鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６公０２ -9	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.4m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
b	１０公０２ -13	新宿区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西1.9m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
c	１３公０２ -13	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
d	５２公０２ -13	新宿区		更地	（　）	長方形	西3.3m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
e	５３公０２ -28	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西3.5m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (63,170)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 920,516	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	932,248	100 [ 108.9]	856,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	873,000
b	(　 ) 813,253	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	825,213	100 [ 132.2]	624,216		637,000
c	(　 ) 659,675	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	679,077	100 [ 113.3]	599,362		611,000
d	(　 ) 705,119	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	739,684	100 [ 123.6]	598,450		610,000
e	(　 ) 961,760	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	985,333	100 [ 115.6]	852,364		869,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 611,000 円／㎡]

新宿 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,195,348	2,682,178	9,513,170	5,060,100	4,453,070	（　0.9637） 4,291,424	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	104,668,878 円　　　　（　 482,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.00	Ｓ3	289.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	160 ％	217 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 2.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプの共同住宅。平均専有面積３２㎡程度。

⑦有効率　 98.4 ％
の理由

おおむね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.50	98.5	99.00	3,479	344,421	1.0	344,421
							1.0	344,421
2～ 2	住宅	100.50	98.5	99.00	3,550	351,450	1.0	351,450
							1.0	351,450
3～ 3	住宅	88.50	98.3	87.00	3,550	308,850	1.0	308,850
							1.0	308,850
～

～

計		289.50	98.4	285.00		1,004,721		1,004,721
								1,004,721

⑨年額支払賃料	1,004,721 円　×　12ヶ月　＝　 12,056,652 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 513,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,569,652 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 628,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,941,169 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,004,721 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,004,721 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 244,634 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,195,348 円　　　　（　 56,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４公賃０２　　　　-1	3,930 ( 3,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	3,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,630 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４公賃０２　　　　-2	3,093 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	3,610
c	０４公賃０２　　　　-3	3,759 ( 3,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	3,669

新宿 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,500 円	83,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,168,978 円	12,569,652　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 709,700 円	83,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,682,178 円　（　　　　　　 12,360 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9637

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,500,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 289.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,060,100 円（　　　　　 23,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,195,348 円
②総費用	2,682,178 円
③純収益　①－②	9,513,170 円
④建物等に帰属する純収益	5,060,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,453,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,291,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,668,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 482,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
新宿 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -1

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　神山　由紀夫

印

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区大久保１丁目２１９番４｢大久保１－１４－７｣				②地積　(㎡)	230 ( 13)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,160)
	1:2	住宅ＲＣ3	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西2.4m区道	水道、ガス、下水	新大久保 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街路は狭隘道路であるが、近
隣の商業地は活況を呈してい
る。

街

路

基準方位：北　　２
．４ｍ区道

交通

施設

新大久保駅　東方

400m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

狭隘道路が閑静な住環境を形成している。混在住宅地として現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 480,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として新宿内中心部の準幹線道路背後に戸建住宅、共同住宅等の混在する住宅地域と判定した。主たる
需要者は新宿区内に地縁のあるエンドユーザー、小規模画地の併合により開発事業をする不動産会社等が想定される。
市場需給動向は、周辺商業地の良好な商況及び低金利、エリア的な割安感から取引は堅調で地価は強含みであるがやや
高値警戒感がある。小規模画地が多く、土地建物総額で概ね４，０００万円～１億円前後が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は準幹線道路背後の低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視さ
れる。比準価格は各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地
域が狭隘道路で基準容積率が低く、地価水準に見合た賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって代表標準地
との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 682,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[100.0]

100
[128.1]

[102.0]
100

596,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    552,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は持ち直し、先行きも雇用・所得環
境が改善する中で、この状況が持続すると期
待されるが、消費増税後の消費者動向に留意
すべきである。

周辺商業地の喧騒等生活環境にはプラスの影
響も認められるが、狭隘な街路条件が閑静な
住環境を維持している。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０２ -13	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
b	１０公０２ -13	新宿区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西1.9m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
c	１０公０２ -15	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m区道、南西4m、準角地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	５２公０２ -13	新宿区		更地	（　）	長方形	西3.3m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,160)
e	５８公０２ -13	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南2m未舗装私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 659,675	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	679,077	100 [ 114.3]	594,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	606,000
b	(　 ) 813,253	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	825,213	100 [ 137.1]	601,906		614,000
c	(　 ) 676,057	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	655,030	100 [ 108.8]	602,050		614,000
d	(　 ) 705,119	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	739,684	100 [ 124.8]	592,696		605,000
e	(　 ) 593,900	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	615,323	100 [ 102.0]	603,258		615,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 610,000 円／㎡]

新宿 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,270,266	2,777,880	9,492,386	5,060,100	4,432,286	（　0.9637） 4,271,394	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	104,180,341 円　　　　（　 480,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.00	Ｓ3	289.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	160 ％	217 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 2.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１ＤＫタイプ（１フロア３住戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 98.4 ％
の理由

近隣の同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.50	98.5	99.00	3,500	346,500	1.0	346,500
							1.0	346,500
2～ 2	住宅	100.50	98.5	99.00	3,550	351,450	1.0	351,450
							1.0	351,450
3～ 3	住宅	88.50	98.3	87.00	3,600	313,200	1.0	313,200
							1.0	313,200
～

～

計		289.50	98.4	285.00		1,011,150		1,011,150
								1,011,150

⑨年額支払賃料	1,011,150 円　×　12ヶ月　＝　 12,133,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 513,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,646,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 632,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,014,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,011,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,011,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 246,200 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,270,266 円　　　　（　 56,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０２　　　　-31	3,388 ( 3,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,629 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６公賃０２　　　　-32	4,089 ( 4,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,089
c	０４公賃０２　　　　-2	3,093 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,093

新宿 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,500 円	83,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,264,680 円	12,646,800　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 709,700 円	83,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,777,880 円　（　　　　　　 12,801 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9637

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,500,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 289.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,060,100 円（　　　　　 23,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,270,266 円
②総費用	2,777,880 円
③純収益　①－②	9,492,386 円
④建物等に帰属する純収益	5,060,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,432,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,271,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,180,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 480,000 円／㎡）