鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６公０２ -10	新宿区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10.9m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
b	１０公０２ -6	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
c	５２公０２ -22	新宿区		更地	（　）	長方形	東11.1m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
d	０３公０２ -5	新宿区		更地	（　）	長方形	東11m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
e	０４公０２ -7	新宿区		更地	（　）	台形	南西15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,304,802	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,338,727	100 [ 92.0]	1,455,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,460,000
b	(　 ) 1,710,098	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,799,023	100 [ 97.0]	1,854,663		1,850,000
c	(　 ) 1,415,701	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,561,650	100 [ 91.1]	1,714,215		1,710,000
d	(　 ) 1,680,672	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,789,916	100 [ 106.1]	1,687,008		1,690,000
e	(　 ) 1,303,223	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	1,462,946	100 [ 101.7]	1,438,492		1,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

新宿 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,173,033	12,716,988	30,456,045	18,271,000	12,185,045	（　0.9455） 11,520,960	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	288,024,000 円　　　　（　 1,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	165.26	Ｓ6	915.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高30m	100 ％	400 ％	400 ％	220 ㎡	16.0 m x 14.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～６階フロア貸し事務所

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	152.66	86.0	131.32	4,500	590,940	8.0	4,727,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	152.66	94.8	144.70	4,000	578,800	6.0	3,472,800
							0.0	0
3～ 3	事務所	152.66	94.8	144.70	3,900	564,330	6.0	3,385,980
							0.0	0
4～ 6	事務所	152.66	94.8	144.70	3,900	564,330	6.0	3,385,980
							0.0	0
～

計		915.96	93.3	854.82		3,427,060		21,744,240
								0

⑨年額支払賃料	3,427,060 円　×　12ヶ月　＝　 41,124,720 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 854.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,103,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,227,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,261,393 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,966,463 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,744,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 206,570 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,173,033 円　　　　（　 196,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９公賃０２　　　　-23	4,325 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,666	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,920 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０９公賃０２　　　　-24	3,502 ( 3,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,610
c	０３公賃０２　　　　-23	3,984 ( 3,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,945

新宿 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,510,000 円	302,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,150,988 円	45,227,856　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,885,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,567,000 円	302,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,716,988 円　（　　　　　　 57,804 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9455

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	302,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 915.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0902 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,271,000 円（　　　　　 83,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,173,033 円
②総費用	12,716,988 円
③純収益　①－②	30,456,045 円
④建物等に帰属する純収益	18,271,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,185,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,520,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,024,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
新宿 5-36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-36

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

印

TEL.

鑑定評価額

319,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区市谷砂土原町２丁目７番１				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高30m (100,400)
	1.2:1	事務所ＳＲＣ5F1B	中高層事務所ビルほかマンションもある商業地域	北東11m区道	水道、ガス、下水	市ケ谷 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

市ケ谷駅　北西方

300m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、背後には閑静な住宅地が広がっている。特段の
変動要因はなく、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区及びその周辺における幹線・準幹線道路沿いの商業地域及び普通商業地域である。主な需要者は
、分譲や賃貸運営を目的に取得する不動産業者、法人・個人投資家、自社使用目的の事業会社等があげられる。商業繁
華性がやや劣る地域に存するが、交通利便性に優れ、需要は堅調に認められる。市場での価格帯は規模、形状等により
幅が見られ、１㎡あたり１００～１８０万円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所ビル、マンション、教育施設等が混在する幹線・準幹線道路沿いの商業地域に位置し、投資用目的や開発目的、
自社ビル経営目的など、不動産需要は多様に認められる。本件では、規範性を有する取引事例から求められた比準価格
と収益性、投資採算性を反映した収益価格の信頼性は同程度と判断し、これらを関連づけ、さらに代表標準地との検討
を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,400,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[102.0]

100
[100.5]

[100.0]
100

1,440,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

回復の程度はやや鈍化するも、全体として景
気は緩やかに回復している。海外経済や金融
資本市場の動向に留意する必要がある。

事務所、共同住宅等が混在する地域として熟
成しており、地域要因に変動は見られない。
交通利便性は良好で事務所賃貸需要は堅調で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５２公０２ -22	新宿区		更地	（　）	長方形	東11.1m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
b	５１公０２ -11	新宿区		底地	（　）	長方形	東22.6m区道、南5.9m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
c	１１公０２ -12	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 駐車場整備地区 (100,270)
d	０６公０２ -10	新宿区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10.9m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
e	０４公０２ -3	新宿区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西30m区道、北西6.3m、角地		近商高度3種最高40m 特別用途地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,415,701	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,561,650	100 [ 90.2]	1,731,319	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,730,000
b	(　 339,707) 1,698,535	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,656,476	100 [ 99.8]	1,659,796		1,660,000
c	(　 ) 901,591	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	1,025,810	100 [ 70.7]	1,450,934		1,450,000
d	(　 ) 1,304,802	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,338,727	100 [ 89.2]	1,500,815		1,500,000
e	(　 368,290) 1,227,633	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,244,319	100 [ 91.2]	1,364,385		1,360,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

新宿 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,060,862	12,362,494	30,698,368	18,511,500	12,186,868	（　0.9428） 11,489,779	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	287,244,475 円　　　　（　 1,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	165.26	Ｓ6	915.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高30m	100 ％	400 ％	400 ％	220 ㎡	16.0 m x 14.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所（フロアー貸し）

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

中層事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	152.66	86.0	131.32	4,500	590,940	8.0	4,727,520
							0.0	0
2～ 6	事務所	152.66	94.8	144.70	3,900	564,330	8.0	4,514,640
							0.0	0
～

～

～

計		915.96	93.3	854.82		3,412,590		27,300,720
								0

⑨年額支払賃料	3,412,590 円　×　12ヶ月　＝　 40,951,080 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 854.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,103,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,054,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,252,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,801,505 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,300,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 259,357 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,060,862 円　　　　（　 195,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９公賃０２　　　　-23	4,325 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.8] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,926 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９公賃０２　　　　-22	4,065 ( 3,933)	100 [100.0]	[102.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,163
c	０９公賃０２　　　　-24	3,502 ( 3,323)	100 [100.0]	[101.2] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,731

新宿 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,505,000 円	301,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,811,994 円	45,054,216　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,885,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,558,500 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,362,494 円　（　　　　　　 56,193 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9428

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 319,000 円／㎡　×　 915.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0902 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,511,500 円（　　　　　 84,143 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,060,862 円
②総費用	12,362,494 円
③純収益　①－②	30,698,368 円
④建物等に帰属する純収益	18,511,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,186,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,489,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 287,244,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310,000 円／㎡）