鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０２ -127	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,700)
b	ＵＥＨ（公）０２ -125	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、南西3.6m、角地		商業 (100,600)
c	ＵＥＨ（公）０２ -145	港区		建付地	（　）	長方形	南西11m区道、北東4m、二方路		商業 (100,600)
d	ＵＥＨ（公）０２ -129	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,700)
e	ＫＲＤ（公）０２ -126	港区		建付地	（　）	長方形	南西5.1m区道、中間画地		商業 (100,408)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,081,232	100 [ 120.0]	[ 117.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,014,472	100 [ 103.4]	2,915,350	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,920,000
b	(　 ) 2,734,627	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,034,900	100 [ 96.0]	3,161,354		3,160,000
c	(　 ) 2,220,643	100 [ 110.0]	[ 114.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,270,123	100 [ 74.2]	3,059,465		3,060,000
d	(　 ) 3,068,112	100 [ 100.0]	[ 118.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,626,508	100 [ 116.2]	3,120,919		3,120,000
e	(　 2,447,518) 2,015,490	100 [ 100.0]	[ 112.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,275,488	100 [ 71.4]	3,186,958		3,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -5.0
a	限定価格	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	限定価格	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,090,000 円／㎡]

港 5-37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,365,517	6,904,072	17,461,445	9,860,400	7,601,045	（　0.9521） 7,236,955	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	212,851,618 円　　　　（　 2,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	65.00	ＲＣ8	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	85 ㎡	6.5 m x 13.0 m	前面道路：区道　 16.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	60.0	39.00	6,000	234,000	10.0	2,340,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	65.00	80.0	52.00	4,600	239,200	6.0	1,435,200
							0.0	0
4～ 7	事務所	65.00	80.0	52.00	4,600	239,200	6.0	1,435,200
							0.0	0
8～ 8	事務所	45.00	80.0	36.00	4,600	165,600	6.0	993,600
							0.0	0
塔屋～		10.00

計		510.00	75.9	387.00		1,834,800		11,944,800
								0

⑨年額支払賃料	1,834,800 円　×　12ヶ月　＝　 22,017,600 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 387.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,510,864 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,528,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,276,423 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,252,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,944,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,365,517 円　　　　（　 286,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）２賃貸　　　　-4	4,056 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,623 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＲＧ（公）２賃貸　　　　-8	4,270 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,792
c	ＡＲＧ（公）２賃貸　　　　-11	4,941 ( 4,851)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	4,902

港 5-37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	498,000 円	166,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,293,172 円	25,528,464　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,369,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,904,072 円　（　　　　　　 81,224 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9521

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,860,400 円（　　　　　 116,005 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,365,517 円
②総費用	6,904,072 円
③純収益　①－②	17,461,445 円
④建物等に帰属する純収益	9,860,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,601,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,236,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,141 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,851,618 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港 5-37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-37

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　江口　晃太

印

TEL.

鑑定評価額

249,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,930,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	2,100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区新橋６丁目１７番３｢新橋６－３－５｣				②地積　(㎡)	85 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ8F1B	中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東16.8m区道	水道、ガス、下水	御成門 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．８ｍ区道

交通

施設

御成門駅北東方

290m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の事務所ビルが多い商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、今後も現
状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,360,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新橋地区を中心とした港区内の商業地域である。中小規模の事務所ビルを中心に形成されており、需要者
の中心は投資目的の不動産業者や事業会社のほか、自社ビル建設目的の法人である。中心商業地の空室率低下の影響か
ら賃料も上昇基調を残しており、土地の取得意欲は依然として強い。土地の中心価格帯は１㎡当たり３００万円前後と
思料するが、画地規模によっては大きく乖離する場合もある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

投資目的のみならず自社ビル所有目的の取引も認められることから、実証的な比準価格の信頼性は高い。一方で、収益
価格は賃貸市場の動向を反映した投資採算性に着目した理論的な価格で、想定要素は介在するものの一定の説得力を有
する。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,180,000 円／㎡

[113.8]
100

100
[102.0]

100
[ 83.1]

[100.0]
100

2,930,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

潜在的な不透明感はあるものの、有利な資金
調達環境が継続しており、不動産市場は依然
として堅調である。地価の上昇傾向は継続し
ている。

中小規模な事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で
、特段の変化は認めらない。周囲の不動産市
場を反映して地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０２ -108	港区		建付地	（　）	長方形	北東15m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	ＵＥＨ（公）０２ -145	港区		建付地	（　）	長方形	南西11m区道、北東4m、二方路		商業 (100,600)
c	ＵＥＨ（公）０２ -142	港区		貸家建付地	（　）	不整形	西15m区道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＭＲ（公）０２ -102	港区		建付地	（　）	不整形	北東8m区道、東8m、角地		商業駐車付置義務 (100,640)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,936,791	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,356,752	100 [ 109.9]	3,054,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,050,000
b	(　 ) 2,220,643	100 [ 110.0]	[ 114.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,270,123	100 [ 74.2]	3,059,465		3,060,000
c	(　 ) 2,357,336	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,611,742	100 [ 87.3]	2,991,686		2,990,000
d	(　 ) 2,522,483	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,666,553	100 [ 90.0]	2,962,837		2,960,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
b	限定価格	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,020,000 円／㎡]

港 5-37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,474,554	7,403,348	16,071,206	8,910,000	7,161,206	（　0.9521） 6,818,184	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	200,534,824 円　　　　（　 2,360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	65.00	ＲＣ8	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	85 ㎡	6.8 m x 13.0 m	前面道路：区道　 16.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	60.0	39.00	6,050	235,950	10.0	2,359,500
							0.0	0
2～ 3	事務所	65.00	80.0	52.00	4,538	235,976	6.0	1,415,856
							0.0	0
4～ 7	事務所	65.00	80.0	52.00	4,538	235,976	6.0	1,415,856
							0.0	0
8～ 8	事務所	45.00	80.0	36.00	4,538	163,368	6.0	980,208
							0.0	0
塔屋 9～ 9		10.00

計		510.00	75.9	387.00		1,815,174		11,834,844
								0

⑨年額支払賃料	1,815,174 円　×　12ヶ月　＝　 21,782,088 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 387.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,809,620 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種・同品等の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,591,708 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,229,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,362,123 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,834,844 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,474,554 円　　　　（　 276,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＲＤ（公）０２賃貸　　　　-16	4,102 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,498	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,561 円/㎡　月額支払賃料（　 4,538 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-19	4,560 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,560
c	ＯＳＹ（公）０２賃貸　　　　-22	4,994 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,624

港 5-37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	450,000 円	150,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,008,448 円	24,591,708　×　　　　 16.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,369,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,275,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,403,348 円　（　　　　　　 87,098 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9521

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,910,000 円（　　　　　 104,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,474,554 円
②総費用	7,403,348 円
③純収益　①－②	16,071,206 円
④建物等に帰属する純収益	8,910,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,161,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,818,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,534,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,360,000 円／㎡）