鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３７９５公０２ -10	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16m区道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
b	５９９７公０２ -22	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m国道、中間画地		近商高度地区最高31m (100,400)
c	３７９５公０２ -20	文京区		建付地	（　）	長方形	北東6m区道、中間画地		近商高度地区最高46m (100,400)
d	３７９５公０２ -12	文京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西15.4m都道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
e	８９２９公０２ -17	文京区		底地	（　）	不整形	北11.4m都道、中間画地		近商高度3種最高31m (70,297)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,131,567	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,236,641	100 [ 103.8]	1,191,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 1,294,080	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,358,784	100 [ 111.4]	1,219,734		1,220,000
c	(　 ) 1,248,401	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,345,776	100 [ 102.1]	1,318,096		1,320,000
d	(　 ) 836,937	100 [ 100.0]	[ 112.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	938,206	100 [ 85.4]	1,098,602		1,100,000
e	(　 ) 866,641	100 [ 100.0]	[ 116.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	1,065,512	100 [ 88.8]	1,199,901		1,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,210,000 円／㎡]

文京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,185,594	6,345,860	18,839,734	12,259,000	6,580,734	（　0.9556） 6,288,549	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	157,213,725 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	121.84	ＲＣ6	640.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高46m	100 ％	400 ％	400 ％	157 ㎡	11.8 m x 13.4 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所はフロア貸し、２階以上の住宅は平均専有面積４７㎡程度を想定した。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	92.91	57.6	53.50	4,350	232,725	6.0	1,396,350
							0.0	0
2～ 2	住宅	109.55	86.8	95.10	3,631	345,308	1.0	345,308
							1.0	345,308
3～ 5	住宅	109.55	86.8	95.10	3,680	349,968	1.0	349,968
							1.0	349,968
6～ 6	住宅	109.55	86.8	95.10	3,730	354,723	1.0	354,723
							1.0	354,723
～

計		640.66	82.6	529.00		1,982,660		3,146,285
								1,749,935

⑨年額支払賃料	1,982,660 円　×　12ヶ月　＝　 23,791,920 円
⑩a共益費（管理費）	240 円／㎡　×　 529.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,523,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,315,440 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,012,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,302,822 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,146,285 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,749,935 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 852,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,185,594 円　　　　（　 160,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８３５２公０２賃　　　　-10	3,781 ( 3,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,788 円/㎡　月額支払賃料（　 3,631 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８３５２公０２賃　　　　-11	4,223 ( 4,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	3,828
c	４３４９公０２賃　　　　-3	4,137 ( 3,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,752

文京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,025,000 円	205,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,885,960 円	25,315,440　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,345,860 円　（　　　　　　 40,419 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 640.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,259,000 円（　　　　　 78,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,185,594 円
②総費用	6,345,860 円
③純収益　①－②	18,839,734 円
④建物等に帰属する純収益	12,259,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,580,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,288,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,213,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
文京 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-2

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

印

TEL.

鑑定評価額

179,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	840,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区湯島２丁目１２番２｢湯島２－１８－２｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高46m (100,400)
	1:1.2	事務所兼住宅ＲＣ5	中層店舗、事務所ビルの多い商業地域	南11m区道	水道、ガス、下水	本郷三丁目 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

本郷三丁目駅南東方

540m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高46m

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗事務所兼共同住宅の多い地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文京区内に存し、周辺に店舗事務所兼共同住宅等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸利用を
目的とする不動産業者、投資家等である。不動産市況が好調であることに加え、交通利便性が高いことから需要は堅調
である。画地規模により取引単価が異なる面はあるものの、標準的画地の規模を前提とすれば取引価格帯は１億５千万
～２億円と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,250,000 円／㎡

[108.0]
100

100
[100.0]

100
[117.7]

[100.0]
100

1,150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策の継続等を背景に、文京区の商
業地は投資需要を中心として堅調に推移して
おり、地価は上昇傾向にある。

交通利便性に優れる商業地で、店舗事務所兼
共同住宅地としての需要が旺盛であり、地価
上昇が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３７９５公０２ -18	文京区		更地	（　）	長方形	北10.7m区道、東6m、角地		商業高度地区最高60m 駐車場整備地区 (100,500)
b	３７９５公０２ -13	文京区		更地	（　）	長方形	西5.9m区道、中間画地		近商高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,354)
c	５９９７公０２ -22	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m国道、中間画地		近商高度地区最高31m (100,400)
d	５９９７公０２ -26	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,247,012	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	1,355,282	100 [ 119.6]	1,133,179	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 1,006,441	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,106,079	100 [ 94.5]	1,170,454		1,170,000
c	(　 ) 1,294,080	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,358,784	100 [ 112.1]	1,212,118		1,210,000
d	(　 ) 1,222,731	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,275,308	100 [ 108.6]	1,174,317		1,170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.2	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.3	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

文京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,041,236	5,894,877	19,146,359	11,979,000	7,167,359	（　0.9540） 6,837,660	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	170,941,500 円　　　　（　 1,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	121.84	ＲＣ6	640.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高46m	100 ％	400 ％	400 ％	157 ㎡	11.8 m x 13.4 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２階以上は専有面積４７㎡程度の共同住宅を想定した。容積対象面積は５３５．０６㎡

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

事務所兼共同住宅として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	92.91	57.6	53.50	4,350	232,725	6.0	1,396,350
							0.0	0
2～ 2	住宅	109.55	86.8	95.10	3,600	342,360	1.0	342,360
							1.0	342,360
3～ 5	住宅	109.55	86.8	95.10	3,700	351,870	1.0	351,870
							1.0	351,870
6～ 6	住宅	109.55	86.8	95.10	3,800	361,380	1.0	361,380
							1.0	361,380
～

計		640.66	82.6	529.00		1,992,075		3,155,700
								1,759,350

⑨年額支払賃料	1,992,075 円　×　12ヶ月　＝　 23,904,900 円
⑩a共益費（管理費）	241 円／㎡　×　 529.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,529,868 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,434,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,271,738 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,163,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,155,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,759,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 848,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,041,236 円　　　　（　 159,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０２賃　　　　-8	3,975 ( 3,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [102.0]	3,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,750 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０２賃　　　　-10	3,693 ( 3,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	3,734
c	８９２９公０２賃　　　　-14	3,441 ( 3,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	3,703

文京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	198,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,543,477 円	25,434,768　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,683,000 円	198,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,894,877 円　（　　　　　　 37,547 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 640.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,979,000 円（　　　　　 76,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,041,236 円
②総費用	5,894,877 円
③純収益　①－②	19,146,359 円
④建物等に帰属する純収益	11,979,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,167,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,837,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,941,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,090,000 円／㎡）