鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０２ -14	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南16m都道、西2.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
b	０４公０２ -7	新宿区		更地	（　）	台形	南西15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
c	０４公０２ -14	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,400)
d	６６公０２ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西30m都道、北30m、角地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
e	０４公０２ -12	新宿区		貸家建付地	（　）	台形	東8m区道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,813,579	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,817,101	100 [ 122.4]	1,484,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,480,000
b	(　 ) 1,303,223	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	1,462,946	100 [ 98.8]	1,480,715		1,480,000
c	(　 ) 1,339,982	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,380,181	100 [ 88.4]	1,561,291		1,560,000
d	(　 ) 1,371,052	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,403,696	100 [ 93.4]	1,502,887		1,500,000
e	(　 ) 1,784,703	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,897,139	100 [ 120.7]	1,571,780		1,570,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,520,000 円／㎡]

新宿 5-39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,374,667	7,825,142	23,549,525	16,077,600	7,471,925	（　0.9360） 6,993,722	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	174,843,050 円　　　　（　 1,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.09	ＲＣ10	712.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	123 ㎡	9.2 m x 14.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸しの店舗、２階～１０階が共同住宅（１ＤＫタイプで専有面積約３１㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

近隣の同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.95	44.5	35.13	4,600	161,598	10.0	1,615,980
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.36	89.5	62.97	4,100	258,177	2.0	516,354
							1.0	258,177
3～ 5	居宅	70.36	89.5	62.97	4,130	260,066	2.0	520,132
							1.0	260,066
6～10	居宅	70.36	89.5	62.97	4,180	263,215	2.0	526,430
							1.0	263,215
～

計		712.19	84.5	601.86		2,516,048		6,324,880
								2,354,450

⑨年額支払賃料	2,516,048 円　×　12ヶ月　＝　 30,192,576 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 601.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,166,696 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,359,272 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,617,964 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,741,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,324,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,354,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 573,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,374,667 円　　　　（　 255,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０２　　　　-22	4,272 ( 4,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,272	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,225 円/㎡　月額支払賃料（　 4,130 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０２　　　　-23	4,369 ( 4,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,369
c	０６公賃０２　　　　-24	3,000 ( 2,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,000

新宿 5-39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,320,000 円	264,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,462,442 円	32,359,272　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,244,000 円	264,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,825,142 円　（　　　　　　 63,619 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 712.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0902 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,077,600 円（　　　　　 130,712 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,374,667 円
②総費用	7,825,142 円
③純収益　①－②	23,549,525 円
④建物等に帰属する純収益	16,077,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,471,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,993,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,843,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,420,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
新宿 5-39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-39

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

印

TEL.

鑑定評価額

178,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区神楽坂３丁目１番１６				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高50m 地区計画等 (100,500)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	店舗兼マンション、事務所等が見られる商業地域	北東9m区道	水道、ガス、下水	飯田橋 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.2 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 126 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ区道

交通

施設

飯田橋駅　西方

370m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高50m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

人気の高い神楽坂エリアに位置する店舗・共同住宅混在地域として、賃貸需要は店舗・共同住宅いずれも強く、
当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として新宿区及び周辺区のＪＲ駅周辺にあって店舗・共同住宅が混在する商業地域と判定した。需要
者の中心は、投資目的の個人、法人、不動産事業者が想定される。対象地が位置する神楽坂は飲食店舗と共同住宅の需
要が強い人気のエリアであり、近隣地域は投資目的の需要が旺盛である。市場の中心価格帯は、土地が概ね坪単価４７
０～５４０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場において実現した取引価格に基づく価格であり、収益価格は賃貸建物の建築を想定した収益性に基づく
価格である。周辺では人気が高いエリアのため店舗・共同住宅の需要が旺盛であり、主たる需要者が土地価格に関して
意思決定を行うに当たっては、市場性とともに収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格と収益価格とを
相互に関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,400,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[102.0]

100
[100.7]

[100.0]
100

1,440,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド需要と都心再開発が続く中、低
金利下での機関投資家向けの不動産融資は積
極的で、旺盛な投資需要と積極的な取得競争
が続いている。

人気の高い神楽坂エリアに位置する店舗・共
同住宅混在地域として、投資需要が旺盛であ
り、地価は強含み傾向にある。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５９公０２ -14	新宿区		更地	（　）	長方形	南東5.6m区道、中間画地		近商高度地区最高40m (100,336)
b	５９公０２ -13	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西3.6m区道、南2.9m、角地		商業高度地区最高40m (100,240)
c	６１公０２ -19	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西6m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,385)
d	５１公０２ -20	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,223,048	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,296,431	100 [ 88.2]	1,469,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,470,000
b	(　 ) 978,136	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	1,202,479	100 [ 80.6]	1,491,909		1,490,000
c	(　 ) 2,133,178	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,177,873	100 [ 90.2]	2,414,493		2,410,000
d	(　 ) 2,065,879	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,177,436	100 [ 95.6]	2,277,653		2,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,610,000 円／㎡]

新宿 5-39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,693,212	7,840,594	23,852,618	16,503,900	7,348,718	（　0.9360） 6,878,400	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	171,960,000 円　　　　（　 1,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.09	ＲＣ10	712.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m 地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	123 ㎡	9.0 m x 14.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は主として１０坪・１ＬＤＫの居宅を想定。

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.95	44.5	35.13	4,990	175,299	10.0	1,752,990
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.36	89.5	62.97	4,120	259,436	1.0	259,436
							1.0	259,436
3～ 4	居宅	70.36	89.5	62.97	4,160	261,955	1.0	261,955
							1.0	261,955
5～10	居宅	70.36	89.5	62.97	4,200	264,474	1.0	264,474
							1.0	264,474
～

計		712.19	84.5	601.86		2,545,489		4,123,180
								2,370,190

⑨年額支払賃料	2,545,489 円　×　12ヶ月　＝　 30,545,868 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 601.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,166,696 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の共同住宅の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,712,564 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,635,628 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,076,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,123,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,370,190 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 577,106 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,693,212 円　　　　（　 257,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０２　　　　-21	3,628 ( 3,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,252 円/㎡　月額支払賃料（　 4,160 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０２　　　　-22	4,272 ( 4,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	4,318
c	０６公賃０２　　　　-24	3,000 ( 2,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	3,165

新宿 5-39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,355,000 円	271,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,369,394 円	32,712,564　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 270,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,303,500 円	271,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,840,594 円　（　　　　　　 63,745 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	271,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 712.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0902 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,503,900 円（　　　　　 134,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,693,212 円
②総費用	7,840,594 円
③純収益　①－②	23,852,618 円
④建物等に帰属する純収益	16,503,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,348,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,878,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,960,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,400,000 円／㎡）