鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０２ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
b	６０公０２ -3	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m都道、南西4m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (81,373)
c	ＴＫ１－公２取４ -5	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、北西4m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,700)
d	ＴＫ１－公２取４ -1	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
e	ＨＴＲ（公）０２ -120	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東40m国道、中間画地		商業６０ｍ高度地区地区計画等 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,258,470	100 [ 75.2]	20,290,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	20,700,000
b	(　 ) 9,732,475	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.3]	12,080,173	100 [ 59.4]	20,336,992		20,700,000
c	(　 ) 15,446,375	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	17,497,847	100 [ 80.3]	21,790,594		22,200,000
d	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,442,183	100 [ 106.0]	20,228,475		20,600,000
e	(　 17,684,153) 15,897,875	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,708,667	100 [ 87.9]	19,008,722		19,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -38.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,500,000 円／㎡]

新宿 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	939,701,415	248,933,735	690,767,680	179,305,000	511,462,680	（　0.9378） 479,649,701	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	17,130,346,464 円　　　　（　 17,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	902.82	Ｓ8F2B	8,908.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	972 ㎡	36.0 m x 27.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～地上８階は店舗、地下２階は駐車場を想定

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	949.58

地下 1～ 1	店舗	826.60	73.8	610.10	12,000	7,321,200	15.0	109,818,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	891.60	30.5	272.36	45,000	12,256,200	20.0	245,124,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	891.60	75.4	672.10	18,000	12,097,800	15.0	181,467,000
							0.0	0
3～ 8	店舗	891.60	75.1	669.24	10,500	7,027,020	12.0	84,324,240
							0.0	0

計		8,908.98	62.5	5,570.00		73,837,320		1,042,354,440
								0

⑨年額支払賃料	73,837,320 円　×　12ヶ月　＝　 886,047,840 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 5,570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 80,208,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	966,255,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 48,936,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	929,799,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,042,354,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,902,367 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	939,701,415 円　　　　（　 966,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０２　　　　-42	10,210 ( 10,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	9,650	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,605 円/㎡　月額支払賃料（　 10,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３公賃０２　　　　-34	10,625 ( 9,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,303
c	０３公賃０２　　　　-36	9,628 ( 9,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,243

新宿 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,160,000 円	3,290,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	104,724,735 円	978,735,840　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,504,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 27,965,000 円	3,290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,290,000 円	3,290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,290,000 円	3,290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 248,933,735 円　（　　　　　　 256,105 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9378

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,290,000,000 円	設計監理料率　 358,000 円／㎡　×　 8,908.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0545	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	179,305,000 円（　　　　　 184,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	939,701,415 円
②総費用	248,933,735 円
③純収益　①－②	690,767,680 円
④建物等に帰属する純収益	179,305,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	511,462,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	479,649,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 493,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,130,346,464 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,600,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
新宿 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-15

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　神山　由紀夫

印

TEL.

鑑定評価額

19,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

19,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	14,570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿３丁目５番２外｢新宿３－５－４｣				②地積　(㎡)	972 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1.5:1	店舗ＳＲＣ9F2B	中高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域	北西22m都道、背面道	水道、ガス、下水	新宿三丁目近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国内有数の一般高度商業地域

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

新宿三丁目駅北東　　
　　　近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

国内有数の繁華性の高い高度商業地で著名な商業施設が集積している。好景気やインバウンド需要等の追い風に
より現状の商況を維持しながら推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,800,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は特に新宿区を中心とした都心５区の主要ターミナル駅周辺の高度商業地域と判定した。需要者の中心は総
額が高額となる為、大手不動産会社、Ｊリート、私募ファンド等である。市場の需給動向は稀少性及び収益性が極めて
高いため情報の非公開性があり、取引需要は極めて旺盛である。取引形態は信託受益権及び賃貸形式はサブリース契約
が多いと推察される。中心価格帯は稀少性及び個別性等から多種多様で需要者の思惑もあり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、駅近接の恵まれた立地条件に存し、自社の運営の店舗用地・賃貸目的等多様な需要者が存すると判断される
。比準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を行って試算した。収益価格は想定建物も妥当であり標
準地の収益性も優れている。本件では、上記標準地の特性に鑑み両試算価格とも説得力を有すると判断し、比準価格と
収益価格を関連付け、単価と総額の関係も考慮して上記の様に鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 18,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-10 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 18,800,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業収益は高水準にあるが、地政学リスク等
により業況判断は慎重さが増している。各種
政策効果等により緩やかな好況が持続すると
期待される。

交通乗入れの利便性及び外国人観光客の著名
な商業施設立地等による選好性等により商況
は持続的に良好である。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

+3.7 ％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５公０２ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,800)
b	６９３１公０２ -10	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南東15m区道、西10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	ＨＴＲ（公）０２ -120	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東40m国道、中間画地		商業６０ｍ高度地区地区計画等 (100,700)
d	ＨＴＲ（公）０２ -3	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東32.9m都道、北西8m、南西6m、南東42.9m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
e	ＴＫ１－公２取４ -1	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,394,783	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,258,470	100 [ 75.2]	20,290,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	20,700,000
b	(　 ) 13,544,240	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,441,046	100 [ 68.4]	19,650,652		20,000,000
c	(　 17,684,153) 15,897,875	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,708,667	100 [ 86.3]	19,361,144		19,700,000
d	(　 11,281,211) 10,729,137	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	10,979,136	100 [ 61.2]	17,939,765		18,300,000
e	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,442,183	100 [ 101.0]	21,229,884		21,700,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,500,000 円／㎡]

新宿 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	921,207,905	234,570,173	686,637,732	170,040,000	516,597,732	（　0.9378） 484,465,353	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	17,302,334,036 円　　　　（　 17,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	902.82	Ｓ8F2B	8,908.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	972 ㎡	36.0 m x 27.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階が機械式駐車場２６台、地下１階地上８階フロア又は部分貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 62.5 ％
の理由

近隣の同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	949.58

地下 1～ 1	店舗	826.60	73.8	610.10	12,000	7,321,200	15.0	109,818,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	891.60	30.5	272.36	45,000	12,256,200	20.0	245,124,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	891.60	75.4	672.10	18,000	12,097,800	15.0	181,467,000
							0.0	0
3～ 8	店舗	891.60	75.1	669.24	10,100	6,759,324	12.0	81,111,888
							0.0	0

計		8,908.98	62.5	5,570.00		72,231,144		1,023,080,328
								0

⑨年額支払賃料	72,231,144 円　×　12ヶ月　＝　 866,773,728 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 5,570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 80,208,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	946,981,728 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 47,973,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	911,488,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,023,080,328 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,719,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	921,207,905 円　　　　（　 947,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０２　　　　-37	10,625 ( 9,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,201 円/㎡　月額支払賃料（　 10,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０２　　　　-38	7,948 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,948
c	０３公賃０２　　　　-35	9,902 ( 9,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,902

新宿 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,360,000 円	3,120,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	95,946,173 円	959,461,728　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,504,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,520,000 円	3,120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,120,000 円	3,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,120,000 円	3,120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 234,570,173 円　（　　　　　　 241,327 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.9 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9378

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,120,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 8,908.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0545	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	170,040,000 円（　　　　　 174,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	921,207,905 円
②総費用	234,570,173 円
③純収益　①－②	686,637,732 円
④建物等に帰属する純収益	170,040,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	516,597,732 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	484,465,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 498,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,302,334,036 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800,000 円／㎡）