鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０２ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m国道、北東29.6m、南西2m、三方路		商業高度地区60m (100,700)
b	ＴＫ１－公２取１５ -104	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
c	６６公０２ -26	新宿区		建付地	（　）	不整形	南33m都道、東6m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,659)
d	６９３１公０２ -10	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南東15m区道、西10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	６０公０２ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、南6m、東3.3m、三方路		商業地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,671,317	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	11,866,030	100 [ 83.1]	14,279,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 110.2] 　　　　 100	15,700,000
b	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,732,877	100 [ 191.0]	12,425,590		13,700,000
c	(　 ) 8,865,169	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	8,417,349	100 [ 66.0]	12,753,559		14,100,000
d	(　 ) 13,544,240	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,441,046	100 [ 96.7]	13,899,737		15,300,000
e	(　 ) 8,539,450	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	8,813,357	100 [ 61.7]	14,284,209		15,700,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,500,000 円／㎡]

新宿 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,260,323,840	4,121,654,828	10,138,669,012	4,540,230,000	5,598,439,012	（　0.9007） 5,042,514,018	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	180,089,786,357 円　　　　（　 12,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	8,440.70	Ｓ37F4B	178,428.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特定街区駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	1,090 ％	14,445 ㎡	93.9 m x 155.9 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～地上１階は店舗、地上２～３７階は事務所、地下２～３階は駐車場を想定

⑦有効率　 60.9 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 4～ 4	機械室等	6,922.80

地下 2～ 3	駐車場	9,163.00

地下 1～ 1	店舗	9,310.00	42.1	3,916.00	9,000	35,244,000	20.0	704,880,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	8,155.70	20.9	1,708.00	12,000	20,496,000	20.0	409,920,000
							0.0	0
2～37	事務所	3,769.84	75.9	2,860.00	10,100	28,886,000	12.0	346,632,000
							0.0	0

計		178,428.74	60.9	108,584.00		1,095,636,000		13,593,552,000
								0

⑨年額支払賃料	1,095,636,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,147,632,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 108,584.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,576,639,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 279 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 150,660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,724,271,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 150,660,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 743,746,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,131,185,096 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,593,552,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 129,138,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,260,323,840 円　　　　（　 987,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３公賃０２　　　　-15	9,958 ( 9,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	11,715	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,201 円/㎡　月額支払賃料（　 10,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３公賃０２　　　　-16	7,032 ( 6,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	9,767
c	０３公賃０２　　　　-18	7,027 ( 6,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	9,760

新宿 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	413,500,000 円	82,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,844,491,528 円	14,874,931,680　×　　　　 12.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 995,313,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 702,950,000 円	82,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,700,000 円	82,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,700,000 円	82,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,121,654,828 円　（　　　　　　 285,334 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9007

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,700,000,000 円	設計監理料率　 450,000 円／㎡　×　 178,428.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0359 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,540,230,000 円（　　　　　 314,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,260,323,840 円
②総費用	4,121,654,828 円
③純収益　①－②	10,138,669,012 円
④建物等に帰属する純収益	4,540,230,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,598,439,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,042,514,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　180,089,786,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
新宿 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-9

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

印

TEL.

鑑定評価額

195,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

13,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	8,790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿２丁目６番｢西新宿２－６－１｣				②地積　(㎡)	14,445 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）特定街区駐車場整備地区 (100,1090)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ52F4B	高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域	南40m都道、四方路	水道、ガス、下水	新宿 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

超高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 95.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 14,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

新宿駅西方

640m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火
特定街区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

事務所の賃貸需要が極めて旺盛であり、特定街区に指定され区画整然とした西新宿の超高層ビル街として熟成し
ていることから、当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。

(3)最有効使用の判定

超高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として新宿区及び周辺区にあって高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域と判定した。需要
者の中心は、投資または自用目的の法人、不動産事業者が想定される。西新宿エリアにおいては、店舗・事務所需要が
強く建替えや再開発も盛んであり、とくに近隣地域は超高層ビル街に位置し、繁華性・利便性に優れるため、投資目的
の需要が旺盛である。市場価格は取引において個別的に形成されるため中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場において実現した取引価格に基づく価格であり、収益価格は賃貸建物の建築を想定した収益性に基づく
価格である。周辺では店舗・事務所需要が強く投資需要が旺盛であり、主たる需要者が土地価格に関して意思決定を行
うに当たっては、市場性を考慮しつつも、収益性をとくに重視する傾向にある。したがって、収益価格を重視し、比準
価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-13 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 12,700,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド需要と都心再開発が続く中、低
金利下での機関投資家向けの不動産融資は積
極的で、旺盛な投資需要と積極的な取得競争
が続いている。

西新宿の熟成した超高層ビル街として、旺盛
な事務所需要を背景に機能性向上に向けたリ
ニューアル工事も見受けられ、地価は強含み
傾向にある。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.7 ％

+6.3 ％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０２ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m国道、北東29.6m、南西2m、三方路		商業高度地区60m (100,700)
b	ＨＴＲ（公）０２ -3	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東32.9m都道、北西8m、南西6m、南東42.9m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	５１公０２ -23	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	北30m都道、東6m、西5.3m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	６０公０２ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、南6m、東3.3m、三方路		商業地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,671,317	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	11,866,030	100 [ 78.4]	15,135,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 110.2] 　　　　 100	16,700,000
b	(　 11,281,211) 10,729,137	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	10,979,136	100 [ 89.6]	12,253,500		13,500,000
c	(　 ) 5,541,536	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	6,118,663	100 [ 44.6]	13,718,975		15,100,000
d	(　 ) 8,539,450	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	8,813,357	100 [ 62.4]	14,123,970		15,600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,900,000 円／㎡]

新宿 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,462,869,122	4,314,889,495	10,147,979,627	4,650,030,000	5,497,949,627	（　0.9007） 4,952,003,229	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	176,857,258,179 円　　　　（　 12,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	8,440.70	Ｓ37F4B	178,428.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特定街区駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	1,090 ％	14,445 ㎡	93.9 m x 155.9 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～地上１階は店舗、地上２～３７階は事務所、地下２～地下３階は駐車場を想定。

⑦有効率　 60.9 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～37	事務所	3,769.84	75.9	2,860.00	10,150	29,029,000	12.0	348,348,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	8,155.70	20.9	1,708.00	11,000	18,788,000	24.0	450,912,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	9,310.00	42.1	3,916.00	8,500	33,286,000	18.0	599,148,000
							0.0	0
地下 2～ 3	駐車場	9,163.00

地下 4～ 4	機械室その他	6,922.80

計		178,428.74	60.9	108,584.00		1,097,118,000		13,590,588,000
								0

⑨年額支払賃料	1,097,118,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,165,416,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,360 円／㎡　×　 108,584.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,772,090,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の店舗事務所の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 279 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 150,660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,937,506,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 150,660,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 754,408,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,333,758,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,590,588,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 129,110,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,462,869,122 円　　　　（　 1,001,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５公賃０２　　　　-8	8,494 ( 8,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	10,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,252 円/㎡　月額支払賃料（　 10,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１公賃０２　　　　-14	6,924 ( 6,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	8,832
c	０１公賃０２　　　　-15	6,641 ( 6,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	8,994

新宿 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	423,500,000 円	84,700,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,006,726,195 円	15,088,166,880　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 995,313,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 719,950,000 円	84,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,700,000 円	84,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,700,000 円	84,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,314,889,495 円　（　　　　　　 298,712 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9007

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,700,000,000 円	設計監理料率　 461,000 円／㎡　×　 178,428.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0359 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,650,030,000 円（　　　　　 321,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,462,869,122 円
②総費用	4,314,889,495 円
③純収益　①－②	10,147,979,627 円
④建物等に帰属する純収益	4,650,030,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,497,949,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,952,003,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 342,818 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　176,857,258,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200,000 円／㎡）