鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６５公０２ -6	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西40m国道、南西4m、北西3.5m、北東3.4m、四方路		商業高度地区最高50m (100,492)
b	６９３１公０２ -11	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m都道、南3m、角地		商業 (99,496)
c	５９公０２ -10	新宿区		更地	（　）	不整形	南27m都道、東7.2m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
d	１３公０２ -14	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南16m都道、西2.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
e	０５公０２ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m区道、南西3m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,906,692	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.4]	1,960,947	100 [ 147.0]	1,333,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,390,000
b	(　 ) 1,556,695	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,556,695	100 [ 122.5]	1,270,771		1,320,000
c	(　 ) 1,519,244	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	1,607,208	100 [ 117.5]	1,367,837		1,420,000
d	(　 ) 1,813,579	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,817,101	100 [ 135.0]	1,346,001		1,400,000
e	(　 ) 1,431,564	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	1,558,943	100 [ 116.6]	1,337,001		1,390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,380,000 円／㎡]

新宿 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,014,750	12,033,251	36,981,499	23,784,300	13,197,199	（　0.9320） 12,299,789	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	307,494,725 円　　　　（　 1,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ10	1,305.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 中高層階住専地区	100 ％	500 ％	500 ％	261 ㎡	18.0 m x 14.5 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階～１０階を共同住宅（１Ｋタイプの専有面積３０㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

近隣の同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	52.8	95.04	4,000	380,160	6.0	2,280,960
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	125.00	85.0	106.25	3,700	393,125	1.0	393,125
							1.0	393,125
6～ 8	共同住宅	125.00	85.0	106.25	3,750	398,438	1.0	398,438
							1.0	398,438
9～10	共同住宅	125.00	85.0	106.25	3,800	403,750	1.0	403,750
							1.0	403,750
～

計		1,305.00	80.6	1,051.29		3,955,474		5,856,274
								3,575,314

⑨年額支払賃料	3,955,474 円　×　12ヶ月　＝　 47,465,688 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,051.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,153,870 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,619,558 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,530,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,088,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,856,274 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,575,314 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 870,535 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,014,750 円　　　　（　 187,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０２　　　　-19	3,395 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６公賃０２　　　　-20	3,934 ( 3,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,934
c	０６公賃０２　　　　-21	3,628 ( 3,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,628

新宿 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,915,000 円	383,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,568,151 円	50,619,558　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 528,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,255,500 円	383,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	383,000 円	383,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,033,251 円　（　　　　　　 46,104 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	383,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 1,305.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0902 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,784,300 円（　　　　　 91,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,014,750 円
②総費用	12,033,251 円
③純収益　①－②	36,981,499 円
④建物等に帰属する純収益	23,784,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,197,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,299,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 307,494,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
新宿 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-33

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

印

TEL.

鑑定評価額

339,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	910,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区水道町５２番８外｢水道町４－２２｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高40m 中高層階住専地区 (100,500)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ10	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北27m都道、三方路	水道、ガス、下水	江戸川橋 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 130 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２７ｍ都道

交通

施設

江戸川橋駅　東方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビル、共同住宅等が混在する幹線道路沿いの商業地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持
し推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区及びその周辺区における幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は分譲や賃貸運営を
目的に取得する不動産業者、個人・法人投資家、自社使用目的の事業会社等があげられる。金融緩和政策が継続するな
か、区内における良好な投資用物件は希少性が高く、需要が競合することにより、不動産価格は引き続き上昇傾向にあ
る。市場での価格帯は規模、形状等により異なるが、１㎡あたり１００～１５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼共同住宅、事務所ビル等が混在する幹線道路沿いの商業地域にあり、意思決定に際しては収益面から不動産を取
得する需要者が中心となる。他方、自用目的や将来の資産価値を前提に取得検討する需要者も考えられ、代替不動産と
の比較検討も有用である。したがって、本件では、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏ま
えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,400,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[102.0]

100
[116.4]

[104.0]
100

1,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

回復の程度はやや鈍化するも、全体として景
気は緩やかに回復している。海外経済や金融
資本市場の動向に留意する必要がある。

利便性を有する幹線道路沿いの商業地域であ
る。共同住宅、事務所ともに賃料水準は回復
基調にあり、投資用不動産を中心に需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６６公０２ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西30m都道、北30m、角地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
b	０４公０２ -7	新宿区		更地	（　）	台形	南西15m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
c	５３公０２ -23	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16.3m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,500)
d	５１公０２ -21	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20.8m区道、中間画地		商業高度地区最高40m 高度地区 (85,403)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,371,052	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,403,696	100 [ 99.8]	1,406,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,460,000
b	(　 ) 1,303,223	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	1,462,946	100 [ 116.6]	1,254,671		1,300,000
c	(　 ) 916,821	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,013,087	100 [ 81.6]	1,241,528		1,290,000
d	(　 ) 1,095,157	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,387,199	100 [ 107.9]	1,285,634		1,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,380,000 円／㎡]

新宿 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,455,729	12,254,549	38,201,180	24,538,500	13,662,680	（　0.9343） 12,765,042	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	319,126,050 円　　　　（　 1,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ10	1,305.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 中高層階住専地区	100 ％	500 ％	500 ％	261 ㎡	18.0 m x 14.5 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階から１０階：共同住宅（１Ｋ　３０㎡程度）

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

高層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	52.8	95.04	4,300	408,672	6.0	2,452,032
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	125.00	85.0	106.25	3,800	403,750	1.0	403,750
							1.0	403,750
6～ 8	共同住宅	125.00	85.0	106.25	3,850	409,063	1.0	409,063
							1.0	409,063
9～10	共同住宅	125.00	85.0	106.25	3,900	414,375	1.0	414,375
							1.0	414,375
～

計		1,305.00	80.6	1,051.29		4,079,611		6,122,971
								3,670,939

⑨年額支払賃料	4,079,611 円　×　12ヶ月　＝　 48,955,332 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,051.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,153,870 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,109,202 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,605,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,503,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,122,971 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,670,939 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 893,819 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,455,729 円　　　　（　 193,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０２　　　　-20	3,934 ( 3,849)	100 [100.0]	[103.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	4,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６公賃０２　　　　-21	3,628 ( 3,625)	100 [100.0]	[102.1] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,899
c	０６公賃０２　　　　-19	3,395 ( 3,321)	100 [100.0]	[101.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,446

新宿 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,596,000 円	399,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,940,449 円	52,109,202　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 528,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,391,500 円	399,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	399,000 円	399,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	399,000 円	399,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,254,549 円　（　　　　　　 46,952 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	399,000,000 円	設計監理料率　 297,000 円／㎡　×　 1,305.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0902 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,538,500 円（　　　　　 94,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,455,729 円
②総費用	12,254,549 円
③純収益　①－②	38,201,180 円
④建物等に帰属する純収益	24,538,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,662,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,765,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319,126,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,220,000 円／㎡）