鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０２ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	東33m国道、北6m、角地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (100,600)
b	ＯＳＹ（公）０２ -10	港区		建付地	（　）	不整形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	ＭＳＫ（公）０２ -3	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西35m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＯＳＹ（公）０２ -128	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、東7.3m、南3.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	ＵＥＨ（公）０２ -142	港区		貸家建付地	（　）	不整形	西15m区道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,377,104	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,519,084	100 [ 115.9]	3,036,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	3,100,000
b	(　 ) 2,420,222	100 [ 100.0]	[ 111.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,830,386	100 [ 89.0]	3,180,209		3,240,000
c	(　 ) 3,595,997	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	4,327,183	100 [ 137.6]	3,144,755		3,210,000
d	(　 ) 3,264,127	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,450,649	100 [ 110.8]	3,114,304		3,180,000
e	(　 ) 2,357,336	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,611,742	100 [ 84.4]	3,094,481		3,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +1.39	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +26.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,180,000 円／㎡]

港 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	503,088,888	146,193,225	356,895,663	174,926,000	181,969,663	（　0.9341） 169,977,862	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	5,150,844,303 円　　　　（　 2,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,488.00	Ｓ6F1B	8,730.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火住宅付置義務駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	1,901 ㎡	48.0 m x 34.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸店舗、２～５階は部分又はフロア貸事務所、６階は２ＬＤＫ６０㎡程度の共同住宅、地下１階と１階に２７台駐車場設置

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	589.98

1～ 1	店舗	1,488.00	29.1	433.14	8,500	3,681,690	12.0	44,180,280
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,428.96	86.6	1,236.96	6,200	7,669,152	8.0	61,353,216
							0.0	0
6～ 6	住宅	916.47	84.7	776.18	4,300	3,337,574	2.0	6,675,148
							1.0	3,337,574
塔屋～		20.00

計		8,730.29	70.5	6,157.16		37,695,872		296,268,292
								3,337,574

⑨年額支払賃料	37,695,872 円　×　12ヶ月　＝　 452,350,464 円
⑩a共益費（管理費）	818 円／㎡　×　 6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 60,438,683 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	512,789,147 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 26,287,457 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	499,461,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,268,292 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,814,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,337,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 812,649 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	503,088,888 円　　　　（　 264,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０２賃貸　　　　-13	3,164 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	5,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,241 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０２賃貸　　　　-14	6,372 ( 6,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	6,313
c	ＮＫＭ（公）０２賃貸　　　　-15	4,124 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	6,148

港 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,940,000 円	2,980,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,285,125 円	525,749,147　×　　　　 14.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,678,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 25,330,000 円	2,980,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,980,000 円	2,980,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,980,000 円	2,980,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 146,193,225 円　（　　　　　　 76,903 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9341

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,980,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	174,926,000 円（　　　　　 92,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	503,088,888 円
②総費用	146,193,225 円
③純収益　①－②	356,895,663 円
④建物等に帰属する純収益	174,926,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	181,969,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	169,977,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,150,844,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,710,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
港 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-47

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

印

TEL.

鑑定評価額

5,610,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,930,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区海岸１丁目２１番９外｢海岸１－９－１８｣				②地積　(㎡)	1,901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他）住宅付置義務駐車付置義務 (80,400)
	不整形 1.5:1	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ9	事務所ビル、マンション等が混在する商業地域	南西21.5m区道、北西側道	水道、ガス、下水	浜松町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺では複数の大規模再開発
が進捗中で、国際競争力の強
化が期待される地域。

街

路

２１．５ｍ区道

交通

施設

浜松町駅東方

400m

法令

規制

準工
(70,400)
防火
住宅付置義務
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

現況は事務所ビル、マンション等が混在する商業地域であるが、周辺の大規模再開発並びにＪＲ浜松町駅とゆり
かもめ竹芝駅を結ぶ歩行者デッキの完成により、今後は商業集積性が高まっていくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区及び周辺区の店舗兼事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、潤沢な
資金力を有する大手不動産会社または不動産投資法人等が想定される。周辺再開発の影響で賃料は上昇基調にあり、良
好な資金調達環境の下で利回りは低下していることから、不動産価格は大幅に上昇している。需要の中心となる価格帯
は、規模により異なり把握困難であるものの、２０００㎡程度の土地で総額６０億円前後と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発著しい竹芝地区に立地する大規模でグレードの高い土地であり、主な需要者は大手不動産会社等が想定される。当
該需要者は収益性を重視した価格決定を行うため収益価格の規範性は高い。一方、同種商業地の取引事例に基づく比準
価格は実証的な価格ではあるが、発展の目覚ましい竹芝地区の事例を採用できず相対的に規範性が劣ることから、本件
では収益価格を重視し、比準価格を斟酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,180,000 円／㎡

[113.8]
100

100
[102.0]

100
[ 84.6]

[102.0]
100

2,930,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

継続的な金融緩和で不動産市場には潤沢な投
資資金が流入しており、稀少性が高く多用途
の競合が見込まれる都心高度商業地の地価は
上昇基調にある。

開発が進む竹芝エリアの商業地域で、付近で
は大規模複合施設並びにＪＲ浜松町駅からの
歩行者デッキが竣工間近で、地価は大幅な上
昇基調にある。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０２ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東40m都道、南東30m、南西8m、三方路		商業地区計画等建築協定 (100,641)
b	ＦＪＮ（公）０２ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、北34m、角地		準工地区計画等 (80,600)
c	ＭＳＫ（公）０２ -3	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西35m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＵＥＨ（公）０２ -122	港区		建付地	（　）	不整形	北西36m国道、南東12m、南西8m、三方路		商業 (100,700)
e	ＯＳＹ（公）０２ -103	港区		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m区道、北東8m、南西8m、南東12m、四方路		商業地区計画等 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 3,511,313) 3,112,271	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,141,912	100 [ 100.1]	3,138,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	3,200,000
b	(　 2,508,754) 2,046,848	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,203,839	100 [ 72.7]	3,031,415		3,090,000
c	(　 ) 3,595,997	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	4,327,183	100 [ 140.6]	3,077,655		3,140,000
d	(　 ) 3,504,486	100 [ 110.0]	[ 118.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,791,823	100 [ 132.6]	2,859,595		2,920,000
e	(　 ) 4,971,321	100 [ 100.0]	[ 123.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	5,684,798	100 [ 168.5]	3,373,767		3,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +24.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.70	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +1.12	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,260,000 円／㎡]

港 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	484,322,470	127,751,511	356,570,959	166,708,000	189,862,959	（　0.9416） 178,774,962	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	5,417,423,091 円　　　　（　 2,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,488.00	Ｓ6F1B	8,730.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火住宅付置義務駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	1,901 ㎡	48.0 m x 34.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下及び１階駐車場２７台、１階店舗３区画、２～５階フロア貸し事務所、６階共同住宅（２ＬＤＫ平均専有面積約５９㎡）１３戸

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	589.98

1～ 1	店舗	1,488.00	29.1	433.14	8,000	3,465,120	10.0	34,651,200
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,428.96	86.6	1,236.96	6,200	7,669,152	8.0	61,353,216
							0.0	0
6～ 6	共同住宅	916.47	84.7	776.18	4,200	3,259,956	2.0	6,519,912
							1.0	3,259,956
塔屋～		20.00

計		8,730.29	70.5	6,157.16		37,401,684		286,583,976
								3,259,956

⑨年額支払賃料	37,401,684 円　×　12ヶ月　＝　 448,820,208 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 44,331,552 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	493,151,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 25,305,588 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	480,806,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,583,976 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,722,548 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,259,956 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 793,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	484,322,470 円　　　　（　 254,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０２賃貸　　　　-4	6,658 ( 6,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	6,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,241 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-25	7,938 ( 7,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	6,462
c	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-17	5,316 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	6,192

港 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,520,000 円	2,840,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	60,733,411 円	506,111,760　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,678,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,140,000 円	2,840,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,840,000 円	2,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,840,000 円	2,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 127,751,511 円　（　　　　　　 67,202 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,840,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	166,708,000 円（　　　　　 87,695 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	484,322,470 円
②総費用	127,751,511 円
③純収益　①－②	356,570,959 円
④建物等に帰属する純収益	166,708,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,862,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	178,774,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,417,423,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,850,000 円／㎡）