鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０２ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
b	ＴＫ１－公２取４ -106	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南東8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,900)
c	ＴＫ１－公２取４ -108	中央区		底地	（　）	長方形	北東36m都道、南東27m、北西8m、南西4.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
d	ＴＫ１－公２取２ -104	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
e	ＴＫ１－公２取４ -1	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,258,470	100 [ 44.6]	34,211,816	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	36,600,000
b	(　 ) 43,654,258	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	42,378,780	100 [ 102.7]	41,264,635		44,200,000
c	(　 33,184,666) 41,480,833	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	39,657,073	100 [ 122.4]	32,399,569		34,700,000
d	(　 ) 25,232,904	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,444,083	100 [ 67.7]	39,060,684		41,800,000
e	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,442,183	100 [ 60.6]	35,383,140		37,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100,000 円／㎡]

新宿 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,987,214,772	506,974,033	1,480,240,739	255,780,000	1,224,460,739	（　0.9360） 1,146,095,252	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	42,447,972,296 円　　　　（　 34,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	960.70	Ｓ11F2B	11,898.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	1,245 ㎡	24.0 m x 50.0 m	前面道路：都道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地上３階は店舗、地上４階以上は店舗事務所。駐車場は敷地内は荷捌き用、障害者用のみ、隔地駐車場を想定。

⑦有効率　 69.4 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	店舗	917.60	42.7	391.45	20,000	7,829,000	12.0	93,948,000
							2.0	15,658,000
地下 1～ 1	店舗	914.05	45.5	416.25	45,375	18,887,344	12.0	226,648,128
							2.0	37,774,688
1～ 1	店舗	932.26	49.4	460.96	45,375	20,916,060	12.0	250,992,720
							2.0	41,832,120
2～ 3	店舗	932.26	66.2	616.70	26,025	16,049,618	12.0	192,595,416
							2.0	32,099,236
4～11	店舗事務所	908.70	79.2	719.85	13,000	9,358,050	12.0	112,296,600
							2.0	18,716,100

計		11,898.03	69.4	8,260.86		154,596,040		1,855,152,480
								309,192,080

⑨年額支払賃料	154,596,040 円　×　12ヶ月　＝　 1,855,152,480 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 8,260.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 118,956,384 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　35,000,000　＝　 45,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,974,108,864 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 45,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 100,995,443 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,918,913,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,855,152,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,623,949 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 309,192,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 50,668,852 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	900,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,550 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,987,214,772 円　　　　（　 1,596,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６公賃０２　　　　-15	9,153 ( 8,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 66.0]	100 [100.0]	13,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 13,504 円/㎡　月額支払賃料（　 13,000 円/㎡）　基準階 5 F B
b	１６公賃０２　　　　-12	10,357 ( 10,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	12,946
c	１６公賃０２　　　　-13	10,497 ( 10,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	12,959

新宿 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,700,000 円	4,900,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	189,871,433 円	2,019,908,864　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,152,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 41,650,000 円	4,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,900,000 円	4,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,900,000 円	4,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	10,800,000 円	隔地駐車場代

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 506,974,033 円　（　　　　　　 407,208 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,900,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 11,898.03 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0522	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 35 ％　＋　0.0447 × 35 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	255,780,000 円（　　　　　 205,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,987,214,772 円
②総費用	506,974,033 円
③純収益　①－②	1,480,240,739 円
④建物等に帰属する純収益	255,780,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,224,460,739 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,146,095,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 920,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,447,972,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
新宿 5-35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-35

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

印

TEL.

鑑定評価額

47,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	28,800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿３丁目８０７番１外｢新宿３－２４－１｣				②地積　(㎡)	1,245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ11F2B	高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域	南西（駅前広場）都道、三方路	水道、ガス、下水	新宿駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新宿駅再開発（グランドター
ミナル）が令和２年以降に始
動予定

街

路

駅前広場

交通

施設

新宿駅東口駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,900)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新宿駅東口駅前広場に接面する稀少性の極めて高い高度商業地域として、賃貸需要は店舗・事務所いずれも旺盛
であり、駅周辺の再開発に伴い、今後、このような地域の特性がますます強まっていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として新宿区及び周辺区にあって高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域と判定した。需要
者の中心は、投資または自用目的の法人、不動産事業者が想定される。新宿駅東口エリアにおいては、店舗・事務所需
要が強く、とくに近隣地域は新宿駅東口至近に位置し、繁華性・利便性に優れるため、駅再開発の計画もあって投資目
的の需要が旺盛である。市場価格は取引において個別的に形成されるため中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場において実現した取引価格に基づく価格であり、収益価格は賃貸建物の建築を想定した収益性に基づく
価格である。周辺では店舗・事務所需要が強く投資需要が旺盛であり、主たる需要者が土地価格に関して意思決定を行
うに当たっては、市場性を考慮しつつも、収益性をとくに重視する傾向にある。したがって、収益価格を重視し、比準
価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,400,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[102.0]

100
[ 53.9]

[107.0]
100

38,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 36,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド需要と都心再開発が続く中、低
金利下での機関投資家向けの不動産融資は積
極的で、旺盛な投資需要と積極的な取得競争
が続いている。

新宿駅東口駅前広場に接面する商業地域とし
て、旺盛な店舗・事務所需要を背景に駅周辺
での再開発計画も見受けられ、地価は強含み
傾向にある。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公２取１５ -105	千代田区		建付地	（　）	不整形	南東22m都道、北東18m、南西15m、北西11m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
b	ＴＫ１－公２取４ -106	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南東8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,900)
c	ＴＫ１－公２取２ -104	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
d	ＴＫ１－公２取４ -5	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,292,071	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 110.0]	27,381,119	100 [ 83.2]	32,909,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	35,200,000
b	(　 ) 43,654,258	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	42,378,780	100 [ 97.8]	43,332,086		46,400,000
c	(　 ) 25,232,904	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,444,083	100 [ 67.0]	39,468,781		42,200,000
d	(　 ) 15,446,375	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	17,497,847	100 [ 57.6]	30,378,207		32,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +40.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,200,000 円／㎡]

新宿 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,035,897,662	508,892,324	1,527,005,338	267,748,000	1,259,257,338	（　0.9337） 1,175,768,576	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	43,546,984,296 円　　　　（　 35,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	960.70	ＲＣ11F2B	11,898.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	1,245 ㎡	24.0 m x 50.0 m	前面道路：都道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として地上３階以下は店舗、地上４階以上は店舗事務所を想定。

⑦有効率　 69.4 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
4～11	店舗事務所	908.70	79.2	719.85	13,500	9,717,975	12.0	116,615,700
							0.0	0
2～ 3	店舗	932.26	66.2	616.70	27,000	16,650,900	12.0	199,810,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	932.26	49.4	460.96	50,000	23,048,000	12.0	276,576,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	914.05	45.5	416.25	50,000	20,812,500	12.0	249,750,000
							0.0	0
地下 2～ 2	店舗	917.60	42.7	391.45	21,000	8,220,450	12.0	98,645,400
							0.0	0

計		11,898.03	69.4	8,260.86		163,126,550		1,957,518,600
								0

⑨年額支払賃料	163,126,550 円　×　12ヶ月　＝　 1,957,518,600 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 8,260.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 118,956,384 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の店舗事務所の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　35,000,000　＝　 47,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,076,474,984 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 47,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 106,173,749 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,017,301,235 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,957,518,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,596,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,035,897,662 円　　　　（　 1,635,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６公賃０２　　　　-12	10,357 ( 10,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	13,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 13,635 円/㎡　月額支払賃料（　 13,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b	１６公賃０２　　　　-13	10,497 ( 10,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	13,711
c	１６公賃０２　　　　-15	9,153 ( 8,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	11,821

新宿 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	24,700,000 円	4,940,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	184,742,324 円	2,123,474,984　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 247,580,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 41,990,000 円	4,940,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,940,000 円	4,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,940,000 円	4,940,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,892,324 円　（　　　　　　 408,749 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9337

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,940,000,000 円	設計監理料率　 403,000 円／㎡　×　 11,898.03 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0352 ×　 35 ％　＋　0.0492 × 35 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	267,748,000 円（　　　　　 215,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,035,897,662 円
②総費用	508,892,324 円
③純収益　①－②	1,527,005,338 円
④建物等に帰属する純収益	267,748,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,259,257,338 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,175,768,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 944,392 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,546,984,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,000,000 円／㎡）