鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０２ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西40m都道、北西15m、南東22m、東6.1m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	ＯＳＹ（公）０２ -103	港区		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m区道、北東8m、南西8m、南東12m、四方路		商業地区計画等 (100,700)
c	ＨＴＲ（公）０２ -410	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南西40m都道、南東41m、北西4m、三方路		商業 (100,580)
d	ＮＫＭ（公）０２ -201	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南21.6m都道、西6m、北5.4m、北東5.5m、四方路		商業 (85,310)
e	ＵＥＨ（公）０２ -6	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北7m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,280)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,118,646	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,114,794	100 [ 82.3]	2,569,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +23.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 123.6] 　　　　 100	3,180,000
b	(　 ) 4,971,321	100 [ 100.0]	[ 123.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	5,684,798	100 [ 192.9]	2,947,018		3,640,000
c	(　 2,339,036) 2,062,006	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,166,230	100 [ 83.4]	2,597,398		3,210,000
d	(　 2,915,689) 2,236,176	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,339,246	100 [ 85.3]	2,742,375		3,390,000
e	(　 ) 2,018,926	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,061,323	100 [ 80.8]	2,551,142		3,150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +80.0
b	正常	％／月 +1.12	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,180,000 円／㎡]

文京 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,898,918,317	790,525,741	2,108,392,576	1,228,000,000	880,392,576	（　0.8998） 792,177,240	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	20,312,236,923 円　　　　（　 2,570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	1,555.20	Ｓ19F5B	52,566.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m	100 ％	500 ％	520 ％	7,892 ㎡	66.0 m x 127.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・地下１階店舗、２階～１９階は各階フロア貸し事務所、地下２階以下は自走式駐車場２３１台の大型店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 49.6 ％
の理由

この種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 5～ 5	機械室	2,411.20

地下 2～ 4	駐車場	5,296.32

地下 1～ 1	店舗	4,717.44	75.4	3,558.72	8,081	28,758,016	15.0	431,370,240
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,555.20	26.6	413.94	10,164	4,207,286	20.0	84,145,720
							0.0	0
2～19	事務所	1,555.20	79.0	1,229.16	8,331	10,240,132	10.0	102,401,320
							0.0	0

計		52,566.40	49.6	26,097.54		217,287,678		2,358,739,720
								0

⑨年額支払賃料	217,287,678 円　×　12ヶ月　＝　 2,607,452,136 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 26,097.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 281,853,432 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の建物の賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 231 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 138,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,889,305,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 138,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 151,395,278 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,876,510,290 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,358,739,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,408,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,898,918,317 円　　　　（　 367,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３７９５公０２賃　　　　-19	5,270 ( 5,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.6]	100 [ 80.0]	8,603	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,400 円/㎡　月額支払賃料（　 8,331 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３７９５公０２賃　　　　-20	4,941 ( 4,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 77.3]	100 [ 80.0]	8,410
c	３７９５公０２賃　　　　-18	4,289 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 72.3]	100 [ 80.0]	8,239

文京 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,000,000 円	20,000,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	402,711,441 円	3,027,905,568　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,814,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,000,000 円	20,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,000,000 円	20,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000,000 円	20,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 790,525,741 円　（　　　　　　 100,168 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8998

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 52,566.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,228,000,000 円（　　　　　 155,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,898,918,317 円
②総費用	790,525,741 円
③純収益　①－②	2,108,392,576 円
④建物等に帰属する純収益	1,228,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	880,392,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	792,177,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,377 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,312,236,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,570,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
文京 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-18

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　千佳子

印

TEL.

鑑定評価額

24,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区後楽１丁目４番９８外｢後楽１－４－１８｣				②地積　(㎡)	7,892 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高60m (100,520)
	台形 1:2	事務所兼車庫ＳＲＣ19F5B	高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域	南40m都道、西側道	水道、ガス、下水	水道橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 120 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

水道橋駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,530)
防火
高度地区最高60m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はない。外堀通り沿いに高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として、今後も推移するも
のと予測する。地価水準は、当面上昇基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 +20.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区のほか他区も含み高度利用が可能な商業地域を中心とした圏域である。需要者の属性は、当該標
準地の地域的特性により大手不動産業者、不動産投資法人、自社ビル取得の企業等が中心である。近年の市場の需給動
向は、大規模画地は供給が限定的であり稀少性が高く、需要動向も堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、
土地は規模及び需要者の属性等により異なり、複合不動産の総額は建物等により個別的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、当該標準地と同様に画地規模に纏まりがある類似地域の事例を採用して得られた価格であり、取引の実態
を反映した価格である。収益価格は、想定建物の賃貸収入に基づく安定的で継続的な収益獲得を目的とする収益性を反
映した理論的な価格であるが想定事項が含まれる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
て、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,300,000 円／㎡

[114.3]
100

100
[105.0]

100
[101.7]

[123.6]
100

3,040,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は内需を中心に緩やかな回復が続くが、
海外経済減速による影響等の懸念もある。金
融緩和政策により、不動産需要は概ね堅調に
推移している。

重要な変動はない。水道橋駅を最寄り駅とす
る高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域とし
て維持されており、地価は上昇基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０２ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西40m都道、北西15m、南東22m、東6.1m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	ＨＴＲ（公）０２ -410	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南西40m都道、南東41m、北西4m、三方路		商業 (100,580)
c	ＮＫＭ（公）０２ -201	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南21.6m都道、西6m、北5.4m、北東5.5m、四方路		商業 (85,310)
d	ＵＥＨ（公）０２ -6	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北7m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,280)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,118,646	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,114,794	100 [ 82.6]	2,560,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +23.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 123.6] 　　　　 100	3,160,000
b	(　 2,339,036) 2,062,006	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,166,230	100 [ 84.0]	2,578,845		3,190,000
c	(　 2,915,689) 2,236,176	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,339,246	100 [ 84.4]	2,771,618		3,430,000
d	(　 ) 2,018,926	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,061,323	100 [ 81.5]	2,529,231		3,130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,160,000 円／㎡]

文京 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,892,989,089	823,609,445	2,069,379,644	1,228,000,000	841,379,644	（　0.9189） 773,143,755	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	19,824,198,846 円　　　　（　 2,510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,555.20	Ｓ19F5B	52,566.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m	100 ％	500 ％	520 ％	7,892 ㎡	66.0 m x 127.0 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１階は店舗、２階～１９階は事務所（フロア貸し）、地下２階～地下４階は自走式駐車場２３１台

⑦有効率　 49.6 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 5～ 5	電気機械室	2,411.20

地下 2～ 4	駐車場	5,296.32

地下 1～ 1	店舗	4,717.44	75.4	3,558.72	8,170	29,074,742	12.0	348,896,904
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,555.20	26.6	413.94	10,200	4,222,188	15.0	63,332,820
							0.0	0
2～19	事務所	1,555.20	79.0	1,229.16	8,170	10,042,237	10.0	100,422,370
							0.0	0

計		52,566.40	49.6	26,097.54		214,057,196		2,219,832,384
								0

⑨年額支払賃料	214,057,196 円　×　12ヶ月　＝　 2,568,686,352 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 26,097.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 284,045,625 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 231 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 138,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,852,731,977 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 138,600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 119,653,279 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,871,678,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,219,832,384 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,310,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,892,989,089 円　　　　（　 366,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８３５２公０２賃　　　　-16	8,485 ( 8,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	9,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,238 円/㎡　月額支払賃料（　 8,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８３５２公０２賃　　　　-17	5,712 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	7,288
c	６９３１公０２賃　　　　-32	8,051 ( 7,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	9,149

文京 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000,000 円	20,000,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	415,795,145 円	2,991,331,977　×　　　　 13.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,814,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,000,000 円	20,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,000,000 円	20,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000,000 円	20,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 823,609,445 円　（　　　　　　 104,360 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9189

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 52,566.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,228,000,000 円（　　　　　 155,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,892,989,089 円
②総費用	823,609,445 円
③純収益　①－②	2,069,379,644 円
④建物等に帰属する純収益	1,228,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	841,379,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	773,143,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,966 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,824,198,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,510,000 円／㎡）