鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０２ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
b	ＳＳＫ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	６０公０２ -3	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m都道、南西4m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (81,373)
d	６９３１公０２ -10	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南東15m区道、西10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	ＴＫ１－公２取４ -5	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,258,470	100 [ 87.7]	17,398,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	18,300,000
b	(　 ) 11,120,502	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,242,828	100 [ 62.2]	18,075,286		19,000,000
c	(　 ) 9,732,475	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.3]	12,080,173	100 [ 63.7]	18,964,165		19,900,000
d	(　 ) 13,544,240	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,441,046	100 [ 63.3]	21,233,880		22,300,000
e	(　 ) 15,446,375	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	17,497,847	100 [ 83.8]	20,880,486		21,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,100,000 円／㎡]

新宿 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	296,184,942	82,014,321	214,170,621	47,451,600	166,719,021	（　0.9391） 156,565,833	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	5,798,734,556 円　　　　（　 17,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	265.90	Ｓ7F3B	2,517.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	705 ％	327 ㎡	28.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 18.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下３階付地上７階建のフロアー貸しの店舗ビルを想定した。駐車場は敷地内は荷捌き、障害者用、その他は隔地駐車場を想定した。

⑦有効率　 75.3 ％
の理由

同種同規模の建物で標準的な率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	店舗	252.06	82.4	207.78	10,000	2,077,800	13.0	27,011,400
							2.0	4,155,600
1～ 1	店舗	257.76	50.4	129.91	35,000	4,546,850	18.0	81,843,300
							2.0	9,093,700
2～ 2	店舗	257.76	90.4	232.98	15,000	3,494,700	13.0	45,431,100
							2.0	6,989,400
一括 3～ 7	店舗	1,240.20	90.0	1,116.30	10,000	11,163,000	10.0	111,630,000
							2.0	22,326,000
地下 3～ 3	駐輪場	257.76

計		2,517.60	75.3	1,894.75		23,360,150		292,927,200
								46,720,300

⑨年額支払賃料	23,360,150 円　×　12ヶ月　＝　 280,321,800 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,894.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,463,300 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	300,785,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,039,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	285,745,845 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,927,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,782,808 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 46,720,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 7,656,289 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	296,184,942 円　　　　（　 905,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６公賃０２　　　　-13	10,497 ( 10,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	10,603	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,371 円/㎡　月額支払賃料（　 10,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３公賃０２　　　　-34	10,625 ( 9,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,625
c	１６公賃０２　　　　-15	9,153 ( 8,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	9,831

新宿 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,528,000 円	882,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	31,883,221 円	300,785,100　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,722,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,497,000 円	882,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	1,620,000 円	隔地駐車場

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 82,014,321 円　（　　　　　　 250,808 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9391

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	882,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 2,517.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0538	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 35 ％　＋　0.0492 × 35 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,451,600 円（　　　　　 145,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	296,184,942 円
②総費用	82,014,321 円
③純収益　①－②	214,170,621 円
④建物等に帰属する純収益	47,451,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	166,719,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,565,833 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 478,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,798,734,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
新宿 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-17

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　神山　由紀夫

印

TEL.

鑑定評価額

6,210,000,000 円

１㎡当たりの価格

19,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	13,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿３丁目１０７番１４｢新宿３－２８－９｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,705)
	2.5:1	店舗ＳＲＣ8F2B	中高層の飲食店ビルが集まる繁華な商業地域	西11m区道、北側道	水道、ガス、下水	新宿 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区内有数の飲食店街で活況を
呈している。

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

新宿駅東方

150m

法令

規制

商業
(100,660)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新宿駅に近い中高層店舗ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。一部老朽化したビルの建替えも見られる
。商況は良好で現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は特に新宿区及び隣接する渋谷区並びに港区の繁華性の高い高度商業地域と判定した。需要者の中心は総額
が高額となる為、大手不動産会社、Ｊリート、私募ファンド等である。市場の需給動向は稀少性及び収益性が極めて高
いため情報の非公開性があり、取引需要は極めて旺盛である。取引形態は信託受益権及び賃貸形式はサブリース契約が
多いと推察される。中心価格帯は稀少性及び個別性等から多種多様で需要者の思惑もあり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、駅近接の恵まれた立地条件に存し、自社の店舗用地等・賃貸目的等多様な需要者が存すると判断される。比
準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を行って試算した。収益価格は想定建物も妥当であり標準地
の収益性も優れている。本件では、上記標準地の特性に鑑み両試算価格とも説得力を有すると判断し、代表標準地から
の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,400,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[102.0]

100
[106.3]

[105.0]
100

18,900,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 17,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業収益は高水準にあるが、地政学リスク等
により業況判断は慎重さが増している。各種
政策効果等により緩やかな好況が持続すると
期待される。

飲食店街として本邦における不動の存在であ
り、外国人観光客等の往来は堅調である。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６６公０２ -27	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.9m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	ＡＢＲ（公）０２ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m国道、北東29.6m、南西2m、三方路		商業高度地区60m (100,700)
c	ＴＫ１－公２取４ -5	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
d	ＳＳＫ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	ＨＴＲ（公）０２ -202	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16.7m区道、北西7m、角地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (95,530)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,360,285	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,757,895	100 [ 57.9]	20,307,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	21,300,000
b	(　 ) 11,671,317	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	11,866,030	100 [ 64.4]	18,425,512		19,300,000
c	(　 ) 15,446,375	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	17,497,847	100 [ 87.5]	19,997,539		21,000,000
d	(　 ) 11,120,502	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,242,828	100 [ 58.0]	19,384,186		20,400,000
e	(　 11,847,367) 10,720,763	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	10,616,678	100 [ 50.7]	20,940,193		22,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,000,000 円／㎡]

新宿 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	290,478,153	75,649,782	214,828,371	44,654,000	170,174,371	（　0.9391） 159,810,752	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	5,918,916,741 円　　　　（　 18,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	265.90	Ｓ7F3B	2,517.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	705 ％	327 ㎡	28.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 18.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地下３階が駐輪場、地下２～地上７階フロア又は部分貸し店舗、附置義務駐車場３台は地区外を想定した。

⑦有効率　 75.3 ％
の理由

近隣の同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 3	駐輪場	257.76

地下 2～ 1	店舗	504.12	82.4	415.56	10,000	4,155,600	15.0	62,334,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	257.76	50.4	129.91	36,000	4,676,760	20.0	93,535,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	257.76	90.4	232.98	15,000	3,494,700	15.0	52,420,500
							0.0	0
一括 3～ 7	店舗	1,240.20	90.0	1,116.30	10,000	11,163,000	12.0	133,956,000
							0.0	0

計		2,517.60	75.3	1,894.75		23,490,060		342,245,700
								0

⑨年額支払賃料	23,490,060 円　×　12ヶ月　＝　 281,880,720 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,894.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,463,300 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	302,344,020 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,117,201 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	287,226,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	342,245,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,251,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	290,478,153 円　　　　（　 888,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０２　　　　-37	10,625 ( 9,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,100 円/㎡　月額支払賃料（　 10,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０２　　　　-38	7,948 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,948
c	０３公賃０２　　　　-33	11,701 ( 10,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,701

新宿 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,490,000 円	830,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	28,722,682 円	302,344,020　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,722,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,055,000 円	830,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	830,000 円	830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	830,000 円	830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 75,649,782 円　（　　　　　　 231,345 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9391

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	830,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 2,517.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0538	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 35 ％　＋　0.0492 × 35 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,654,000 円（　　　　　 136,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	290,478,153 円
②総費用	75,649,782 円
③純収益　①－②	214,828,371 円
④建物等に帰属する純収益	44,654,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	170,174,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,810,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 488,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,918,916,741 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100,000 円／㎡）