鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０公０２ -20	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,261)
b	６６公０２ -15	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南東5m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (70,200)
c	１０公０２ -21	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東4.2m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,169)
d	０６公０２ -8	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m区道、北東4m、準角地		１中専高度2種最高20m (80,160)
e	６０公０２ -12	新宿区		建付地	（　）	長方形	南東4.4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (64,193)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,642,765	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,662,478	100 [ 117.5]	1,414,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,410,000
b	(　 ) 665,145	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	829,475	100 [ 90.2]	919,595		920,000
c	(　 ) 854,701	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	871,795	100 [ 85.6]	1,018,452		1,020,000
d	(　 ) 549,048	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	562,505	100 [ 78.8]	713,839		714,000
e	(　 ) 1,225,126	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,230,960	100 [ 91.3]	1,348,258		1,350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

新宿 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,104,597,456	2,175,018,367	10	1,330,000	3,710.00	390,000	5,054.00
⑧開発法による価格	1,929,579,089 円　　　　（　 1,140,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,688 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,688.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,012.00 ㎡	5,054.00 ㎡	3,798.00 ㎡	1,256.00 ㎡	3,710.00 ㎡	ＲＣ・5F 1B ( 47 戸) 79㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.0 ％）	（ 299.4 ％）	（ 225.0 ％）	（ 74.4 ％）	（ 73.41 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	228 ％	間口奥行	40.8 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,330,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,330,000 円／㎡　　×　　 3,710.00 ㎡　　＝　　　　 4,934,300,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,934,300,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 390,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 405,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 405,600 円／㎡　　×　　　 5,054.00 ㎡　　＝　　　　 2,049,902,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,934,300,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 493,430,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,543,332,400 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	246,715,000 円	( 5 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 222,512,259 円
	販売総額(2期)	246,715,000 円	( 5 ％)	×　　0.8599	（ 19 ヶ月）	＝　　 212,150,229 円
	販売総額(3期)	4,440,870,000 円	( 90 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 3,669,934,968 円
収入合計		－	－	－	－	4,104,597,456 円
支出	建築工事費(1期)	307,485,360 円	( 15 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 283,993,478 円
	建築工事費(2期)	307,485,360 円	( 15 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 268,649,959 円
	建築工事費(3期)	1,434,931,680 円	( 70 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,185,827,540 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	296,058,000 円	( 60 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 273,439,169 円
	販売管理費(2期)	197,372,000 円	( 40 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 163,108,221 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,175,018,367 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,104,597,456 円　　－　　　　　　 2,175,018,367 円　　＝　　　　　 1,929,579,089 円 1,140,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
新宿 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -20

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

印

TEL.

鑑定評価額

1,940,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区市谷仲之町１３番｢市谷仲之町２－７｣				②地積　(㎡)	1,688 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,228)
	台形 1:1.2	共同住宅ＲＣ5F1B	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南5.7m区道	水道、ガス、下水	曙橋 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５．７ｍ区道

交通

施設

曙橋駅　北方

210m

法令

規制

２中専
(70,228)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模画地のマンション、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、現状を維持し推
移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位非考慮　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,150,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区及びその周辺において品等等の良好なマンションが多く見られる住宅地域である。主たる需要者
はマンション開発を目的とする不動産業者、投資用不動産として取得する法人等となる。分譲マンションの販売動向に
注視する必要はあるが、利便性や品等等に優る都心の高級物件の人気は根強く、デベロッパー等による土地取得需要は
引き続き堅調である。なお、敷地規模、形状等により多様な個別性が認められ、中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にあるマンション適地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格が求められ
た。開発法による価格は共同住宅を建築し、分譲することを想定したもので、開発事業者の投資採算性を反映した価格
である。画地条件や周辺環境等から標準地はマンション適地であることを考慮して、市場性を反映した比準価格と開発
法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

回復の程度はやや鈍化するも、全体として景
気は緩やかに回復している。海外経済や金融
資本市場の動向に留意する必要がある。

利便性や品等等の優れる都心のマンション用
地は希少性が高く、開発事業者等による物件
の取得意欲は引き続き堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５３公０２ -15	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m区道、中間画地		１住居高度3種最高30m (60,350)
b	ＳＴＳ（公）０２ -130	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.4m区道、北西6m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	２１１０５ -25	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.6m区道、北6.8m、角地		１中専高度2種最高17m 日影規制 (80,200)
d	５１公０２ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.4m区道、西5.4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 759,441	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	793,616	100 [ 71.0]	1,117,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 1,199,102	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,221,438	100 [ 99.0]	1,233,776		1,230,000
c	(　 ) 1,238,263	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,244,333	100 [ 111.8]	1,112,999		1,110,000
d	(　 ) 1,413,134	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,396,984	100 [ 103.6]	1,348,440		1,350,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

新宿 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であり、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,042,375,932	2,099,950,001	10	1,330,000	3,710.00	379,000	5,054.00
⑧開発法による価格	1,942,425,931 円　　　　（　 1,150,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,688 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,688.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,012.00 ㎡	5,054.00 ㎡	3,798.00 ㎡	1,256.00 ㎡	3,710.00 ㎡	ＲＣ・5F 1B ( 47 戸) 79㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.0 ％）	（ 299.4 ％）	（ 225.0 ％）	（ 74.4 ％）	（ 73.41 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	228 ％	間口奥行	40.8 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,330,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,330,000 円／㎡　　×　　 3,710.00 ㎡　　＝　　　　 4,934,300,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,934,300,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 379,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 394,160 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 394,160 円／㎡　　×　　　 5,054.00 ㎡　　＝　　　　 1,992,084,640 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,934,300,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 493,430,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,485,514,640 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	25 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	25 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	394,744,000 円	( 8 ％)	×　　0.8599	（ 19 ヶ月）	＝　　 339,440,366 円
	販売総額(2期)	3,552,696,000 円	( 72 ％)	×　　0.8199	（ 25 ヶ月）	＝　　 2,912,855,450 円
	販売総額(3期)	986,860,000 円	( 20 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 790,080,116 円
収入合計		－	－	－	－	4,042,375,932 円
支出	建築工事費(1期)	199,208,464 円	( 10 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 183,988,937 円
	建築工事費(2期)	199,208,464 円	( 10 ％)	×　　0.8737	（ 17 ヶ月）	＝　　 174,048,435 円
	建築工事費(3期)	1,593,667,712 円	( 80 ％)	×　　0.8199	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,306,648,157 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	296,058,000 円	( 60 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 273,439,169 円
	販売管理費(2期)	197,372,000 円	( 40 ％)	×　　0.8199	（ 25 ヶ月）	＝　　 161,825,303 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,099,950,001 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,042,375,932 円　　－　　　　　　 2,099,950,001 円　　＝　　　　　 1,942,425,931 円 1,150,000 円／㎡