鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５２公０２ -16	新宿区		建付地	（　）	不整形	北東5.9m区道、北西5.8m、角地		１住居高度3種最高30m (70,236)
b	５２公０２ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.4m区道、南東3.3m、準角地		１住居高度2種最高20m (70,160)
c	１０公０２ -1	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m区道、東3.4m、角地		１中専高度2種最高20m (70,216)
d	６３公０２ -1	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
e	０４公０２ -11	新宿区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居特別用途地区 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,090,221	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 103.0]	1,151,353	100 [ 103.0]	1,117,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,160,000
b	(　 ) 710,532	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	810,974	100 [ 93.1]	871,078		906,000
c	(　 ) 858,764	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	862,032	100 [ 99.0]	870,739		906,000
d	(　 ) 548,232	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	674,600	100 [ 92.8]	726,940		756,000
e	(　 ) 762,493	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	772,211	100 [ 97.9]	788,775		820,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 805,000 円／㎡]

新宿 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,741,688	3,124,338	10,617,350	6,120,000	4,497,350	（　0.9561） 4,299,916	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	104,876,000 円　　　　（　 546,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	ＲＣ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	232 ％	192 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として８坪・１Ｋの居宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	115.00	80.0	92.00	3,560	327,520	1.0	327,520
							1.0	327,520
2～ 2	居宅	115.00	95.0	109.25	3,600	393,300	1.0	393,300
							1.0	393,300
3～ 3	居宅	115.00	95.0	109.25	3,640	397,670	1.0	397,670
							1.0	397,670
～

～

計		345.00	90.0	310.50		1,118,490		1,118,490
								1,118,490

⑨年額支払賃料	1,118,490 円　×　12ヶ月　＝　 13,421,880 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 310.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 745,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の共同住宅の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,167,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 708,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,458,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,118,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,118,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 272,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,741,688 円　　　　（　 71,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０２　　　　-7	3,783 ( 3,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０１公賃０２　　　　-8	3,400 ( 3,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	3,471
c	０１公賃０２　　　　-9	3,228 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,337

新宿 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,317,538 円	14,167,080　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,124,338 円　（　　　　　　 16,273 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 286,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,120,000 円（　　　　　 31,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,741,688 円
②総費用	3,124,338 円
③純収益　①－②	10,617,350 円
④建物等に帰属する純収益	6,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,497,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,299,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,395 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,876,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 546,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
新宿 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -23

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　原田　忠行

印

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

726,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区高田馬場４丁目６９６番１２外｢高田馬場４－３２－１０｣				②地積　(㎡)	192 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,232)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、事務所等の建つ地域	南西5.8m区道	水道、ガス、下水	高田馬場 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位：北、　５
．８ｍ区道

交通

施設

高田馬場駅南西方

760m

法令

規制

１中専
(70,232)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅、共同住宅、事務所等の立地する地域であり、地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、
今後も現況を維持したまま推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 785,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 548,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新宿区の西部及び隣接する周辺区の町内に存する住宅地域で、主たる需要者は自己居住用として不動産を
購入する個人が中心となるが、賃貸需要も見込める地域のため、投資目的で購入する個人投資家等も考えられる。新宿
区内の住宅地に係る需給動向は底堅い需要にも支えられ、引き続き改善傾向にあるが、価格上昇の程度は落ち着きつつ
ある。需要の中心価格帯としては、１㎡あたり６５万円～８０万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例を適切に補修正して求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格とい
える。一方、収益価格は不動産賃貸事業の収益性の観点から不動産の経済価値を把握したものである。主たる需要者は
、自己居住用目的で購入に係る意思決定を行うほか、事業採算性も考慮するものと判断されることから、比準価格を重
視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との比較検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 682,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[100.0]

100
[107.6]

[104.0]
100

724,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    677,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善し、各種政策の効果も
あり、景気は緩やかな回復基調が続いている
。不動産市場も引き続き上昇傾向にあるが二
極化がみられる。

近隣地域において、地域の特性に特段の影響
を及ぼす要因はみられず、特に変動は認めら
れない。

価格形成に影響を及ぼす要因の変動はみられ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０公０２ -9	新宿区		更地	（　）	ほぼ整形	南5.3m区道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,300)
b	０９公０２ -14	新宿区		更地	（　）	長方形	南2.7m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
c	１０公０２ -7	新宿区		更地	（　）	長方形	西2.8m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
d	５９公０２ -6	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m区道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 860,429	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	876,818	100 [ 123.2]	711,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	740,000
b	(　 ) 719,619	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	723,150	100 [ 98.6]	733,418		763,000
c	(　 ) 791,379	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	803,017	100 [ 102.3]	784,963		816,000
d	(　 ) 778,380	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	824,167	100 [ 104.8]	786,419		818,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 785,000 円／㎡]

新宿 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,481,290	2,657,971	10,823,319	6,302,400	4,520,919	（　0.9549） 4,317,026	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	105,293,317 円　　　　（　 548,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	ＲＣ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	232 ％	192 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸面積３０㎡～３５㎡程度（１Ｋ・１ＤＫタイプ）の共同住宅

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

標準的な有効率を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	共同住宅	115.00	79.1	91.00	3,750	341,250	1.0	341,250
							1.0	341,250
～ 2	共同住宅	115.00	87.8	101.00	3,800	383,800	1.0	383,800
							1.0	383,800
～ 3	共同住宅	115.00	87.8	101.00	3,850	388,850	1.0	388,850
							1.0	388,850
～

～

計		345.00	84.9	293.00		1,113,900		1,113,900
								1,113,900

⑨年額支払賃料	1,113,900 円　×　12ヶ月　＝　 13,366,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 293.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 527,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,894,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 694,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,199,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,113,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,113,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 271,218 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,481,290 円　　　　（　 70,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０２　　　　-7	3,783 ( 3,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [102.0]	4,116	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０１公賃０２　　　　-8	3,400 ( 3,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 94.0]	100 [108.0]	3,763
c	０１公賃０２　　　　-9	3,228 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	3,695

新宿 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	104,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,028,171 円	13,894,200　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,657,971 円　（　　　　　　 13,844 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,302,400 円（　　　　　 32,825 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,481,290 円
②総費用	2,657,971 円
③純収益　①－②	10,823,319 円
④建物等に帰属する純収益	6,302,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,520,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,317,026 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,293,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 548,000 円／㎡）