鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０２ -15	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西7.3m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,438)
b	５１公０２ -20	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	０２公０２ -1	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		商業 (100,240)
d	１０公０２ -26	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	０５公０２ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m区道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,281,548	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,400,188	100 [ 95.5]	2,513,286	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,510,000
b	(　 ) 2,065,879	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,177,436	100 [ 83.8]	2,598,372		2,600,000
c	(　 ) 2,254,855	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,378,872	100 [ 96.8]	2,457,512		2,460,000
d	(　 ) 3,023,307	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,095,866	100 [ 126.3]	2,451,200		2,450,000
e	(　 ) 2,538,509	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,817,745	100 [ 107.0]	2,633,407		2,630,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +47.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,600,000 円／㎡]

新宿 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,718,769	7,052,534	16,666,235	8,680,100	7,986,135	（　0.9397） 7,504,571	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	197,488,711 円　　　　（　 2,350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	59.48	Ｓ7F1B	407.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	672 ％	84 ㎡	4.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 10.8 ｍ特定道路までの距離： 45.0 ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１、１階店舗：フロアー貸２階～事務所：フロアー貸

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	57.00	79.3	45.20	5,700	257,640	6.0	1,545,840
							0.0	0
1～ 1	店舗	50.00	70.4	35.22	10,000	352,200	10.0	3,522,000
							1.0	352,200
2～ 2	事務所	50.00	90.4	45.20	5,200	235,040	6.0	1,410,240
							0.0	0
3～ 7	事務所	50.00	90.4	45.20	4,300	194,360	6.0	1,166,160
							0.0	0
～

計		407.00	86.4	351.62		1,816,680		12,308,880
								352,200

⑨年額支払賃料	1,816,680 円　×　12ヶ月　＝　 21,800,160 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 351.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,953,608 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の建物の管理費を参考
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,753,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,237,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,516,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,308,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 352,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,755 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,718,769 円　　　　（　 282,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公賃０２　　　　-37	4,180 ( 4,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,598	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,322 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０２　　　　-38	3,605 ( 3,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,560
c	１３公賃０２　　　　-39	3,574 ( 3,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	4,223

新宿 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	429,000 円	143,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,836,834 円	24,753,768　×　　　　 15.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,285,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,052,534 円　（　　　　　　 83,959 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9397

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 407.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,680,100 円（　　　　　 103,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,718,769 円
②総費用	7,052,534 円
③純収益　①－②	16,666,235 円
④建物等に帰属する純収益	8,680,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,986,135 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,504,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,488,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,350,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
新宿 5-48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-48

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　岡　竜也

印

TEL.

鑑定評価額

209,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿２丁目１０番１３外｢新宿２－１０－６｣				②地積　(㎡)	84 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,672)
	1:4	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ7	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西10.8m区道	水道、ガス、下水	新宿三丁目 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所ビルの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．８ｍ区道

交通

施設

新宿三丁目駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,648)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、特段変動要因はないので今後も現状のまま推移していくと予測
される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所ビルの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,620,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,380,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区内における近隣商業または普通商業地域で、１Ｆを店舗、上層階を店舗兼事務所とした建物が存す
る地域である。需要者の中心は収益獲得を目的とした不動産業者または個人・法人投資家等である。土地利用に大きな
変化は見られない。景気回復基調の影響により取引価格は上昇傾向にある。規模や容積率などの差異により価格水準は
大きく異なり、需要の中心となる価格帯は様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を
実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同
等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定
する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,530,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[100.0]

100
[ 66.1]

[100.0]
100

2,470,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調が続いている。不動
産市場は賃料及び地価の天井感はあるが、引
続き良好である。

店舗兼事務所ビルが多く存する商業地域であ
る。事業用テナントの需要は強い。賃料及び
地価は上昇傾向にある。

代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -19.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６公０２ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m区道、中間画地		商業 (100,300)
b	５１公０２ -20	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	６０公０２ -35	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	北21.7m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	０４公０２ -12	新宿区		貸家建付地	（　）	台形	東8m区道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
e	１０公０２ -26	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,749,758	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,886,239	100 [ 68.2]	2,765,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,770,000
b	(　 ) 2,065,879	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,177,436	100 [ 83.8]	2,598,372		2,600,000
c	(　 4,977,583) 3,330,181	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	3,886,356	100 [ 146.0]	2,661,888		2,660,000
d	(　 ) 1,784,703	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,897,139	100 [ 71.8]	2,642,255		2,640,000
e	(　 ) 3,023,307	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,095,866	100 [ 126.9]	2,439,611		2,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,620,000 円／㎡]

新宿 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,272,316	7,342,383	16,929,933	8,820,000	8,109,933	（　0.9364） 7,594,141	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	199,845,816 円　　　　（　 2,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	59.48	Ｓ7F1B	407.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	672 ％	84 ㎡	4.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 10.8 ｍ特定道路までの距離： 45.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び地上１階を店舗、地上２階～７階を事務所。

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	70.4	35.22	10,000	352,200	10.0	3,522,000
							2.0	704,400
2～ 7	事務所	50.00	90.4	45.20	4,400	198,880	6.0	1,193,280
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	57.00	79.3	45.20	7,000	316,400	8.0	2,531,200
							0.0	0
～

～

計		407.00	86.4	351.62		1,861,880		13,212,880
								704,400

⑨年額支払賃料	1,861,880 円　×　12ヶ月　＝　 22,342,560 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 351.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,953,608 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,296,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,264,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,031,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,212,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 704,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 115,434 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,272,316 円　　　　（　 288,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公賃０２　　　　-37	4,180 ( 4,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,422 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０２　　　　-38	3,605 ( 3,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,316
c	１３公賃０２　　　　-39	3,574 ( 3,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	4,514

新宿 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000 円	147,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,072,683 円	25,296,168　×　　　　 16.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,285,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,342,383 円　（　　　　　　 87,409 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 407.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,820,000 円（　　　　　 105,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,272,316 円
②総費用	7,342,383 円
③純収益　①－②	16,929,933 円
④建物等に帰属する純収益	8,820,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,109,933 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,594,141 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,845,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,380,000 円／㎡）