鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３７９５公０２ -12	文京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西15.4m都道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
b	６２７８公０２ -18	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m国道、中間画地		近商高度地区最高31m 第２種文教地区 (100,400)
c	８８８９公０２ -3	文京区		更地	（　）	長方形	北西11.7m都道、中間画地		近商高度3種最高31m (100,400)
d	６３２７公０２ -5	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m都道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)
e	６３２７公０２ -41	文京区		更地	（　）	ほぼ台形	南16.8m都道、東3.8m、角地		商業高度地区最高46m 高度地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 836,937	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	938,206	100 [ 84.2]	1,114,259	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 1,203,175	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,094,889	100 [ 90.8]	1,205,825		1,210,000
c	(　 ) 987,383	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,064,399	100 [ 98.8]	1,077,327		1,080,000
d	(　 ) 1,627,480	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,743,031	100 [ 130.1]	1,339,762		1,340,000
e	(　 ) 1,130,710	100 [ 100.0]	[ 115.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	1,321,639	100 [ 113.9]	1,160,350		1,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,180,000 円／㎡]

文京 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,829,102	4,043,438	12,785,664	8,252,400	4,533,264	（　0.9556） 4,331,987	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	108,299,675 円　　　　（　 833,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.60	ＲＣ6	458.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	130 ㎡	7.4 m x 18.3 m	前面道路：都道　 11.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は共同住宅を想定。２～５階は各階２戸（１ＤＫ）、６階はファミリータイプ１戸。

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.24	31.6	23.79	4,400	104,676	8.0	837,408
							0.0	0
2～ 2	住宅	77.25	83.5	64.48	3,800	245,024	1.0	245,024
							1.0	245,024
3～ 4	住宅	77.25	83.5	64.48	3,850	248,248	1.0	248,248
							1.0	248,248
5～ 5	住宅	77.25	83.5	64.48	3,900	251,472	1.0	251,472
							1.0	251,472
6～ 6	住宅	74.13	82.8	61.36	3,900	239,304	1.0	239,304
							1.0	239,304

計		458.37	74.8	343.07		1,336,972		2,069,704
								1,232,296

⑨年額支払賃料	1,336,972 円　×　12ヶ月　＝　 16,043,664 円
⑩a共益費（管理費）	249 円／㎡　×　 343.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,025,093 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	店舗６０５円、住宅２００円として面積按分により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,068,757 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 853,438 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,215,319 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,069,704 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,232,296 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 594,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,829,102 円　　　　（　 129,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０２賃　　　　-4	3,808 ( 3,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,964 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６７１８公０２賃　　　　-5	3,261 ( 3,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,959
c	８３５２公０２賃　　　　-12	3,876 ( 3,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	3,845

文京 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,000 円	138,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,945,838 円	17,068,757　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,043,438 円　（　　　　　　 31,103 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 293,000 円／㎡　×　 458.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,252,400 円（　　　　　 63,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,829,102 円
②総費用	4,043,438 円
③純収益　①－②	12,785,664 円
④建物等に帰属する純収益	8,252,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,533,264 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,331,987 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,299,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 833,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
文京 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-22

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

印

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区千駄木２丁目１番３｢千駄木２－２９－４｣				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最高31m (100,400)
	台形 1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ6	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東11.2m都道	水道、ガス、下水	千駄木 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．２ｍ都道

交通

施設

千駄木駅西方

60m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

低層階が店舗となっている共同住宅が多く見られる商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移してい
くと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 898,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文京区内に存し、周辺に店舗付共同住宅、事務所ビル等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸
利用を目的とする投資家、事業法人等である。不動産市況が好調であることに加え、最寄り駅から近く交通利便性が高
いことから需要は堅調である。画地規模により取引単価が異なる面はあるものの、標準的画地の規模を前提とすれば取
引価格帯は１億円台前半と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,250,000 円／㎡

[108.0]
100

100
[100.0]

100
[120.2]

[100.0]
100

1,120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策の継続等を背景に、文京区の商
業地は投資需要を中心として堅調に推移して
おり、地価は上昇傾向にある。

千駄木駅から至近で利便性が高いことから需
要は堅調であり、地価上昇が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８８８９公０２ -3	文京区		更地	（　）	長方形	北西11.7m都道、中間画地		近商高度3種最高31m (100,400)
b	６３２７公０２ -36	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m国道、東4.4m、二方路		近商高度地区3種 (100,400)
c	６２７８公０２ -18	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m国道、中間画地		近商高度地区最高31m 第２種文教地区 (100,400)
d	４３４９公０２ -26	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		近商高度3種最高24m (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 987,383	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,064,399	100 [ 98.8]	1,077,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 1,049,421	100 [ 100.0]	[ 118.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,219,180	100 [ 106.8]	1,141,554		1,140,000
c	(　 ) 1,203,175	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,094,889	100 [ 92.6]	1,182,386		1,180,000
d	(　 ) 848,556	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	926,623	100 [ 77.9]	1,189,503		1,190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,140,000 円／㎡]

文京 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,748,413	3,687,052	12,061,361	7,176,000	4,885,361	（　0.9556） 4,668,451	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	116,711,275 円　　　　（　 898,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.60	ＲＣ6	458.37
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	130 ㎡	7.4 m x 18.3 m	前面道路：都道　 11.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階はシングルタイプ各階２戸、６階はファミリータイプ１戸を想定した。

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

賃貸店舗付共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.24	31.6	23.79	3,900	92,781	8.0	742,248
							1.0	92,781
2～ 2	住宅	77.25	83.5	64.48	3,590	231,483	1.0	231,483
							1.0	231,483
3～ 4	住宅	77.25	83.5	64.48	3,640	234,707	1.0	234,707
							1.0	234,707
5～ 5	住宅	77.25	83.5	64.48	3,690	237,931	1.0	237,931
							1.0	237,931
6～ 6	住宅	74.13	82.8	61.36	3,540	217,214	1.0	217,214
							1.0	217,214

計		458.37	74.8	343.07		1,248,823		1,898,290
								1,248,823

⑨年額支払賃料	1,248,823 円　×　12ヶ月　＝　 14,985,876 円
⑩a共益費（管理費）	228 円／㎡　×　 343.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 938,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,924,516 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 796,226 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,128,290 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,898,290 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,248,823 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 602,089 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,748,413 円　　　　（　 121,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０２賃　　　　-15	3,297 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,750 円/㎡　月額支払賃料（　 3,590 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０２賃　　　　-16	3,628 ( 3,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	3,785
c	８９２９公０２賃　　　　-17	3,991 ( 3,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	3,995

文京 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,592,452 円	15,924,516　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,687,052 円　（　　　　　　 28,362 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 458.37 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,176,000 円（　　　　　 55,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,748,413 円
②総費用	3,687,052 円
③純収益　①－②	12,061,361 円
④建物等に帰属する純収益	7,176,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,885,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,668,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,711,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 898,000 円／㎡）