鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０２ -12	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	０４公０２ -9	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m都道、南西3.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
c	６０公０２ -35	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	北21.7m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	１３公０２ -14	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南16m都道、西2.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
e	６６公０２ -17	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	東27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,714,659	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,812,387	100 [ 102.3]	2,749,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,750,000
b	(　 ) 2,773,703	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	3,013,406	100 [ 114.8]	2,624,918		2,620,000
c	(　 4,977,583) 3,330,181	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	3,886,356	100 [ 151.5]	2,565,251		2,570,000
d	(　 ) 1,813,579	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,817,101	100 [ 72.4]	2,509,808		2,510,000
e	(　 ) 2,722,400	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,967,416	100 [ 109.2]	2,717,414		2,720,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,630,000 円／㎡]

新宿 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,762,982	10,437,424	33,325,558	17,987,200	15,338,358	（　0.9364） 14,362,838	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	377,969,421 円　　　　（　 2,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.50	ＲＣ10	1,025.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 第５種住専地区	100 ％	600 ％	600 ％	171 ㎡	10.9 m x 16.1 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階以上は住宅（１ＤＫ、平均専有面積３０㎡程度）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の同種建物の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.50	65.0	66.63	5,800	386,454	10.0	3,864,540
							0.0	0
2～ 2	住宅	102.50	90.0	92.25	3,700	341,325	1.0	341,325
							1.0	341,325
3～ 5	住宅	102.50	90.0	92.25	3,800	350,550	1.0	350,550
							1.0	350,550
6～ 9	住宅	102.50	90.0	92.25	3,800	350,550	1.0	350,550
							1.0	350,550
10～10	住宅	102.50	90.0	92.25	3,900	359,775	1.0	359,775
							1.0	359,775

計		1,025.00	87.5	896.88		3,541,404		7,019,490
								3,154,950

⑨年額支払賃料	3,541,404 円　×　12ヶ月　＝　 42,496,848 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 896.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,690,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,187,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,259,374 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,928,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,019,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,154,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 768,183 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,762,982 円　　　　（　 255,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０２　　　　-26	3,691 ( 3,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２公賃０２　　　　-27	3,837 ( 3,753)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,727
c	０２公賃０２　　　　-28	3,922 ( 3,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,811

新宿 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,540,000 円	308,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,970,624 円	45,187,488　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 692,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,618,000 円	308,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,437,424 円　（　　　　　　 61,038 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	308,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 1,025.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,987,200 円（　　　　　 105,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,762,982 円
②総費用	10,437,424 円
③純収益　①－②	33,325,558 円
④建物等に帰属する純収益	17,987,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,338,358 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,362,838 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377,969,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
新宿 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-47

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　紀伊　英作

印

TEL.

鑑定評価額

428,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿４丁目３７５番２１外｢西新宿４－４－１５｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高40m 第５種住専地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西20m都道	水道、ガス、下水	西新宿五丁目 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

西新宿五丁目駅　北東
方
90m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高40m
第５種住専地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は方南通り沿いに中高層の店舗兼共同住宅、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域で、周辺では建築中の
ホテルや事務所ビル等もあり、竣工後は繁華性が向上していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,630,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内及び周辺区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。最寄駅への接近性に優れている
ので、主たる需要者は自己使用を目的とする事業法人や賃貸経営目的の不動産開発業者、不動産投資法人等が想定され
る。取引総額は土地は規模、地形、容積率の差異により４億円～１０億円程度、店舗兼共同住宅ビルは規模によって数
億円から数十億円程度と大きく異なる。地価水準の価格動向は堅調である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は商業繁華性の類似した取引事例を広域的な範囲から収集分析して比準し、収益価格は直接法を適用して投資
採算性を慎重に分析しており、いずれも信頼性は高い。典型的需要者である投資家は、代替競争不動産との価格バラン
スに加えて市場性をより重視する傾向が強いので比準価格を重く見て、投資用不動産としての収益性を検証した収益価
格を関連付け、さらに単価と総額との関連及び代表標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,000,000 円／㎡

[109.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.1]

[100.0]
100

2,500,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩和状況が続く金融環境や景気回復の動き等
によって幹線道路沿い等商業地域の地価水準
は旺盛な投資需要により上昇傾向を示してい
る。

方南通り沿いに位置し収益力を有する商業地
域であり、近時、周辺地域ではホテルや事務
所ビルの開業等により商業集積が進んでいる
。

特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べ、競争力において特
段の優劣はないと思われる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０２ -12	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m都道、中間画地		近商高度地区最高40m (100,400)
b	５５公０２ -8	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20.7m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (90,400)
c	０４公０２ -9	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m都道、南西3.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
d	６６公０２ -17	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	東27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,141,242	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,216,185	100 [ 85.9]	2,579,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,580,000
b	(　 ) 2,458,446	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,576,451	100 [ 97.8]	2,634,408		2,630,000
c	(　 ) 2,773,703	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	3,013,406	100 [ 111.7]	2,697,767		2,700,000
d	(　 ) 2,722,400	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,967,416	100 [ 112.5]	2,637,703		2,640,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,630,000 円／㎡]

新宿 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,386,742	10,266,005	33,120,737	17,987,200	15,133,537	（　0.9364） 14,171,044	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	372,922,211 円　　　　（　 2,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.50	ＲＣ10	1,025.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 第５種住専地区	100 ％	600 ％	600 ％	171 ㎡	10.9 m x 16.1 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（１ＤＫタイプ・平均専有面積３０㎡）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種同程度建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.50	65.0	66.63	5,800	386,454	10.0	3,864,540
							0.0	0
2～ 2	住宅	102.50	90.0	92.25	3,650	336,713	1.0	336,713
							1.0	336,713
3～ 5	住宅	102.50	90.0	92.25	3,700	341,325	1.0	341,325
							1.0	341,325
6～ 9	住宅	102.50	90.0	92.25	3,800	350,550	1.0	350,550
							1.0	350,550
10～10	住宅	102.50	90.0	92.25	3,900	359,775	1.0	359,775
							1.0	359,775

計		1,025.00	87.5	896.88		3,509,117		6,987,203
								3,122,663

⑨年額支払賃料	3,509,117 円　×　12ヶ月　＝　 42,109,404 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 896.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,690,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,800,044 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,240,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,560,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,987,203 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,378 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,122,663 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 760,322 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,386,742 円　　　　（　 253,724 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３公賃０２　　　　-9	3,716 ( 3,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０９公賃０２　　　　-5	3,732 ( 3,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,808
c	０２公賃０２　　　　-42	3,737 ( 3,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,813

新宿 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,232,000 円	308,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,107,205 円	44,800,044　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 692,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,618,000 円	308,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,266,005 円　（　　　　　　 60,035 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	308,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 1,025.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,987,200 円（　　　　　 105,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,386,742 円
②総費用	10,266,005 円
③純収益　①－②	33,120,737 円
④建物等に帰属する純収益	17,987,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,133,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,171,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,872 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,922,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,180,000 円／㎡）