鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０２ -142	港区		貸家建付地	（　）	不整形	西15m区道、東4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	ＹＡＳ（公）０２ -13	港区		建付地	（　）	長方形	南東25m国道、北東3.9m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
c	ＫＲＤ（公）０２ -127	港区		建付地	（　）	長方形	西7.9m区道、南6m、角地		商業 (100,600)
d	ＯＳＹ（公）０２ -124	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北9.3m区道、東4.3m、二方路		商業 (100,500)
e	ＵＥＨ（公）０２ -145	港区		建付地	（　）	長方形	南西11m区道、北東4m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,357,336	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,611,742	100 [ 112.2]	2,327,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,400,000
b	(　 ) 1,461,078	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	2,096,416	100 [ 95.0]	2,206,754		2,270,000
c	(　 2,072,522) 1,674,737	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,815,096	100 [ 79.4]	2,286,015		2,350,000
d	(　 4,029,218) 3,409,417	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	3,975,894	100 [ 106.7]	3,726,236		3,840,000
e	(　 ) 2,220,643	100 [ 110.0]	[ 114.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,270,123	100 [ 101.6]	2,234,373		2,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	限定価格	％／月 +0.70	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,300,000 円／㎡]

港 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,385,606	22,490,117	59,895,489	33,561,000	26,334,489	（　0.9405） 24,767,587	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	728,458,441 円　　　　（　 2,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	260.00	ＲＣ7F1B	1,795.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	360 ㎡	18.7 m x 20.7 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階・１階店舗　フロア貸、２階以上事務所　フロア貸

⑦有効率　 76.4 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	150.00	60.0	90.00	3,000	270,000	10.0	2,700,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	185.00	70.0	129.50	5,300	686,350	12.0	8,236,200
							0.0	0
2～ 5	事務所	260.00	80.0	208.00	4,400	915,200	6.0	5,491,200
							0.0	0
6～ 7	事務所	200.00	80.0	160.00	4,400	704,000	6.0	4,224,000
							0.0	0
塔屋～		20.00

計		1,795.00	76.4	1,371.50		6,025,150		41,349,000
								0

⑨年額支払賃料	6,025,150 円　×　12ヶ月　＝　 72,301,800 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,371.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,166,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,468,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,315,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,992,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,349,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 392,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,385,606 円　　　　（　 228,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０２賃貸　　　　-10	6,714 ( 6,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	6,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,422 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＦＪＮ（公）０２賃貸　　　　-11	3,455 ( 3,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,313
c	ＦＪＮ（公）０２賃貸　　　　-12	2,883 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	4,160

港 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,695,000 円	565,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,702,217 円	86,308,200　×　　　　 12.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,160,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,802,500 円	565,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	565,000 円	565,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	565,000 円	565,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,490,117 円　（　　　　　　 62,473 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	565,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,795.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,561,000 円（　　　　　 93,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,385,606 円
②総費用	22,490,117 円
③純収益　①－②	59,895,489 円
④建物等に帰属する純収益	33,561,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,334,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,767,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,799 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 728,458,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,020,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-31

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　有賀　岳大

印

TEL.

鑑定評価額

770,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区芝５丁目２番１２２外｢芝５－９－１０｣				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ7F1B	中低層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南10m区道、西側道	水道、ガス、下水	三田 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 140 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

三田駅西方

210m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の事務所ビルのほか、一部共同住宅や店舗等も見られる商業地域であるが、地域要因に特段の変動要因
は認められず、今後も現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,030,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺区の中小規模の店舗付事務所ビルが主として建ち並ぶ普通商業地域である。需要者は賃貸収
益獲得目的の各種投資家等が想定される。都心部立地で土地建物総額で５億円前後を超える物件については、需給は引
き続き逼迫しており、資金調達環境も良好なため、地価も上昇傾向にある。市場の中心的な価格帯は立地・規模等によ
り開きがあるが、土地単価で概ね１㎡当たり２００～４００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の店舗付事務所を主とした普通商業地域内の商業地であることから、需要者は賃貸収益獲得目的の各種投資家
等が想定される。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である
。以上より収益価格と比準価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,180,000 円／㎡

[113.8]
100

100
[102.0]

100
[116.7]

[103.0]
100

2,150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復が続くことが期待される
。ただし海外経済を要因とした製造業の生産
の弱含み傾向が増している点は留意すべき事
項である。

近隣地域には大規模な事業計画等は見られな
いことから大きな変動は見られない。商業地
の需給逼迫から取引利回りは低下、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因による変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＳＹ（公）０２ -114	港区		建付地	（　）	長方形	西5.5m区道、南5.5m、角地		商業第２種文教地区 (100,440)
b	ＯＳＹ（公）０２ -115	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＯＳＹ（公）０２ -122	港区		更地	（　）	台形	北東18m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＭＳＫ（公）０２ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	東33m国道、北6m、角地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (100,600)
e	ＫＲＤ（公）０２ -109	港区		建付地	（　）	長方形	西5.3m区道、中間画地		商業 (100,424)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,646,266	100 [ 100.0]	[ 115.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,842,859	100 [ 79.2]	2,326,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,400,000
b	(　 ) 3,041,825	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,394,677	100 [ 151.9]	2,234,810		2,300,000
c	(　 ) 3,135,243	100 [ 120.0]	[ 114.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	3,089,453	100 [ 151.4]	2,040,590		2,100,000
d	(　 ) 3,377,104	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,519,084	100 [ 156.5]	2,248,616		2,320,000
e	(　 ) 1,062,888	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,206,378	100 [ 61.2]	1,971,206		2,030,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
c	限定価格	％／月 +1.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,230,000 円／㎡]

港 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,872,707	23,481,950	60,390,757	34,155,000	26,235,757	（　0.9482） 24,876,745	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	731,668,971 円　　　　（　 2,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	260.00	ＲＣ7F1B	1,795.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	360 ㎡	18.7 m x 20.7 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階・地上１階店舗　フロア貸　２～７階事務所　フロア貸

⑦有効率　 76.4 ％
の理由

高層店舗付事務所地としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	150.00	60.0	90.00	3,600	324,000	8.0	2,592,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	185.00	70.0	129.50	5,000	647,500	12.0	7,770,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	260.00	80.0	208.00	4,500	936,000	6.0	5,616,000
							0.0	0
6～ 7	事務所	200.00	80.0	160.00	4,500	720,000	6.0	4,320,000
							0.0	0
塔屋～		20.00

計		1,795.00	76.4	1,371.50		6,155,500		41,466,000
								0

⑨年額支払賃料	6,155,500 円　×　12ヶ月　＝　 73,866,000 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,371.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,166,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似地域の共益費水準を基に査定する。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	87,032,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,393,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	83,478,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,466,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 393,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,872,707 円　　　　（　 232,980 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）２賃貸　　　　-14	4,005 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,523 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＲＧ（公）２賃貸　　　　-15	4,221 ( 4,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,737
c	ＡＲＧ（公）２賃貸　　　　-16	4,087 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,390

港 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,300,000 円	575,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	10,984,050 円	87,872,400　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,160,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,887,500 円	575,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	575,000 円	575,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	575,000 円	575,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,481,950 円　（　　　　　　 65,228 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	575,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 1,795.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 × 35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,155,000 円（　　　　　 94,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,872,707 円
②総費用	23,481,950 円
③純収益　①－②	60,390,757 円
④建物等に帰属する純収益	34,155,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,235,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,876,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,102 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 731,668,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,030,000 円／㎡）