c	１７（公賃）２　　　　-9	8,111 ( 7,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	7,889

台東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,820,000 円	470,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	21,411,754 円	133,823,465　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,283,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,995,000 円	470,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	470,000 円	470,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,450,554 円　（　　　　　　 235,538 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	470,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,330.01 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,294,000 円（　　　　　 177,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	128,161,910 円
②総費用	37,450,554 円
③純収益　①－②	90,711,356 円
④建物等に帰属する純収益	28,294,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	62,417,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	58,578,689 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,627,185,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出
台東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　降矢　等

印

TEL.

鑑定評価額

1,750,000,000 円

１㎡当たりの価格

11,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	8,330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野４丁目３８番５外｢上野４－５－５｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:1	店舗ＳＲＣ10	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	西36m都道	水道、ガス、下水	上野広小路 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 13 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

上野広小路駅北方

60m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

上野駅に近い高度商業地域として今後も地域的特性に大きな変化はなく推移していくものと予測される。なお、
収益性の高い当地域の投資市場に対する市場人の行動は引続き前向きである。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上野駅周辺の商業集積性の高い地域を主体とし、都心区内の各主要駅周辺及びこれに準ずる商業地域まで
広範に及ぶものと判定した。主な需要者は、資力ある各種事業者や機関投資家等と見受けられる。近年の観光客増加に
伴い中心商業地に対する店舗等の需要は継続的に高まっており、ホテル建設等の開発の動きも引続き各所で見られる。
なお、市場での中心となる価格帯（総額）については立地、規模により幅が生じ、まちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性ある取引事例に基づき試算していることから市場実態を十分に反映しており、説得力は高い。また
収益価格については、不確実要素がやや内在するのでその分保守的に資本還元し相対的に低位で求められたが、上野を
代表する高度商業地域にあって高い収益性を有していることから、当標準地の収益性を表した価格として同等に高い説
得力が認められる。したがって、比準価格と収益価格を同等に関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、当標準地の存
する台東区商業地は内外を問わず、引続き、
観光客の増加に伴う経済効果の恩恵を受けて
いる。

上野を代表する高度商業地域として特段の要
因変動は見られないが、店舗需要の高まりや
周辺での再開発事業の影響等で地価は引続き
上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）２ -30	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	東36.3m都道、北4m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,715)
b	０７（公）２ -11	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15.9m区道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,780)
c	６９３１公０２ -10	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南東15m区道、西10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公２取２ -106	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m区道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,046,698	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	8,198,119	100 [ 72.8]	11,261,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	11,300,000
b	(　 ) 5,516,599	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,795,056	100 [ 70.5]	8,219,938		8,220,000
c	(　 ) 13,544,240	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,428,147	100 [ 103.8]	12,936,558		12,900,000
d	(　 ) 6,016,049	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	6,565,086	100 [ 59.0]	11,127,264		11,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.72	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,800,000 円／㎡]

台東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	128,712,395	37,825,942	90,886,453	28,474,600	62,411,853	（　0.9385） 58,573,524	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,627,042,333 円　　　　（　 10,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	131.71	Ｓ11	1,330.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	159 ㎡	13.5 m x 12.4 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗として１～１１階を各フロア貸し

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.91	74.9	90.59	22,000	1,992,980	12.0	23,915,760
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.91	87.4	105.71	10,800	1,141,668	10.0	11,416,680
							0.0	0
3～11	店舗	120.91	87.4	105.71	7,510	793,882	10.0	7,938,820
							0.0	0
～

～

計		1,330.01	86.3	1,147.69		10,279,586		106,781,820
								0

⑨年額支払賃料	10,279,586 円　×　12ヶ月　＝　 123,355,032 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,147.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,505,230 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費（坪３，０００円）を設定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	135,860,262 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,151,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	127,708,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	106,781,820 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,003,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	128,712,395 円　　　　（　 809,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）２　　　　-1	8,724 ( 7,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	9,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,573 円/㎡　月額支払賃料（　 7,510 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１（公賃）２　　　　-2	6,864 ( 6,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,729
c	０１（公賃）２　　　　-3	5,392 ( 4,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	6,808

台東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,838,000 円	473,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	21,737,642 円	135,860,262　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,283,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,020,500 円	473,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,825,942 円　（　　　　　　 237,899 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	473,000,000 円	設計監理料率　 342,000 円／㎡　×　 1,330.01 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,474,600 円（　　　　　 179,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	128,712,395 円
②総費用	37,825,942 円
③純収益　①－②	90,886,453 円
④建物等に帰属する純収益	28,474,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	62,411,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	58,573,524 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368,387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,627,042,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200,000 円／㎡）