鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０２ -119	港区		貸家建付地	（　）	不整形	西15m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＵＥＨ（公）０２ -112	港区		底地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,500)
c	ＹＯＳ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	長方形	南西5.4m区道、北東3.5m、二方路		商業 (100,324)
d	ＯＳＹ（公）０２ -407	港区		貸家建付地	（　）	正方形	西18m都道、中間画地		商業住宅付置義務 (100,500)
e	ＡＢＲ（公）０２ -102	港区		更地	（　）	ほぼ整形	東10m区道、南西10m、二方路		商業高度地区40m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 4,302,683) 3,506,294	100 [ 100.0]	[ 117.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	4,165,052	100 [ 111.2]	3,745,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,750,000
b	(　 913,365) 4,566,825	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	5,110,277	100 [ 104.9]	4,871,570		4,870,000
c	(　 ) 3,400,544	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,475,431	100 [ 81.2]	4,280,087		4,280,000
d	(　 4,486,481) 4,250,933	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,510,240	100 [ 110.3]	4,089,066		4,090,000
e	(　 ) 4,437,406	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,770,211	100 [ 100.7]	4,737,052		4,740,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,250,000 円／㎡]

港 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,615,746	14,377,166	35,238,580	13,166,000	22,072,580	（　0.9426） 20,805,614	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	650,175,438 円　　　　（　 3,570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	ＳＲＣ5F1B	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階店舗（フロア貸）、２～５階事務所（フロア貸）と想定

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	店舗	120.00	70.0	84.00	5,800	487,200	10.0	4,872,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	7,700	862,400	10.0	8,624,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	130.00	85.0	110.50	6,300	696,150	10.0	6,961,500
							0.0	0
5～ 5	事務所	70.00	80.0	56.00	6,300	352,800	10.0	3,528,000
							0.0	0
～

計		720.00	81.0	583.50		3,790,850		37,908,500
								0

⑨年額支払賃料	3,790,850 円　×　12ヶ月　＝　 45,490,200 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 583.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,357,816 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,848,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,592,401 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,255,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,908,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 360,131 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,615,746 円　　　　（　 272,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＴＲ（公）０２賃貸　　　　-4	4,574 ( 4,471)	100 [100.0]	[103.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	5,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,353 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＴＲ（公）０２賃貸　　　　-5	6,379 ( 6,358)	100 [100.0]	[106.6] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	6,803
c	ＨＴＲ（公）０２賃貸　　　　-6	5,003 ( 4,779)	100 [100.0]	[102.8] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	6,466

港 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	681,000 円	227,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,414,266 円	51,848,016　×　　　　 14.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,898,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,929,500 円	227,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,377,166 円　（　　　　　　 78,995 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	227,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0580	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0524 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,166,000 円（　　　　　 72,341 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,615,746 円
②総費用	14,377,166 円
③純収益　①－②	35,238,580 円
④建物等に帰属する純収益	13,166,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,072,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,805,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 650,175,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,570,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
港 5-48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-48

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　田村　直之

印

TEL.

鑑定評価額

715,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,930,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区六本木７丁目２１２番２６｢六本木７－４－８｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗ＲＣ5F1B	店舗、オフィス及びマンション等が混在する地域	南東21.5m区道	水道、ガス、下水	六本木 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．５ｍ区道

交通

施設

六本木駅北西方

300m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状の利用形態を維持しながら推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に六本木を中心とする港区内の商業地域である。自用目的の取引もみられるが、投資目的の取引が多
く、不動産業者、富裕層、事業法人等が主な需要者となる。周辺地域の活発な再開発により、空室率は低下し底ばい、
賃料は上昇傾向にあり、金融緩和を受けた低金利等を背景に不動産業者や機関投資家等の取得意欲が高く、地価は上昇
傾向にある。複合不動産の取引が多く、総額は１０億円前後の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場で成立した規範性の高い取引事例より求めており実証的であるものの、直近では先高感と売り惜しみに
よりやや取引が少ない。一方、収益価格は対象地に適切な店舗兼事務所ビルの建設を想定して求めた純収益により試算
されており、直近の賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。よって本件では比準価格と収益価格を総合的に
勘案し、さらに代表標準地との検討結果にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,500,000 円／㎡

[113.3]
100

100
[100.0]

100
[129.8]

[100.0]
100

3,930,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利・金融緩和は継続し、東京五輪招致効
果も未だ期待されるが、米国金利動向や米中
貿易紛争等海外経済の今後の我が国への影響
が注視される。

六本木周辺では店舗・事務所ともに空室率は
低下・底ばい、賃料は上昇傾向にあることか
ら、地価は上昇傾向を継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０２ -2	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m区道、南西4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,640)
b	ＳＳＫ（公）０２ -107	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
c	ＡＢＲ（公）０２ -115	港区		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m区道、南東4m、角地		近商 (100,360)
d	ＹＯＳ（公）０２ -201	港区		建付地	（　）	長方形	南西5.4m区道、北東3.5m、二方路		商業 (100,324)
e	ＯＳＹ（公）０２ -407	港区		貸家建付地	（　）	正方形	西18m都道、中間画地		商業住宅付置義務 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,442,861	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,546,384	100 [ 117.2]	3,879,167	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,880,000
b	(　 ) 3,251,872	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,417,654	100 [ 81.0]	4,219,326		4,220,000
c	(　 ) 4,550,125	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	4,766,798	100 [ 95.9]	4,970,592		4,970,000
d	(　 ) 3,400,544	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,475,431	100 [ 90.3]	3,848,761		3,850,000
e	(　 4,486,481) 4,250,933	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,510,240	100 [ 109.2]	4,130,256		4,130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +21.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,210,000 円／㎡]

港 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,955,561	14,354,381	35,601,180	13,920,000	21,681,180	（　0.9426） 20,436,680	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	638,646,250 円　　　　（　 3,510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	ＳＲＣ5F1B	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	182 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階・地上１階は店舗（フロア貸）、２～５階は事務所（フロア貸）と想定。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同類型の建物として、標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
5～ 5	事務所	70.00	80.0	56.00	6,200	347,200	6.0	2,083,200
							0.0	0
2～ 4	事務所	130.00	85.0	110.50	6,177	682,559	6.0	4,095,354
							0.0	0
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	8,168	914,816	12.0	10,977,792
							1.0	914,816
地下 1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	5,800	487,200	12.0	5,846,400
							1.0	487,200
～

計		720.00	81.0	583.50		3,796,893		31,193,454
								1,402,016

⑨年額支払賃料	3,796,893 円　×　12ヶ月　＝　 45,562,716 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 583.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,350,814 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保するため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,913,530 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,595,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,317,853 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,193,454 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 296,338 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,402,016 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 341,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,955,561 円　　　　（　 274,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-24	8,317 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	7,828	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,208 円/㎡　月額支払賃料（　 6,177 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-25	5,082 ( 4,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	7,058
c	ＴＭＲ（公）０２賃貸　　　　-26	3,381 ( 3,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	4,911

港 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,215,981 円	51,913,530　×　　　　 13.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,898,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,040,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,354,381 円　（　　　　　　 78,870 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0580	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0524 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,920,000 円（　　　　　 76,484 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,955,561 円
②総費用	14,354,381 円
③純収益　①－②	35,601,180 円
④建物等に帰属する純収益	13,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,681,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,436,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638,646,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,510,000 円／㎡）